Особенности оценки предприятий как имущественных комплексов в Республике Беларусь

         Складывающиеся рыночные отношения открывают большие перспективы для бизнеса, но в то же время большинство предприятий имеют мало шансов на дальнейшее существование без реструктуризации. Под реструктуризацией можно понимать процесс, обеспечивающий эффективность использования производственных ресурсов, приводящий к увеличению стоимости бизнеса. Главная цель реструктуризации — поиск источников развития предприятия (бизнеса) на основе внутренних и внешних факторов. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегии создания стоимости предприятия за счет собственных и заемных источников финансирования, а внешние основаны на реорганизации видов деятельности и структуры предприятия [7].

Взаимосвязь оценки с налогообложением предприятия

   Одной из основных особенностей при формировании рыночной стоимости предприятия является ее зависимость от налогообложения. К сожалению, в практике оценки этому моменту не уделяется должного внимания. Оценщик, определяя стоимость объекта, почти никогда не учитывает того, как отражаются на этой стоимости налоги, которые придется уплатить заказчику исходя из конкретных направлений использования оцененного объекта [9].

   Вместе  с тем заказчика интересует не «чистая» стоимость объекта, а реальные финансовые последствия его использования — затраты на приобретение объекта, выручка от его продажи или эффективность его использования (доходы, отнесенные к стоимости приобретения), изменение стоимости и размера доли в результате внесения объекта в качестве вклада в уставный капитал другой компании, изменение стоимости имущества собственной компании в результате получения объекта в качестве взноса в уставный капитал и тому подобное. Во всех этих случаях необходимо учесть и оплатить все расходы, связанные с данными операциями. Значит влияние налогового фактора на результаты реальной оценки является непосредственным.

   При анализе налоговой среды оценки предприятия необходимо учитывать следующие обстоятельства: во-первых, различные виды имущества предприятия взаимодействуют с налоговой системой через разные виды налогов; во-вторых, надо разграничивать налоги, непосредственно воздействующие на оценку недвижимости, и опосредованно воздействующие — через другие налоги, на первый взгляд не имеющие отношения к оценке недвижимости; в-третьих, недвижимость должна рассматриваться прежде всего как приносящий доход объект. При таком подходе налоги выступают в качестве существенной статьи расходов, которая покрывается за счет доходов от использования имущества [9].

   Анализ  деятельности коммерческих организаций  показывает, что комплексным источником их налоговых платежей выступает выручка. Она является основным источником финансовых ресурсов и характеризует финансовую сторону оборота вовлеченных в коммерческую деятельность средств (капитала).

   При оценке стоимости предприятия наиболее существенно правильно оценить налоговые льготы, предусмотренные для разных направлений деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2 СПЕЦИФИКА ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЙ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

2.1 Специфика оценки белорусских компаний в настоящее время

   Необходимость оценки белорусских компаний в настоящее  время связана с перераспределением собственности, приватизированной в начале 1990-х гг. Проблема состоит в том, что прямое применение классических методов оценки стоимости бизнеса к белорусским предприятиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:

1. неразвитость белорусского рынка ценных бумаг, вследствие чего нет информации по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия;
2. информационная закрытость белорусского рынка — в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;
3. измеряемая сотнями и тысячами наименований номенклатура продукции, выпускаемой белорусскими промышленными предприятиями. Это также затрудняет, а иногда и вообще делает невозможным нахождение аналогов оцениваемого предприятия не только в нашей стране, но и за рубежом;
4. большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль, либо они вообще убыточны, что является следствием общего состояния экономики в стране или следствием неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблематично;
5. различно значение факторов, участвующих в формировании стоимости предприятия. За рубежом такой ресурс, как земля, теряет свое доминирующее значение при рассмотрении бизнеса. Для Белоруссии земля или фактор местоположения играет существенную роль (это большие размеры самих предприятий, удаленность поставщиков сырья, наличие соответствующей инфраструктуры в регионе);
6. наличие слоя акционеров, которые получили акции бесплатно или почти бесплатно в процессе приватизации.

   При оценке белорусских предприятий  особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и испытывает недостаток инвестиционных ресурсов, с другой стороны. Для белорусской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого к продаже имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

   Применение  сравнительного или рыночного подхода  к оценке предприятия в нашей стране ограничено в силу невозможности получить объективную информацию для сравнения.

   На  первый взгляд в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно [5]. 

2. Структура отчета по оценки бизнеса (предприятия)

Отчет по оценки бизнеса имеет следующую структуру:

1. идентификация объекта, где описывается объект оценки, кто является заказчиком, владельцем, оценщиком, какие основания для проведения оценки, установление имущественных прав, а также цель оценки, назначение оценки, дата и период проведения оценки, дата составления отчета, балансовая стоимость, описываются использованные документы;
2. анализ местоположения объекта;
3. описание наиболее важных факторов:
• уровень спроса на подобного типа недвижимость;
• расположение объекта.
4. техническое описание объекта:

• несущие конструкции, их материалы и состояние;
• внутренняя отделка, материал и состояние;
• площади помещений;
• высота помещений.

5. определение стоимости. Этапы проведения работ по оценке:

• визуальное обследование объекта;
• интервью с управляющим объекта;
• исследование и анализ рынка недвижимости;
• определение исходных данных для анализа и расчетов;
• оценка стоимости объектов;
• согласование результатов и итоговой оценки стоимости объекта;
• составление письменного отчета.

    6) выбор принципов и методов оценки. Принципы оценки:

• принцип спроса и предложения применяется при определении рыночной стоимости объекта, т.к. обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки;                                                                                                                                 
• принцип изменения требует, что каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости;
• принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов и др. участников рынка. Играет значительную роль при оценке рыночной стоимости;
• принцип замещения, в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости (т.е. недвижимости равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки);
• принцип переменных пропорций определяет, что недвижимость достигает точки максимальной производительности для лучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы один с другим;
• принцип вклада гласит, что стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимости или насколько уменьшится общая стоимость в отсутствии данного компонента. Он определяет различия в составе и качестве объектов недвижимости при подходе на основе затрат;
• принцип лучшего и наиболее эффективного использования определяется исходя из анализа двух важнейших элементов недвижимости  -  земельного участка и связанных с ним улучшений (зданий и сооружений, находящихся на нем) и получения максимальных доходов от их использования. Является одним из основных при определении рыночной стоимости и ориентиром при принятии любых  решений относительно недвижимости;
• принцип ожидания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов. Рассматривается при оценке доходной недвижимости. Рассматривается в рамках применения метода капитализации дохода (прямой капитализации) для определения величины потенциального чистого дохода и риска, связанного с его получением;
• принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений к объекту, будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

6. подходы к оценке стоимости:

• подход с точки зрения затрат - этот подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляет должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли;
• подход с точки зрения сопоставимых продаж  - основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом. Оценщику известны достоверные факты передачи подобных объектов в результате коммерческой сделки. Стоимость объектов рассчитывается  методом анализа вторичного рынка по средней стоимости одного кв. метра общей площади аналогичных помещений;
• подход с точки зрения дохода  - данный подход основан на предположении о том, что стоимость недвижимости определяется современной стоимостью будущих доходов от нее. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Особенностью приносящей доход недвижимости является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости  -  мебели, приборов, оборудования и т.п., стоимость которых следует отделять от стоимости самой недвижимости. В основе указанного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод  и преимуществ от владения недвижимой собственностью. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.