Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу

Егер жер учаскесінде  ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға меншік құқығы (шаруашылық жүргізу, оперативті басқару) өзіне меншік құқығын немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне тұрақты жерді пайдалану құқын береді. Жылжымайтын  мүлік иесі ортақ жер учаскелеріндегі жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер олар заңдылық акт немесе келісім-шартпен бекітілген ортақ жер учаскелерін пайдалану жағдайына қайшы келмесе.

Бірнеше пәтерлер мен  тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша жер учаскелеріне құқық үйдің меншік иесіне беріледі.

«Сервитут» сөзінің  де өз орны бар. Сервитут – жеке меншік құқығында ие жерді пайдалану  құқығында болып табылатын жер  учаскелеріне азаматтар мен заңды  тұлғалардың шектеулі- мақсаттық  пайдалануға құқылы.

Жер учаскелеріне кепілақы пен жерді пайдалану құқы бойынша  ипотекалық несиені қаматамасыз  етуде кепілақы берушілер болып  табылуы мүмкіндер:

1. жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар;
2. жер учаскесіне жерді пайдалану құқы бар жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар.

Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің  кепілақы келісім-шарт жасасқан соң  күшіне енеді. Келісім -шарт жасасу оның қатысушылары арасындағы құқықтық байланыстарды  бекітуге әкеледі, субъектілер арасында өзара әрекеттестік тудырады, мақсаттарға жеткізеді, қатысушылардың қызығушылықтарын қанағаттандырады, әрине онымен жасалатын тиісті әрекеттерді жүргізу тәртідіне қойылатын талаптарды орындағанда.

Ипотекалық келісім-шарт  жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының және қарыз адамның (егер кепілақы беруші қарыз алушы болмаса) қолы қойылады.

Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт  тіркелген уақыттан бастап пайда болады. Ипотекалық келісімді  нотариалдық куәландыру екі жақтың қалауына байланысты жүзеге асырылады.

Ипотекалық келісім-шарттың  субъектілері болып табылатындар:

1. Ипотекалық келісім-шарт тың жақтары (кепілақы беруші ) және (кепілақы ұстаушы ) – заңды және жеке тұлғалар;
2. Тіркейтін орын;
3. Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.

  Ипотекалық келісім-шартта мыналар көрсетілуі керек:

• кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай-ақ заттық тапсырушының, егер кепілақы  беруші қарыз адам болмаса;
• негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен орындалу мерзімі;
• салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
• кепілақы берушінің ипотекаға берілетін  жылжымайтын мүлікке құқы;
• екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-шартта заңмен тыйым салынбаған келісімге келуі сияқты басқа да жағдайлар.

Кепілақы  ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған табыстарын, өнімін, қарыздық міндеттемеде басқа тәртіп көрсетілмесе өз бетінше қалауына жұмсауына құқы бар. Кепілақы   ұстаушының келісімі бойынша кепілақы беруші ипотека затын өз бетінше пайдалануға құқы бар: мүлікті шаруашылық жүргізуге беру, жалға беру (егер заңмен шектелмесе).

Ипотека  затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының келісімі керек жоқ.

Ипотека  затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке меншік құқығын доғару, сот бойынша тәркілеу жағдайында кепілақы беруші  кепілақы ұстаушының келісімімен кепілақы затын санаулы уақытта қалпына келтіруге немесе басқа да жылжымайтын мүлікпен ауыстыруға құқы бар.

Кепілақы  беруші зақымданудан ипотека  затын оның толық сомасы бойынша  өз есебінен сақтандыруға міндетті; соның ішінде 1-ші тұлғалар тарапынан талаптар менн қолсұғулардан сақтау керек. Ипотека  затына шығын не зақымдану қаупі туындағанда кешіктірмей кепілақы ұстаушыны хабардар ету керек, сондай-ақ ипотека затын бөтен заңсыз иеліктен талап ету керек.

Кепілақы  ұстаушы құжат бойынша  және фактілі ипотека затын сақтау жағдайын, шартын, көлемін тексеруге  құқы бар; ипотека затына шығын, зақым  келтіру, оның жағдайын төмендету қаупін төндіретін әрбір тұлғадан ипотека  затына қол салуды тоқтатуды талап  ете алады.

Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет еркіндігін қарастыруы мүмкін:

• салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару мүмкіндігі;
• мүлікті жалға беру;
• кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы бекітіледі. Ипотекалық  куәлік заңды иесінің құқығын дәлелдейтін ордерші құнды қағаз болып табылады:
• негізгі міндеттемелерді  орындауды алуға;
• салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау мақсатында төлетіп алуға шақыру.

