Министерство  образования и науки РФ

государственное образовательное учреждение ВПО

РГСУ (высшего  профессионального образования)

кафедра экономической  теории и предпринимательства. 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

                        на тему:

«Ипотечное кредитование и его роль

в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства» 
 
 

Выполнила:

  Колесникова Любовь 
 
 
 
 

Ростов-на-Дону

2011 
 
 

Оглавление

Введение: 3

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования. 5

1.1. Понятие и принципы  залога (ипотеки) жилых помещений 5

1.2.Основания  возникновения ипотеки. 5

1.3.Задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования. 5

Глава 2.Законная ипотека. 5

2.1.Правовая база ипотечного кредитования 5

2.2.Содержание  и форма договора  об ипотеке (права  и обязанности  сторон). 5

2.3.Залог  жилых домов и  квартир. 5

2.4.Содержание  и форма договора  об ипотеке (права  и обязанности  сторон). 5

Заключение. 5

Список  литературы: 5 

 

Введение:

В настоящее  время экономика Р.Ф. находится  в процессе перестройки хозяйства  на основе современных принципов  регулирования. В связи с этим отношения в системе должник-кредитор принимают качественно новый  смысл в экономике в сравнении  с аналогичными  при командно-административной системе. Появляется необходимость  в гарантированной стабильности в гражданско-правовых отношениях данного  типа. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений  является система средств, обеспечивающих исполнение обязательств должника перед  кредитором. “В свою очередь ипотечное  кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.”¹ На протяжении семидесяти лет институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” ²появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством и цивилистической наукой, является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. 

 Залог  недвижимости имущества долгое  время не допускался к применению  в России, в связи с чем в  настоящее время этот способ  обеспечения исполнения обязательств  ещё не принял массового характера  в хозяйственных отношениях, несмотря  на то, что для большинства  российских граждан ипотечное  кредитование представляется единственно  возможным источником решения  жилищного вопроса.

Таким образом, целью данной работы будет  рассмотрение залога недвижимости, в  частности залога жилых домов  и квартир, как способа обеспечения  исполнения обязательств.     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования.

1.1. Понятие и принципы  залога (ипотеки) жилых помещений

      В спектре новых возможностей для  индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать  не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения  жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного  помещения сбережений.

      Сегодня в Москве и других крупных городах  России наблюдается настоящий бум  жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося  желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь  проста – предложение жилья на рынке значительно превышает  реальный платежеспособный спрос основной части населения.

      Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института  ипотеки -  получение кредита под  залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

      Термин  «Ипотека» в юридическом обороте  обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.
2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на недвижимое имущество.

      Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

• Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
• Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;
• Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;
• Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением. ³

1.2.Основания  возникновения ипотеки.

В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, Закон “Об ипотеке” предусматривают  два основания – договор и  закон. Причем закон, предусматривающий  возникновение залога, должен содержать  указание на то, в силу какого обязательства  и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об  ипотеке”.

Исходя  из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность  правоотношений, возникающих при  законной ипотеке в отличии от договорной, заключается в юридическом  составе, лежащем в основе правовых конструкций. ⁴ Согласно ст. 10, 11 Закона “Об ипотеке”  права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека,  напротив,  считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит переход прав). До вступления в силу ФЗ “О внесении изменений и дополнений в ФЗ ”Об ипотеке ”” от 11.02.2002. государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Это могло привести к существованию множества “скрытых ипотек , допускающих возможность двойных продаж”. Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. 

1.3.Задачи  развития системы ипотечного  жилищного кредитования. 

      Для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных задач:

• Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны,  так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка  ипотечных кредитов;
• Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов , а также их рефинансированию;
• Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. ⁵

Глава 2.Законная ипотека.

2.1.Правовая база ипотечного кредитования

 

      В настоящий момент федеральными законами, непосредственно регулирующими  ипотеку (залог) недвижимого имущества  являются:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ.

      В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие  правила о залоге, содержащиеся в  ГК РФ, применяются к ипотеке в  случаях, когда ГК РФ или законом  об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон  «Об ипотеке». В нем нашли отражение  следующие положения:

• Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
• Порядок заключения договора об ипотеке;
• Закладная как ценная бумага;
• Государственная регистрация ипотеки;
• Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам, и обременение этого имущества правами других лиц;
• Уступка прав по договору об ипотеке;
• Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества;
• Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

      Следует учитывать, что отношения, связанные  с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно  ипотечные обязательства:

• Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки;
• В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;
• В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким  образом, при  реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ;
• При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.