Порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

Оглавление: 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

  Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» и другими правовыми актами. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование в России

  Обычно  ипотечный кредит предоставляется  на срок от 5 до 20 лет, как правило, это 15 лет. Ставка кредита зависит от вида валюты, в которой предоставляется кредит, и для покупки какого жилья он берется.    Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения. Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, объекты оборонного производства и др.).           Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.     В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.  Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).  
 
 
 

1.1 Правовая основа ипотечного жилищного кредитования

  Правовую  основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:           — Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);   — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;   — постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования. 

1.2 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

  Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие Федеральной целевой программы «Свой дом», определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

  Современная государственная жилищная политика должна сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции.

В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий.

  Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания механизма ипотечного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

  В соответствии с Концепцией система  ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительного государственного финансирования. Основная цель государства — снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищного кредитования и повышение доступности жилья для граждан, а основная задача государства — становление системы ипотечного жилищного кредитования через создание законодательной базы и ее нормативное регулирование. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и способов социальной поддержки.

Глава 2.Порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

  Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:    -предмет ипотеки;            -цена передаваемого в ипотеку помещения;        -существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);         -размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);              -срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);          -указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);    -требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;    -основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.   Права и обязанности сторон по договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. 
 

2.1. Основные этапы  стандартной процедуры получения жилищного ипотечного кредита

2.1.1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика

На  предварительном этапе заемщик  должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита.    Права и обязанности заемщика:         • пользование            • содержание и ремонт заложенного имущества      • охрана заложенного имущества от утраты и повреждения     • риск утраты или гибели          • право отчуждения заложенного имущества       • право на последующую ипотеку         • права в отношении заложенного предприятия

2.1.2. Оценка кредитором информации о заемщике

  Кредитором  оценивается вероятности погашения ипотечного кредита, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.            Проводится разъяснение заемщику основных условий кредитования, определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте.      Это заявление включает следующую информацию:      • желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;       • описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;   • источник первоначального платежа;        • назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;           • биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;            • сведения о работе и источниках дохода;       • сведения об активах и обязательствах.       Далее клиент проверяется службой экономической безопасности кредитного учреждения. Проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, оценивается его собственность, предполагаемая к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценивается предмет залога. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, должны отсутствовать права со стороны третьих лиц на объект залога и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:              • сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;             • основная информация о приобретаемой недвижимости;     • наличие первоначального капитала;        • сведения о занятости заемщика и поручителей;      • сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;   • сведения об имуществе заемщика.

2.1.3. Подбор предмета ипотеки

  Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

2.1.4. Оценка предмета ипотеки

     Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает

на  необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка

осуществляется  по соглашению сторон, при этом стороны  могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей

стороне.

  Не  всегда обращение к эксперту за оценкой предмета действительно

необходимо, поскольку, хотя такая оценка и будет  иметь независимый

характер, привлечение эксперта может привести к нарушению интересов

одной из сторон либо привести к тому, что  договор будет не заключен.

Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка

указывается в договоре в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.