Организационные модели систем ипотечного кредитования

     5) заключение договора купли - продажи  квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

     Обеспечение кредита может быть оформлено:

     договором об ипотеке приобретенного жилого помещения  с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

     трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи  и ипотеки жилого помещения, при  котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

     договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

     6) проведение расчетов с продавцом  жилого помещения. Заемщик осуществляет  оплату стоимости жилого помещения  по договору купли - продажи,  используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

     7) страхование предмета ипотеки,  жизни заемщика, а также по  возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

     В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи  от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

     В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем  делается соответствующая запись в  государственном реестре.

     В случае невыполнения заемщиком и  залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.[11]

     По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

     1) земельные участки, за исключением  земельных участков;

     2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[ 15]

     При правильной организации ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует рынок  жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют  без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

     Система ипотечного кредитования включает два  направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

     Первым  направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

     Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  на жилье

       обеспечивает ликвидность капитала  ипотечных банков, связывает денежную  массу в обороте, способствует  перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

     Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

     Программы ипотечного кредитования составлены исходя из потребностей основных клиентов ипотечного кредитования

     Ипотека – это долгосрочный кредит, который  выдается на приобретение жилья.

     Не  каждые слои населения могут позволить  купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную.

     Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

     - доступная ценовая политика;

     - можно брать кредит семьей  с поручительством;

     - относительно небольшие ежемесячные  выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья(на комнату);

     - фиксированный процент выплат;

     Отрицательные аспекты:

     - ограничение прав пользования  недвижимостью в момент выплат  кредита;

     - высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Существующие  модели развития ипотечного кредитования.

     Венгрия

     Самый быстро растущий в Европе рынок ипотечного кредитования - в Венгрии. Современный рынок ипотечного кредитования начал формироваться в Венгрии еще 20 лет назад, однако нынешний бум объясняется щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкими процентными ставками - с другой.

     В целом за  последние года объем  ипотечного кредитования в Венгрии  увеличился.

     Система ипотечного кредитования в Венгрии  довольна проста. Тот, кто намерен  построить или купить жилье или просто хочет сделать ремонт, обращается в банк. Срок погашения - от 5 до 35 лет. Заемщик должен вернуть не только сумму кредита, но и проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. На данное время они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации из государственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается и вторичный рынок закладных.

     Изначально  программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.

     Банки также приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет.  В Венгрии низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов. [19]

     Германия.

     По  сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаются государственным органом надзора за банками. Этим служащим вменяется в обязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие их соответствующего обеспечения и записи в ипотечном реестре. Во-вторых, — система банковского надзора, которая осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз в два года.

     Огромное  значение имеет и регистрационная  система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения и прекращения залогового права на эту недвижимость. При регистрации ипотечного соглашения в поземельной книге обязательно отражаются имена должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора и процентная ставка.

     Ипотека может быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором — ипотека носит общий характер по отношению ко всему имуществу должника. Разумеется, такой договор предусматривает взаимные права и обязанности. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки и принимать все меры для обеспечения его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям о существующих залогах предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности его повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.

     Другой  значимой составляющей системы ипотеки  является форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобных процедур — судебная и административная. В Европе, в основном, практикуется первая, причем наиболее полно она представлена именно в германском законодательстве.

     Здесь предусмотрены три способа реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права на имущество реализуются на основе двух последних способов.

     В настоящий момент процентная ставка по кредиту в Германии находится на уровне 5% годовых.

     Пример  ипотечного кредитования в России и Германии:

     В Германии: Ставка кредита- 5%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вы выплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости!

     В России: Ставка кредита – 10%!!! Выплачивая 12.500€ в год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!! [18]

     Вывод: В Венгрии наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья