Организационные модели систем ипотечного кредитования

     В Германии действует строгий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.

     В России ипотечное кредитование находится  еще в стадии развития.  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Анализ развития  ипотечного кредитования  в России. 

       В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

     - в последнее время развивается  кредитование для приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.

      - еще из тенденций последнего времени стоит отметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах.

     Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

     Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией  на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

     Основная  задача государства в становлении  системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной  базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. [3 стр 154.]

     Государственное бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых  не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

     Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга  рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

     Определяя основные направления и подходы  к созданию эффективного рыночного  механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное  решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные  блоки:

     - долгосрочное ипотечное жилищное  кредитование населения;

     - кредитование жилищного строительства;

     - государственная бюджетная поддержка  приобретения жилья населением (система  целевых адресных субсидий).[8]

     В РФ долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

     Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

     Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов  совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

     Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

     Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

     Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

     Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для  проживания. Сдача приобретенного жилья  в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается  в кредитном договоре.

     Требования  к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

     Соблюдение  четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

     Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

     обеспечить  кредитору реальную возможность  обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать  условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

     обеспечить  надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки  и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления  непредусмотренных прав;

     отработать  механизм андеррайтинга ипотечных  кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

     выработать  надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

     Для снижения риска процентной ставки (риска  превышения стоимости кредитных  ресурсов, привлекаемых кредитором, над  ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

     Для решения проблемы снижения данного  вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

     Снижение  риска ликвидности непосредственно  связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием  условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.[17]

     Проблемами  развития ипотечного кредитования российскими  банками являются: недостаточная  ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

     Рост  количества банков, занимающихся ипотечным  кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и  в усилении маркетинговых кампаний банков.

     Рост  конкуренции принес свои плоды, отразившись  на ставках и других условиях, что  привело к появлению специальных  программ и акций.

       В настоящий момент в России  существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного  жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Рынок недвижимости все чаще используют для  зарабатывания денег. Часть людей  с финансового рынка, из акций  перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого было совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынок интересен и будет развиваться. Доля людей, которые планируют жить в квартирах, которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободные средства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населения возможность приобретения квартиры.

     На  данное время условия ипотечного кредитования являются выгодными и  приемлемыми для всех слоев населения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы кредитования – уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования, использовать различные льготы.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение. 

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается  в улучшении жилищных условий, а  также в приобретении нового жилья.

     Концепция ипотечного жилищного кредитования носит в себе социально-экономическую  проблему приобретения жилья. В ней  отражены нормативно правовая база, стратегия  развития, определяются основные подходы  к рыночного механизма жилищного  финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Тогда предлагается предоставление безвозмездных государственных субсидий для оплаты первоначального взноса. В настоящее время предоставление субсидий начинает медленно развиваться. Один из примеров «Молодая семья».