Министерство образования и науки  РФ

НОУ ВПО  «МОСКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ПРАВА»

Екатеринбургский  филиал 

 
 
 
 

РЕФЕРАТ

 

предмет: инвестиции 

тема: «Организационные модели систем ипотечного кредитования» 
 
 
 
 

Студент (ка) 6курса                         Крысова Наталья Анатольевна 
 
 
 
 

Екатеринбург 2011 

Содержание. 

Введение

1. Теоретические  основы ипотечного кредитования

2. Существующие  модели развития ипотечного кредитования 

3. Анализ развития  ипотечного кредитования в России

Заключение

Список литературы

 

     Введение.

 

       В развитых государствах со  стабильной экономикой ипотечные  кредиты более доступны, чем в  России, т.к. государство в этих  странах поддерживает социальную  политику. Правительство старается  применять созданные программы  для улучшения жизни своих граждан. Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать больше социальных программ.

       В России, из-за высокого роста  цен на жилье и низкого темпа  роста строительства, не каждый  в состоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг.

     Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет  недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.

     Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

     Проблема  развития системы экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РФ, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

     Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются:

     - определить сущность и методы  ипотечного кредитования;

     - сравнить состояние ипотечного  кредитования России с другими  странами;

     - анализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

     - исследовать систему мероприятий  разработанных на уровне РФ, направленных  на решение жилищного вопроса  с помощью ипотечного кредитования;

     Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.

 

     

1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

 

     Термин "ипотека" впервые появился в  Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

     Начало  ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и в гораздо раннем периоде. [4; стр.165]

     По  мнению Довдиенко И.В., «ипотека»  – это сдача в залог земли  и другого недвижимого имущества  с целью получения денежной ссуды  – ипотечного кредита (кредита под  закладную). [2; стр 3]

     Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.[1; стр 25]

     Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).

     Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.[26]

     Ипотека – это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.[15]

     Жилье является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

     Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

     Ключевыми условиями для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной  экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

     Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные  кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.[ 5 стр 35.]

     Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.[11]

     Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

     Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

     Выплата процентов и погашение кредита  определяются договором.

     В кредитном договоре стороны предусматривают  следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

     В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного  обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

     Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

     В случае если заемщик не в состоянии  возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание  на заложенное имущество.

     Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих  основных этапов:

     1) предварительная квалификация (одобрение)  заемщика. Заемщик должен получить  всю необходимую информацию о  кредиторе, об условиях предоставления  кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

     2) оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита  и определение максимально возможной  суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

     3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

     4) оценка жилья - предмета ипотеки  с целью определения его рыночной  стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;