Ипотечное кредитование

Справочный коэффициент Ж/Д показывает отношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

a платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);

a платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;

a ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

a ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);

a ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;

a платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);

a другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.

Ж/Д =

Расчет коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

Коэффициент 01/Д — отношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах. Это коэффициент определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами).

01/Д =

Размер ежемесячных обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500 и 52500 руб. соответственно) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.

Коэффициент 02/Д — это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.

Коэффициент 02/Д равен отношению общей суммы обязательств заемщика:

Расчет коэффициента 02/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носит справочный характер.

Отношения заемщика и кредитора по поводу запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются следующими параметрами:

1. Среднемесячный доход заемщика 1200 долл.( 30000 руб.)

2. Ежемесячные обязательства заемщика 250 долл. (6250 руб.)

3. Оценочная стоимость имущества (для упрощения примера — равна продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)

4. Срок кредита 10 лет и 2 месяца (то есть 122 месяца).

5. Процентная ставка 12% годовых.

Все доходы заемщика (в рублях) и ежемесячные обязательства заемщика (в рублях) пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Следует определить максимально допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных коэффициентов.

Расчет соотношения расходов к доходам заемщика

Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):

Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода П/Д

То есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:

П/Д (40%) 1200 долл. = 1200 0,40 = 480 долл.(12000 руб.)

Так как среднемесячный чистый доход заемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера следует руководствоваться увеличением на 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):

Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика 01/Д – Сумма ежемесячных обязательств

То есть максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа:

01/Д (60%) 2100 долл. - 250 долл. = 12000,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)

Определение максимального размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (2.5) и (2.6) — 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.

Расчет справочного коэффициента Ж/Д

Исходя из определенного выше максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)

Сумма ежемесячных налогов на имущество — 3 долл. (75 руб.)

Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности — 35 долл.(875 руб.)

Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений) — 15 долл. (375 руб.)

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью:

470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)

Определяем значение справочного коэффициента Ж/Д из формулы:

Ж/Д = 523 долл. : 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент Ж/Д в настоящем примере будет равен 43,58%.

Расчет справочного коэффициента 02/Д

Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих обязательств заемщика в его бюджете.

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.

Сумма ежемесячных обязательств заемщика — 250 долл.=6250 руб.

Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:

523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб.

Определяем значение справочного коэффициента 02/Д из формулы:

02/Д = 773 долл. : 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент 02/Д в настоящем примере будет равен 64,42%.

Расчет максимальной суммы кредита

По формуле аннуитетных платежей определяем максимально доступную для заемщика сумму кредита:

Сумма кредита = (2.7)

Ежемесячный аннуитетный платеж — 470 долл.= 11750 руб.

Срок кредита — 10 лет и 2 месяца (122 месяца).

База для расчет аннуитета — 10 лет (120 месяцев).

Процентная ставка — 12% годовых.

Сумма кредита, рассчитанная по указанной формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.

Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества

Максимально допустимая сумма кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма стоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.

Оценочная стоимость имущества = Сумма кредита:

38 0000,7 = 26 600 долл.=665000 руб.

Для упрощения данного примера оценочная стоимость имущества равна продажной цене имущества (контрактной стоимости).

Исходя из платежеспособности заемщика, максимально допустимая сумма кредита для данного заемщика составляет 29 132 долл.(728300 руб.)

Вместе с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма кредита составляет 26 600 долл.( 665000 руб.).

Поскольку АК СБ РФ должен выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в данном случае составляет 665000 руб.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Основной проблемой для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

Для АК СБ РФ (ОАО) главным препятствием для работы на рынке ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

Одним из препятствий дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

Как уже отмечалось выше, к началу 2008г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2007г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что составило 80% общего объема ипотечных кредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка [33, с.198]. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.

До последнего времени Тульская область оставалась одним из немногих регионов страны, где ипотека практически не работала. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заставил в срочном порядке приступить к рассмотрению сразу двух законопроектов, которые должны помочь тулякам получить новое жилье. Один из них – об ипотечном жилищном кредитовани принят в мае 2006г. На очереди – долгосрочная целевая программа развития ипотеки.

В связи с данной программой необходимо оказать государственную поддержку в первую очередь молодым семья, имеющим детей, многодетным семьям и семьям, которые проживают в ветхом фонде.

Помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.