Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу

Артынан пул заңды  түрде тәуелсіз арнайы SVP компаниясына сатылады. Сатылғаннан кейін бұл  ссудалар ұйымдастырушылардың есебіне  жатқызылмайды.

Еуропада ипотекаға  негізделген облигациялардың ірі нарығы болып Германия нарығы табылады. Көп жағдайда ол өзіндік эталон, үлгі ретінде танылған. Шығыс еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, Польша,Чехия, Словакия) ипотекалық облигациялар туралы заңнамалар осы германиялық нормативтік актілерге негізделген. Сонымен қатар германиялық жүйені таза ұлттық деп айтуға болмайды, негізінде бұл еуропалық континенталдық жүйе болып табылады. Бұл реттегі облигациялар пфандбриф (Pfandbriefe) деп аталады. Пфандбриф ең алғашқыда кепілақы құжатын құраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық банктерімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды қаржыландыру үшін шығарылады. Ішінара олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche Pfandbriefe) деп екіге бөлінеді. Бұл нарық дүниежүзі бойынша алтыншы орында тұр. Сонымен бірге құрылыс жинақтау жүйесінің алатын орнын да атап өткен жөн. Бұл жүйенің ерекшелігі тұтастығында, несие беру көзі ретінде құрылыс жинақтау келісім-шарт бойынша салымшылар салған қаражат танылады. Осы жүйені пайдаланушы банктер несиені нарықтан төмен жағдайларда да бере алады.

Немістің бұл жүйесінің  мынадай артықшылықтарын атауға болады:

1. қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3. ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың  өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.

Америкалық және неміс үлгілерінің  ұқсастығы келесіден табылады. Олардың  екеуі де банктік санатқа жатқызылады. Олар құрылысты инвестициялау үрдісімен  тікелей ұйымдастырушылық байланысқа ие емес. Сонымен қатар несиелерді мүлік кепіліне рәсімдеу,оларға қызмет көрсету мен өтеуден олардың ортақ жақтары табылады.

Шет мемлекеттердегі  несиелеу

шарттарының салыстырмалы кестесі

 

Мемлекет	Несие сомасы	Несиелеу мерзімі	Пайыз мөлшерлемесі
Дания	20-85 %	10-35	3-4%
Германия	70-80%	10-25	3-4%
Ұлыбритания	70%	25	1,9-2,2%
Франция	60%	15	2-3%
АҚШ	70-80%	10-25	2,5-3%
Голландия	60-70%	20-25	4-6%
Жапония	80-85%	15-20	1,5-2,5%
Қазақстан	70%	10-20	10-20%
Қытай	70-80%	5-15	15-20%

 

 

 

 

 ІІ. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі

2.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі

Қазақстан Республикасының  тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың  дамуы туралы келісім 1991 жылы басталды. Сол кезде тұрғын үй нарығының  қалыптасуына себіе тигізгегн заң  шығарушы актілер қабылданған болатын. Тұрғын  үй саласын мемлекет иелігінен алу саясатын жүргізудің нәтижесі болып тұрғын үйлердің басым бөлігі жеке меншік иелікке берілуі табылады. 1995 жылы тұрғын үйдің жалпы қорының 91,5 %-і мемлекеттен тыс меншік түрінде болды.

Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй негізінде пәтерлер иелерінің кооперативін (КСК) құрудың нәтижесінде мемлекет, әсіресе қала әкімшілігі өз мойнынан тұрғын үй қорына қызмет көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын.  Онымен енді КСК айналысатын болады.

Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды, ережеден тыс Қазақстан Республикасының  жаңа астанасы Астана қаласының құрылысы бола алады. Муниципалдық құрылыс мүлдем жүргізілмейді деуге болады.

Мемлекеттің құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде кезекте тұрғандарға баспана беруді қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында баспана жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдар саны өсіп келеді.

Қазақстан  тұрғындарының  баспана мәселесінің шешілуі  тұрғын үйді бюджеттен тыс қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының  құрылысын банкпен несиелеудің  дамуымен, азаматтарды ипотекалық тұрғын үй несиелеудің кең жайылуына  арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.

Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің дамуы бірнеше  проблемаларға кездеседі. Олардың  негізгілері келесі маңызға ие:

• ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржылық базасы ретінде банктерде  ұзақ мерзімді қорлардың (ресурстардың ) болмауы; депозит түрінде тартылған ақшалардың төмен мөлшері; көптеген банктердің шетел инвесторларының  арзан және ұзақ мерзімді ресурстарына қол жеткізе алмауы;
• ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары бағаға ие болуы. Ол несие бойынша жоғары пайыздық мөлшерлеме бекітіп, оларға несиені тұтыну мүмкіндігі бар көпшіліктің қол жетпеуі;
• 1999 жылы сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін халықтың айтарлықтай нақты табысқа жетуі; доллардың өсуіне байланысты табыстың индекстеуінің болмауы; халықтың басым көпшілігінің табысы (70% дейін) доллардан бөлек теңгемен өлшенуі;
• халықтың төмен төлем қабілеттілік сұранысы;
• қозғалымсыздық нарығында қолайсыз жағдайдың болуы:

