Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу

    Жылжымайтын  мүлікке жеке меншік құқығын беру заңдылық құжаттары арқылы жүзеге асырылады, оны басқаша меншік құқығын беру актісі деп аталады. Қарыздары бойынша мүлікті  ұста қалу құқы қарыз берушіге тек меншіктің заңды иесімен беріледі.

Несие беруші ретінде  банк немесе басқа несие мекемелері басқа несие берушілер ипотекамен салыстырғанда қарыздары бойынша  бұл мүлікке арест салу құқығының  жоқ екендігіне сенімді болуы  керек, мысалы, иесімен салықтар  төленбегенде. Бұл қорғаушының көмегін қажет етеді. Қорғаушы заңды иесін анықтап, қорытынды береді. Қорытындыда осы мүлікке қатысты барлық талаптар аталуы тиіс.

Жылжымайтын  мүлікке  кепілақы – бұл меншікті сатып  алу әдісі емес, тек салынған мүлік құнынан несие берушінің талаптарын қанағаттандыру формасы. Өзінің кепілақылық құқығын жүзеге асыруын, яғни салынған мүлікті төлетіп алуды тек сот тәртіп негізінде жүргізе алады.

Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта  сатып алу құқығынан  айыру ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесінің талдауы көрсетіп отырғандай оңай процедура емес.

Заңдамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз  адам мүлікті қайта сатып алуға  құқы бар. Ол қарыз адамға қарыздық міндеттеме бойынша қарызды өтеуге және белгілі уақыт аралығында меншікті қайта сатып алу мен сату құқығынан айырмай тұрған жағдайда қайта сатып алу мүмкіндігі бар.

Ипотека жүйесі дамыған  елдердің заңдарында қарыз адамның  қайта сатып алуға құқығы оны  сатқаннан кейінгі 2 айдан 2 жылға дейін деп көрсетілген.

Заңдаманың тағы бір  маңызды кепілақылық құқықтағы  заң нормасына кепілақылық нақтылығы  жатады. Бұл норма кепілақылық  құқық объектісі болып табылады. Бұл норма заңмен нотариалдық  тәртіпте жылжымайтын мүлікті тіркеу жолымен қамтамасыз етіледі.

Жоғарыда айтылғандарды  қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер  нарығы жылжымайтын мүлікпен жасалатын  шарттардың барлық аспектілерін қарастыруды  талап етеді. Біздің әлеуметтік-экономикалық жағдайда мүлікті қайта сатып  алу құқы мен нақты қарастырылған меншікті  қайта сатып алу құқығынан айыру процесі ерекше мәнге ие болады. Мысалы, азаматтардың көпшілігінің тұрғын үйі біреу ғана. Заң бұл жағдайда оны алдыңғы меншік иесінен айыра алмайды, өйткені оның тұратын жері жоқ. Бұл жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру процедурасы белгісіз уақытқа созылуы мүмкін, ол гиперинфляция жағдайында мүлік құнының өзгеруіне әкеледі. Сонымен қоса, кепілақыны сот органдары арқөылы жүзеге асыру процедурасы толық көлемде жасалмаған. Басқа жағынан тұтынушылардың құқықтарын қорғауды қамтамасыз ететін заңдар керек.

1.3. Ипотекалық  несиелеудің шетелдік тәжірибесі

Екінші   дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды.

Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар бағыты болып мемлекеттегі халықты  ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу табылуы  тиіс.

Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын іске асыруға екі үлгі беріліп отыр:

1. еуропалық
2. американдық

Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге  көмек көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып салық  салу жеңілдіктері, несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі институттар ретінде жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар қызмет атқарады.

Американдық үлгі ипотекалық несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың  ипотекалық несие облигацияларды шығаруды қамтамасыз етуші институттардың мемлекеттің қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік облигациялардың кейбіреуіне ғана жол береді де, құнды қағаздардың барлық (жалпы) көлемінің 1/3 бөлігін құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл сектор дамушылар қатарына жатады. Соңғы 25 жыл ішінде оның үлесі екі есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар үлесі 16%-ті ғана құраған.

Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тарихы бар. 18-ғасырдың екінші жартысынан бастап қазыналық дворян банктері пайда бола бастайды. Олар қызмет сипаты бойынша ипотекалық несие мекемелеріне жатады. Жалпы алғанда, революцияға дейінгі Ресейдің ипотекалық несие жүйесінде басты орында келесілер болды: екі қазыналық ипотекалық  банктер – дворяндық жер банкі және шаруашылық жер банкі (жылжымайтын мүлік кепіліне сауданың 2/3 бөлігінен астам) , қалалық және губерниялық несиелік қоғамдар, дворяндық мемлекеттік емес банктер және акционерлік жер банктері. Айта кететін жағдай, Ресей ол кезде тұтастай аграрлық мемлекет болған.

Бұл мекемелердің (ипотекалық несиелеу мекемелері) ерекшелігі болып  келесі жағдай табылады: саудалар ақшалай  емес, облигация түрінде берілетін. Сонымен бірге ондағы іс жүзіндегі  мүше жауапкершіліктерінің ұстанымдары бойынша несие қоғамдары немістің Landschaften қоғамын еске салады.

Өзінің  қызмет көрсету  барысында несиелік қоғам мен  жер банктері үш тұлғаны қамтиды: қарыз міндеттемелерінің эмитенті, ипотекалық несие беру кезіндегі  алашақ (кредитор) несиені қамтамасыз етуге қарыз алушыдан кепілақы куәләгән қабылдағанда кепіл ұстаушы.

Қажет қаражаттарды алу  үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын  екінші қайтара нарықта сатқан. 1862 жылынан бастап Санкт-Петербургтік қалалық несие қоғамдастығының  өтініші бойынша Қаржы министрлігі мемлекеттік банкке осы облигациялар кепілінің астына олардың биржалық бағасының 80%-ң көлемінде ссуда беруге рұқсат берді.

Уақыт өте аталған  ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының  ипотекалық несиелеріне де кең таралды. Бұл мекемелердің несие саясаты жеткілікті түрде консервативті болып, олардың тұрақтылығын қамтамасыз еткен. Несиелер мүліктің бағаланған құнының 50-60% түрінде берілген. Дворяндық жер банкінің кепілақы парақтары эмиссиясының көлемі резервтік және жарғылық капитал сомасының он еселі өлшемімен шектелген. Кейбір дворяндық жер банктерінің облигациялары шетелде сатылып, бірнеше валюта түріндегі номиналға ие болады.

Ресейдің нарықтық экономикаға  көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де жаңғыра бастады. 1997-1998 жылдары  Ресейде, ең алдымен, Мәскеуде құнды қағаздардың америкалық жүйесін (mortgage backed securities кепілақыға негізделген) іске асыру бойынша шаралар қабылдана бастады.

Ипотекалық  несиелеудің  ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық  несие беруші мекемелер  болып ссудожинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады. Ипотекалық  несиелеуді реттеуші арнайы заңнама жоқ, 1930-1970 жылдар аралығында ссуданың кең таралған  түрі болып бекітілген пайыз мөлшерлемесі бар және ссуданың іске асу мерзіміндегі қарыздың негізгі сомасының амортизациясы бар ұзақ мерзімді (30 жыл) ссуда табылады. 70-інші жылдары жоғары инфляция жағдайларында  пайыз мөлшерлемесінің қобалжуына байланысты  жылжымалы пайыз мөлшерлемесі бар ссудалар тарала бастады. Қаржыландырудың арнайы құралдары болған жоқ.

Қарыз несие мекемелеріменжалпы тәртіп бойынша тартылған қаражат  негізінде берілген.