Ипотекалық  куәлік бір экземплярда құрастырылып, кепілақы ұстаушыға беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық экземплярларында ипотекалық куәлікті берілгендігі туралы белгі жасалады.

Ипотекалық  куәлікті беру мен оның одан әрі басқа иелерге беріліп  отырылуы үшін ипотеканың заты  болып табылатын жылжымайтын мүліктің орналасқан жеріне байланысты жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу бойынша бекітілген тәртіпте мемлекеттік тіркеуден өтуі керек.

Ипотекалық  куәлік бойынша құқық  беру басқа адамның пайдасына  ипотекалық  куәлікте беру туралы жазуларды енгізіп, ипотекалық  куәлікті осы тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады.

Беру бойынша жазуларда ипотекалық  куәлікте көрсетілген кепілақы ұстаушының қолы болуы тиіс.

Ипотекалық   куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық  куәліктің заңды иесімен осындай тұлғалар арасында несиелік келісім-шартты немесе басқа да міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында беру арқылы салынуы мүмкін. Ипотекалық   куәлік кепілақымен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамағанда ипотекалық  куәліктің кепілақы ұстаушысы ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды оған беруін талап етуіне болады, осындай құқықтарды аударуға бас тартқан жағдайда ипотекалық  куәліктің кепілақы ұстаушысы ол құқықтарды соттық негізде аударуды талап етуі мүмкін.

Ипотекалық   куәліктің  кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық  куәлікке құқық аударылғанда ипотекалық  куәлік шарттарына немесе негізгі міндеттемеге сәйкес ипотека затын төлетуге құқы бар.

Ипотеканы жүзеге асыру  нәтижесінде алынған сомалар  ипотекалық  куәлік кепілақы ұстаушының қарызын өтеу үшін айналымда жүреді, ал қалған сома ипотекалық  куәлікті салған тұлғаға беріледі. Ипотекалық   куәліктің кепілақы ұстаушысы мен кепілақы берушінің арасындағы келісім бойынша ипотекалық  куәлікте арнайы кепілақылық беру бойынша жазу болуы мүмкін. Ол кепілақы ұстаушыға белгілі уақыт өткеннен кейін ипотекалық  куәлікті алынған ақшадан ипотекалық  куәлікпен кепілақылық қамтамасыз етілген міндеттеме сомасын ұстап қалу үшін сатуға құқық береді.

Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіндігі мен оған құқықты жоғалтпайды. Осыған байланысты оған анықталған міндеттер жүктелуі керек. Сондықтан келісім-шартқа бұл бөлімде қарыз алушының келесідей міндеттері жүктеледі:

• кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық салықтарды төлеу;
• салынған мүлікті  сақтандыруға қолдау көрсерту, несие берушінің өрт, дауыл сияқты мүлігіне зақым келсе жапа шегуден сақтау үшін;
• мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;
• мүлікке ірі өзгертулер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат сұрау.

Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының қарыз міндеттемелерін орындамау  болып табылады. Мұндай жағдай болғанда қарыз алу бойынша құжаттар аз уақыт қана қызмет етеді (30 күн), осы уақыт арасында қарыз алушы өзінің  міндеттерін орындап, қарыз міндеттемелеріндегі ауытқуларды қалпына келтіруге мүмкіндік бар. Ал егер бұлай болмаса, несие беруші қарыз адамды қарыздық міндеттемені қайта сатып алу мен қарыз міндеттемелері бойынша ақша алуын шектеуге құқы бар.

Келісім-шартқа несие  беруші өз несиесін қайтаруц мерзімін ұзарта алады деген баптарды қосады. Бұл несие беруші қарыз алушыдан   қарыздық міндеттемелерде көрсетілген  бірнеше жыл бойы бөлшектеп төлеуге  қарамастан қарыздың барлық сомасын тез арада талап ету. Егер құжаттарда бұнда йжағдайлар мен баптар көрсетілмесе, онда несие беруші  төлемдерді төлеу шарттары бұзылғанда сотқа жүгінуге тура келеді.

Қарыздық  міндеттеменің  басқа жағдайлары – егер қарыз  алушы қарыз шарттарын бұзған жағдайда несие беруші салынған мүлікті өз қамқорына алады. Міндеттемелерді бұзу – қарыз алушымен ағымды төлемдердің төленбеуі.

Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде  немесе мүлікке қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізуден бас тартқан жағдайда несие беруші онымен берілген кепілдікті (жылжымайтын мүлік түрінде) қорғау шараларын қолдана алады.