а) тұрғын үйге, Қазақстан  қалаларының көпшілігінде тұрғылықсыз  қозғалымсыздық нысаналарының бағасының төмендеуі және кепілдің сәйкес келген құнсыздануы;

ә) құрылыс ұйымдарының  жаңа тұрғын үй салуға қызғушылығының, себебі жаңа үйлердің бағасы екінші қайтара  баспана нарығында біршама асады  да, нәтиже ретінде жаңадан салынған үйлердегі пәтерге деген сұраныс төмен болады;

б) баспана құрылысының  құрылымының кемшіліктері, құрылыс  ұйымдары орташа қамтамасыз етілген  халық үшін арналған типтік баспан салуға емес, элиталық ұзақ мерзімді баспана  салуға бағытталуы;

в) екінші қайтара баспана  нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі үлесі, бұл болашақта жаңа құрылыстың аз көлемінде баспана нарығының қысқаруына әкеледі;

г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы стандартқа келтірілген, жіктелген, баршаға қолжетерлік  ақпарат (баға, нарық құрылымы мен сапа және т.б.)

ғ) жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;

д) жылжымайтын мүлікті, сонымен қатар азаматтардың өмірі  мен еңбек қабілеттілігін сақтандыру жүйесінің нашар дамуы;

е) ипотекалық несиемен жұмыс  істеуге дағдыланған банк мамандарының аз болуы.

Аталған қиындықтарға қарамастан, банктер ипотекалық несиеге  назар  аударып, оны болашағы бар қызмет түрі ретінде қарастырып отыр. Алматының  бірқатар банк қызметкерлерімен кездесу  Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің қалыптасу және даму үрдісіне банктердің әзірлігін айқындатты. Ипотекалық несиелеудің дамуы үшін Қазақстанның экономикасындағы бағдарланған жағымды тенденциялардан туындайтын біршама негіз қаланған. Айта кететін жағдай, бірте-бірте ай сайын жалақысын 300-ден 1200 АҚШ доллары құрайтын табысы бар халықтың орта тобының қалыптасуы байқалып отыр, олар ипотекалық несиелеудің негізгі әлеуметтік тұтынушылары болып табылады. Табыстың мұндай деңгейі шетел компанияларында, мұнай және металл өндірісінде, энергетика мен байланыста, қаржы және консалтинг фирмаларында қызмет етушілерге тән. Қазіргі кезде бірқатар кәсіпорындар таратылып, қайта құрылып, кейбіреулері айтарлықтай қаржылық нәтижеге жетті. Мұндай құрылымның қызметкерлері тұрақты табысқа ие. Бұл компания қызметкерлерімен байланысты қауіп жоққа шығарылып, мұндай қарыз алушылар банк қызығушылығын тудырады. Өткенде статистика бойынша Агенттік төрағасы, ал қазіргі кезде Экономика Министрінің бағалауынша, халықтың 5% ипотекалық бағдарламаға қатысу мүмкіндігі бар, өзінің табыс деңгейі бойынша төлеу қабілеттілік критерийге сәйкес келеді. Оған сәйкес қарыз алушы отбасы табысының 30% ипотекалық несиеге жұмсайды.

Ипотеканың дамуының тағы бір факторы болып зейнетақы  реформасының ұтымды жүргізіле бастауы  болып табылады. Оның нәтижесінде мемлекеттік емес зейнетақы қорларының құрылу жүйесі қалыптасып, олардың ақшаларымен жұмыс істеу (зейнетақылық активтері басқару бойынша компаниялар арқылы (КУПА-ЗАБК)) жүйесі құрылды. Үйлесімді жағдай жасаған кезде зейнетақы қорларының ақшалары (мамандардың бағалауынша жекеменшік зейнетақы қорда 120 млн. Долларға дейін ақша бар) банктерге ұзақ мерзімді       ипотекалық несиелеудің үшін қажетті ұзақ мерзімді ресурс бола алады. Мысалы,    зейнетақы қорларына ипотекалық облигацияларға активтердің жалпы сомасынан 10%-ке дейінгі көлемде ақша құюға рұқсат берілген кезде қосымша 12 млн. АҚШ доллары пайда болады, бұларды банктер ұзақ мерзімді  ипотекалық тұрғын үй несиелеуге бере алады.

Банктерге деген сенімнің артуы мен оларға депозиттердің  түсуіне өзара сақтандыру қорларын қалыптастыру арқылы депозиттерді сақтандыру жүйесін  құру бойынша қазіргі кезде Қазақстанның Ұлттық банкі жүргізіп жатқан жұмыстар себін тигізуі қажет.

Қазақстанның бірқатар банктері тұрғын үй несиелеу саласында  біршама тәжірибеге ие.