АҚШ-та 30-жылдары  ипотекалық несиелеуге мемлекеттік қолдау көрсету  жүйесі пайда болды. 1933 жылы елде Федералды  тұрғын үй әкімшілігі (Federal Housing Administration – FHA) құрылды. Ол баспана сатып алуға тіпелей несие бере алатын,бірақ оның негізгі бағыты – несие мекемелерімен берілетін сақтандыру болып табылады. FHA  арқылы 30-40 жыл ішінде неселердің орта мерзімін ұлғайтуға және де өтеу коэффициентін 80%-тен 95%-ке дейін көтеруге мүмкіндік алды.

1938 жылы арнайы заң  (Federal Housing Asociation Act) негізінде федералдық  ипотекалық ассоциация құрылды  (Federal Homeloan Mertgage   Asociation – Fannie Mae). Оның басты міндеті болып алғашқы  ипотекалық ссуда берушілерден кепілақыларды сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу нарығының тұрақтылығын қамтамасыз ету табылған. Яғни кері қаржыландыру мен ипотекалық несиелердің екінші қайтара нарығын құру.

1968 жылы Конгресс Фанни  Мэйдің қайта құруын жүргізді. Одан мемлекеттік ұлттық ипотекалық ассоциация бөлініп шықты да (Government Net  Mertgage   Asociation – Ginni Mae), Фанни Мэй жеке корпорация болып қала берді. Бұған қарамастан, Фанни Мэй 1938 жылдың заңының негізінде қызмет атқарып жүрді.

Фанни Мэй акциялары Нью-Йорк қаржы биржасында листингке ие. Корпорация басшылығының 18 мүшесінің 13-і акционерлермен  сайланып, 5-ін АҚШ Президенті тағайындайды.

Өзінің жарғысына сәйкес корпорация тек тұрғын үй ипотекаларын ғана ала алады.  Өзінің пассивтерін  ол жеке құнды қағаздарын шығару арқылы және оларды ішкі мен сыртқы нарықтарға орналастыру арқылы құрады. Қазіргі кезде Фанни Мэй ірі инвесторға айналды. Оған АҚШ-ң кепілақыларының ¼ бөлігі жатады.

Ұқсас қызметті мемлекеттік  корпоррация (Ипотекалық несиелеудің федералды корпорациясы Фредди Мак ) атқарады. Ол 1970 жылы Конгресспен құрылған болатын.

1970 жылы Мемлекеттік  ұлттық ипотекалық ассоциациялардың  құнды қағаздарын шығару құнды  қағаздар нарығының қалыптасуына  себепкер болды. 1981 жылы Фанни  Мэйдің артынша Фредди Мактің ұқсас құралдары қалыптасты. 1977 жылы " Банкоф Америка" бұл құралдарды шығарған алғаш мекеме болып табылды. Фанни Мэй мен  Фредди Мактің құнды қағаздары АҚШ үкіметі кепіліне ие емес. Алайда, олардың қызмет көрсету ұстанымдарын және мәртебесін еске ала отырып, олардың құнды қағаздары өздерінің инвестициялық сапасы бойынша мемлекетіктерден кем емес деуге болады.

Бұл ұйымдардың құнды  қағаздарына мемлекеттік бюджет ақшалары инвестициялануы мүмкін.

Ипотекалық ссуда берушілер  олармен келісімге келер алдында мұқият тексеруден өтеді. Ұйым ипотекалық несиелеу сапасына қатаң талаптар қояды. FHA-мен сақтандырылған несиелер қабылданады. Басқа несиелер мүлік құнының 75%-н құрайтын сақтандыруды талап етеді. Фанни Мэй қаржыландыруға алатын ссуданың ең кіші көлемі белгіленбеген, ең үлкен көлемі – бір отбасылы үйге 200 мың доллардан асады.

Фанни Мэй әр ипотека  жауап беретін критерийлерді  жасап шығарды, сонымен бірге  қарыз алушының табысы мен ипотека  бойынша төлемдердің қатынасы.

Бірінші жағдайда Фанни  Мэйдің бес жергілікті бөлімшелерінің біріне кепілақы, ипотекалық келісім-шарт туралы құжат, қарызды өтеу кестесі және тағы басқа құжаттар тапсырылады.