Мұндай ауытқуларды  қалпына келтіру үшін несие берушінің  кеткен ақша қаражаттары қарыз сомасына қосылады, не болмаса тез арада  қарыз адамнан төленіп алынады.

Көптеген несие берушілер  қарыз алушылардан резервтік  қорды (жабық шот немесе 3 жақтан шот) жылжымайтын мүлікке болашақ  салықтарды төлеумен сақтандыру премияларын  төлеу үшін қамтамасыз етуді талап  етеді.

Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке төленбеген салықты жабу үшін ақша қаражаттарын аударатын қор ашады, ол қарыз адамның несие берушіге жылжымайтын мүлікке арест құқығын берген күннен бастап есептеліп, ағымдық айдың соңына дейін жалғасады.

Егер жаңа сақтандыру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру премияларын төлеу үшін қор қарыз адамның салықтары мен сақтандыру қорлары бойынша жылдық жауапкершіліктің 1/12 бөлігін енгізу арқылы ашылады. Сонымен қарыз адамның несие өтеуі бойынша ай сайынғы төлемі пайыз мөлшерінен, қарыздың негізгі мөлшерін төлеуден және салықпен мақтандыру қорларынан тұрады.

Жылжымайтын мүлікке  кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін, несие беруші мүлікті болашақ  сатып алушының қарызды өз мойнына  алуына жол бермеуге тырысады, әсіресе  алғашқы қарыз алушы адамның бекіткен нормасында. Мұндай мақсатпен кейбір несие берушілер қарыздың міндеттемеге мүлікті иесіздендіру жағдайын қарастырады. Берілген жағдай бойынша қарыз адам мүлікті басқа адамға сатса және ол өзіне қарызды алуға келісімін берген жағдайда несие беруші сатып алған адамнан қарыздың толық сомасын қайтаруын немесе ағымдық пайыз мөлшері бойынша төлеуін талап ете алады.

Көптеген қарыздық міндеттемелер  бойынша құжаттарда оларды жоққа  шығару жағдайы қарастырылған.

Егер қарыз толық  өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу керек. Бұл құжат қарыз алушыға жылжымайтын мүлікке бұрын несие берушіге берілген барлық құқықтарын білдіреді.

Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені үшін оның мүлігіне салынған арест  құқығын қайтарып алады. Егер қарыздық міндеттеме үш жаққа тіркелген беру актісіне сәйкес берілсе кепілақыны босату қарыздық міндеттеме және басқа да кепілақылық құжаттарды берген тұлғамен рәсімделуі тиіс.

Несие беруші қарыз адамның  қарыздық міндеттемесін қайта сатып  алу құқығынан айыруы мүмкін, егер қарыз адам қосымша кепілақы құжаттарда қабылданған несиені өтеу бойынша міндеттемелерді не болмаса басқа міндеттемелерді бұзған жағдайда.

Қазіргі кезде кепілақылық  құжаттар бірнеше заңдылық актілермен реттеледі:

• кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады;
• кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен басқа да жылжымайтын мүлікке құжаттар арнайы заңдылық акт ретіндегі 23 желтоқсан 1993 жылғы «Жылжымайтын мүлікке ипотека туралы» Заң күші бар Жарлығымен реттеледі;
• Жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар Қазақстан Республикасының Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылғы «Жер туралы» Заң күші бар Жарлығы;
• Жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының Президентінің 25 желтоқсан 1995 жылғы «Жылжымайтын мүлікке құқықтар және олармен жасалатын шарттарды мемелекеттік тіркеу туралы» Заң күші бар Жарлығы;

Кепілақылық  қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының  Ұлттық банкісінің заң күші бар нормативті актілермен реттеледі, ол Азаматтық кодекс және жылжымайтын мүлікке ипотека туралы» жарлыққа сәйкес қабылданған.

Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары  бойынша келісімдер несиенің басқа  түрінен өзгешелеу (ерекше заңдылық нормаларды қолдануды көздейді).

Оның негіздісіне қарыздары  үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау  құқығы жатады. Бөтен жылжымайтын  мүлікке заттық құқық– негізгі талапты  қанағаттандыру салынған мүлік құны бойынша мүмкіндіктен тұрады. Бұл  құқықтың мәні қарыз адам өзінің міндеттемелерін орындамағанда, мысалы қарыз мерзімінен асып кетсе несие беруші осы талапты қанағаттандыру үшін салынған жылжымайтын мүлік құнынан алады.

Қарыздары бойынша көп  уақыт пен  мүлікті мәжбүрлеп  қалдыру көқп уақыт пен күшті  талап етсе, сонымен қоса қарыз беруші мен қарыз алушыдан шығындар шығады.