Инвестиционный климат

Телекоммуникационная  отрасль изученных стран, по мнению 20-ти опрошенных ComNews Research экспертов , не входит в тройку лидеров по привлекательности инвестиций, однако является одной из немногих отраслей, показывающей стабильность в развитии и рост прибыли. На середину 2011 года Беларусь, Казахстан и Украина по уровню проникновения услуг сотовой связи преодолели рубеж в 100%, что говорит о насыщении рынка, замедлении темпов прироста выручки и снижении среднего дохода от абонента. По сравнению с активами компаний, предоставляющих услуги широкополосного доступа в интернет, активы сотовых компаний стремительно теряют в цене. Если в 2007-2008 г.г. были возможны M&A сделки, где за одного абонента приобретатель платил до 2 тыс. долл. США, то в 2011 году рыночная стоимость абонента не превышает 100 долл. США. Проникновение услуг широкополосного доступа в интернет, в противовес мобильной связи, во всех трех странах не превышает 20% среди всего населения, что свидетельствует о высоком потенциале рынка и гарантированном росте прибыли, сначала за счет количественного прироста абонентской базы, а впоследствии увеличения объемов приобретаемых услуг.  
При этом опрошенные эксперты считают, что приобретение активов на насыщенных рынках мобильной связи, прирастающих не более чем на 7% в год в долларом выражении, необходимо взвешивать более детально, с учетом долгосрочных рисков. При отсутствии killer application, общем снижении цен для конечных потребителей, а также необходимости инвестировать миллионы долларов США в модернизацию сетей по технологии 3G, перевод средств в данную отрасль может обернуться неудачей. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах:

· контрактные сбережения;

· ипотечное кредитование;

· государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы  реализации этих принципов могут  весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели:- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные  финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил  купить дом. Он приходит в агентство недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает  гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек  желает начать собственное дело. Своих  сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, — которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году — ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, "Фэнни Мэй". Именно она стала той "специализированной организацией", которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. "Фэнни Мэй" было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: "Джинни Мэй" и корпорацию, сохранившую свое прежнее название "Фэнни Мэй" и ставшую частной акционерной компанией. "Фэнни Мэй" занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, "Фэнни Мэй" выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. "Фэнни Мэй" выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается "Джинни Мэй", то она представляет собой  полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, "Джинни Мэй" предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным  и "квази-правительственным" учреждением, которому была поручена организация  и обслуживание вторичного рынка  ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является "Фрэдди Мак" созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность "Фрэдди Мак" направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель "Кагамас" (название ипотечной компании). Эта  модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели, когда агентства скупают  пулы ипотек для дальнейшей их продажи  на рынке в виде "ценных бумаг, обеспеченных закладными", согласно малазийской модели, агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства, рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность, которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас.

При заключении контракта  без обязательства обратного  выкупа весь сопутствующий риск принимается  агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем  внесения платежей Кагамас, состоящих  из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Сбалансировано автономная (немецкая) модель

Основное расхождение  германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому  товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую  модель ипотечного кредитования и систему  контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных  облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в  мировой практике применяется система  контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный "накопительный счет" в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы "Стройсбережение", может быть показан на следующем  примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать  средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются "премии по стройсбережению".

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья  в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе  сбережений от Американской модели —  основанной на системе вторичного рынка  ипотечных ценных бумаг, приведены  в таблице 1.

Современное состояние и перспективы  развития ипотечного рынка Республики Казахстан

ипотечный инвестирование жилищный рынок

Предоставление ипотечных кредитов в Казахстане осуществляется банками  второго уровня с 1998 года. Первоначально  ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет.

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению  в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляли порядка 12 - 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг был доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

В 2003 году начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 году по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось ипотечных кредитов около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось до 25-30%. В 2001 году ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002году ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 году стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.