Екінші жағдайда бланктік индоссаменті бар кепілақы және кастодиалдық келісім-шартты қамтушы құжаттар жиынтығы депозитерийге беріледі, әдетте оның қызметін сенімділіктің белгіленген талаптарына жауап беруші қаржы мекемелері атқарады. Барлық құжаттарды тексеріп, кастодиан кепілақыларды өзіне қалдырады да, кастодиалдық келісім-шарт пен өтеу кестесін тексеру туралы белгісімен қайтарып береді.

Құжаттарды беру қағаздар түрінде, магниттік тасығыштар түрінде  немесе желі арқылы электронды түрде  өтеді.

Америкалық үлгінің  ұстанымы келесіден тұрады: тұлға  жыл сайынғы табыс деңгейімен дайын үйді сатып алған кезде  ақшалай оның біраз бөлігін ғана төлейді, ал қалғаны ипотекалық банктің қарыз ақшасымен төленеді. Бұл несиенің өтелуі қарыз алушының табысына сәйкес және ипотека түріне байланысты 15 немесе 30 жыл аралығында жүргізіледі.

Ипотекалық банктер, компаниялар  салымдарды таза түрде тартпайды, алғы операциялар жеке капитал есебінен және жедел қарыз есебінен жүргізіледі. Олар несие беріп, оларға қызмет көрсетеді. Артынша компания мүлік кепілақы портфелін ірі қаржы корпорацияларына сатады. Бұл корпорациялар құнды қағаздарды екіншіт қайтара нарықта ірі салымшыларға (зейнетақы қорлары, кәсіби кеңестер, сақтандыру компаниялары) ұсақ салымшыларға (жеке тұлғаларға) сатады.

Кепілақы  портфелін  сатудан келіп түскен ақшаны ипотекалық банктер айналымға жібереді де, жаңа қарыз береді. Олардың табысы несие беру жиналымдары мен оларға қызмет көрсету төлемдерінен қалыптасады. Ипотекалық  банктер,  компаниялар несиелерін сатқанымен, олар несиеге қызмет көрсету жауапкершілігін сақтап қалады. Тұрғын үй қаржыландыруын ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық кепілақыларды қамтушы нарықтың бар болуын қарастырады. Ұзақ мерзімді қаржы қауіптерінің жетпеу мәселесін шешу кезінде тиімді амал беруіне байланысты ипотекалық эмиссиялық компаниялардың америкалық үлгісі көптеген банктерді тартады.

80-жылдары аса тез  қарқынмен коммерциялық ипотекалық  нарық өсе бастады. Ұқсас құралдарды  енгізуге амал жасаған мемлекеттердің  ішінен Ұлыбритания, Канада, Австралия,  Жапония мемлекеттерін бөліп  алуға болады. Бірақ бұл нарық  тек Ұлыбританияда қолдау тапты.

Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National Home Loan PLC компаниясымен жасалды. Жедел  қарқынды дамудан кейін  80-жылдардың  басында дағдарыс кезеңінде британдық  нарықта эмиссия тоқтатылып, артынан  жағдайы түзетілді. 1996 жылдың аяңында  аталған құралдар бойынша қарыздың көлемі 10миллиард фунд стерлингті құраған. Америкаға қарағанда Британияда бұл нарықтың дамуына мемлекет тарапынан қолдау көрсетілмеген.

Көп жылдар бойы ипотекалық тұрғын үйді несиелеу саласында Англияда арнайы несие мекемелері – құрылыс қоғамдастықтары басым болған. 80-жылдардың орртасында ол нарықтың 2/3 бөлігін құраған. Ал ¼ бөлігі банктерге қараған. Шығарудың жалпы жазбасы келесідей: МБС ұйымдастырушысы, әдетте олардың қызметін банк, құрылыс қоғамдастығы, сақтандыру компаниясы, ипотекалық компания атқарады, кепілақы пулдарын құрайды.