Қазіргі кезде коммерциялық банктер классикалық ипотекалық несиелеуді жеке жобалар бойынша  жүргізетінін де атаған жөн. Мысалы:

• мемлекеттік қызметкерлерді несиелеудің ипотекалық бағдарламасы (ААҚ «Ұлттық банк»);
• банк қызметкерлерін немесе банктің аффилияланған тұлғаларын несиелеу («Біріккен банк Лариба-банк», ААҚ «Ұлттық банк», «Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк» және т.б.);
• банктің ірі клиентінің қызметкерлерін несиелеу, клиентті несиелеу, берілген несиені қайтару бойынша жұмыс берушінің кепіл беру жағдайында ғана ( «Каспийский банк» және ААҚ «БТА-Ипотека»);
• тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу («Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк», «БанкЦентрКредит», ААҚ «БТА-Ипотека»).

Қазіргі кезде «БТА –Ипотека»  компаниясы ипотекалық несие бойынша  «жеке» жұмыс бағдарламаларын іске асыра бастады. Ипотекалық несие алушы болып компания талаптарына жауап бере алатын (Андеррайтинг саласында) кез келген азамат бола алады. Бағдарлама 2000 жылдың қыркүйегінде басталды.

Классикалық ипотекалық несиелеу сызбасы бойынша жұмыс  кезінде еңбек шығындары ұлғаяды, ең алдымен, несиелік ақшаға алған үй мен қарыз алушының андеррайтингі кезінде.

Азаматтарды ипотекалық несиелеу саласында белсенді қызмет көрсетуді ААҚ «БТА-Ипотека» жүргізіп жатыр. Банктің несиелік портфелінің  құрылымында 3 жылдан ары мерзімге берілетін несиелер 40%-н құрайды.

Тұрақты қаржылық базаға ие бола тұра «БТА-Ипотека» соңғы жылдары  жеке тұлғаларға ипотекалық несиелеу қызметін көрсетіп келеді. Компанияда тұрғын үй  несиелеудің екі сызбасы  іске асырылды:

1. ипотекалық сызба – сатып алынған үйді кепілдікке алу арқылы несие беру;
2. сатып алу құқығы бар жалға алу сызбасы бойынша тұрғын үй несиелері.

Қазіргі кезде компанияда көбінесе жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу кезінде екінші сызба қолданылады. Бұл қарыз алушының ипотекалық несиені төлемеген жағдайда оны шығарумен байланысты проблемалардан сақтандыру мақсатында қолданылады.

Жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй, баспана) жалға алу сызбасы  келесіден тұрады. Компания қарыз  алушыға арналған баспананы өз иелігіне алады. Артынша қарыз алушымен сатып алу құқығы  бар жалға келісім – шартын жасайды.

Сонымен бірге пәтерге  ие болу құқығы компанияда қалып, пайдалану  құқығы қарыз алушыға беріледі. Жалға  алу мерзімінің аяғында сатып  алу келісім-шарты жасалып, пәтер  азамат иелігіне өтеді.

Бұл жағдайда екі жақ келесі сызба бойынша жұмыс істейді:

1. «БТА-Ипотека» қарыз алушы қалаған баспана мен қарыз алушының андеррайтингін жүргізеді;
2. компания пәтерді сатушымен сатып алу келісім-шартын жасайды;
3. жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ жекеменшік құқығының компанияға өтуін тіркейді;
4. компания баспана иелігі туралы куәлік алады;
5. «БТА-Ипотека» қарыз алушымен сатып алу құқығы бар жалға алуға мәміле жасап, келісім-шарт негізінде баспананы пайдалануға азаматқа береді;
6. қарыз алушы жалға алу төлемі мен сатып алу төлемін жүргізеді;
7. компания мегн қарыз алушы иелену құқығының өтуі туралы мәміле жасалады;
8. жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ иелену құқығының өтуін бекітеді.

Қажетті келісім-шарттарын  жасау туралы шешім қабылдамастан  бұрын «БТА-Ипотека» ауқатты клиенттерінен жұмыс орнынан олардың табысы туралы анықтама көрсетуді талап етеді. Сонымен қатар, компания тек ғана жариялы табыстарға ғана бағдар ұстамайды. Бұл оның қауіптерін өздері пайдаланып отырған сызбаның қатаң талаптары арқылы сақтандыруымен түсіндіріледі.

Қазіргі кезде компания балансында 100-ге жуық пәтер бар, оларға жалға алу келісім-шарты жасалған. Бұлардың ішіндегі 3-4 келісім-шартты проблемалыға жатқызуға болады. Себебі, олар бойынша  ағымдағы төлемдердің мерзімі өтіп кеткен немесе кепіл депозитінен қажетті соманы сызып тастау қажеттілігі туындап отырған немесе одан барып шығатын келісім-шартты бұзу, кепіл депозитінен барлық төлемдерді сызып тастау, бекітілген айыппұлды төлеу мен баспананы босатумен сипатталатын денфольт құбылыстары байқалады.