Порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

2.1.5. Принятие решения и заключение договора ипотеки

  Решение до кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:  • желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;     • анализ объекта залога;          • информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;    • описание предполагаемой сделки;        • источники погашения кредита;         • расчет возможной суммы кредита;        • анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;     • риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;     • предлагаемые варианты обеспечения.      Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.    На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:           • договор купли-продажи недвижимости;        • кредитный договор;           • договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);    • договоры страхования.         В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др. 

В договор об ипотеке стороны включают:        • предмет ипотеки;           • цену передаваемого в ипотеку помещения;       • существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);         • размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);             • срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);        • указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);   • требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;   • основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

     2.1.6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

  Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

2.1.7. Страхование

  Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы ипотечный кредит и объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.       Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.   Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной Кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры. Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.        Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика. 
 
 

Глава 3. Плюсы и минусы ипотеки

Плюсы ипотеки          Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-новостройках.    К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему ипотечного кредитования также относятся:        • возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;             • получение налоговых льгот по кредиту;        • обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;   • в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала.

     Недостатки  ипотечного кредита:

• наличие первоначального взноса;

• выплата в течение 15 лет взносов  по договору ипотечного кредитования;

• уплата процентов за кредит;

• ежегодные расходы по договору страхования;

• оплата коммунальных и эксплуатационных услуг;

• уплата налога на недвижимое имущество, находящееся в собственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы:

  1. «Ипотека: жилье в кредит» Цылина Г.А., 2006.

  2. «Квартира в кредит: ипотечная сделка» Ужегов А.Н., 2007.

  3. «Жилье. Как грамотно распорядиться» Сгпефанова А.В., 2007.

  4. «Ипотечное кредитование: Учебное пособие» Разумова И. А., 2009.

  5. «Понятие и виды ипотеки» Киселев А.А., 2006

  6. «Ипотечное кредитование в вопросах и ответах» Грудцына Л.Ю., 2005.

  7. «Жилищный сектор. Вопросы экономики» Белкина Т., 2006.

  8. http://www.moshouse.ru/iposystem/simple_model.php

  9. http://www.ipotekainf.ru/procedurapoluchenija.htm

  10. http://www.ipotekand.ru/