Ипотечное кредитование

В США Федеральной национальной ипотечной ассоциацией разработана также модель двухшагового кредита (two-step mortgage).

Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается.

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и постепенным увеличением выплат.

При использовании этого типа кредита процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривают пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент.

Ипотечный кредит , регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage). При использовании этой модели сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно.

Существует также гибридная модель ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).

Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с регулируемой процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.

Особые виды ипотечных кредитов в зарубежной практике

Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц (shared equity mortgage).

В этой модели две или более стороны имеют долю участия в праве собственности на недвижимость.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans).

Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т.е так называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней процедуру финансирования на потребительские нужды – залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость , финансируя различные потребности. Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Процентная ставка обычно периодически пересматривается.

1.3 Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [14, c.377]

На сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .

Основным критерием использования кредитных средств является эффективность их использования, что выражается в понятии «финансового левереджа».

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].

Выделяют следующие типы финансового левереджа:

ü Положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

ü Отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

ü Нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Кфр=

то в ипотечно-инвестиционном анализе вводятся следующие обозначения:

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

Ym – ставка дохода по ипотечному кредиту;

Yo – общая ставка дохода на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом:

Re= Ye+d0ЧSFF(n;*)

где d0 – фактор изменения стоимости собственного капитала;

*=0 при рекапитализации по методу Ринга;

*= Ye – по методу Инвуда;

* = Yб – по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:

Rm=

Rm= Ym+SFF(n; Ym)

где SFF(n; Ym)- коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.

Rо- общий коэффициент капитализации. Он определяется как соотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта недвижимости:

Rо= ;

В целом справедливы следующие соотношения:

ü Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:

ü Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

ü Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

ü Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

ü Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Необходимо отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.

2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.

Банк является юридическим лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

Сбербанк России (ОАО) имеет исключительное право использования своего фирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом.Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством Российской Федерации.Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.