Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства

ГК РФ (п. 6 ст.340)предусматривает, что  предметом  договора залога может быть имущество  и имущественные права, которые  залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры), которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, которые служит объектом обеспечения. Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения¹⁴.

Кроме того, ст. 77 Закона об ипотеке защищает права несовершеннолетних: если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов   семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено   заявителю   в письменной форме не позднее 30 календарных дней  с даты  подачи заявления.

Отказ  в даче согласия должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решение  органов опеки и попечительства в суде.

Статья 78 Закона об ипотеке, регулирующая порядок  обращения взыскания на заложенное имущество, претерпела значительные изменнения в силу внесений поправок в Федеральный  Закон “Об ипотеке¹⁵”. Существенно изменены нормы, касающиеся обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращение залогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь это возможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Таким образом решена проблема с умышленным ухудшением залогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избежания выселения, так как единственность места проживания и пригодность его для проживания теперь не являются основаниями для не выселения.

2.4.Содержание  и форма договора об ипотеке (права и обязанности сторон).

В законодательстве предусмотрены особые требования как  к форме договора, так и к  его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со

ст. 432 ГК РФ договор не может считаться  заключённым, если между сторонами  не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия  договора об ипотеке, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены п.1,2,4 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”.¹⁶

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган  государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

      Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в  денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации  оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной  и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч  долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его суммы, основания  его возникновения и срока  исполнения. Если величина обеспеченного  ипотекой обязательства подлежит определению  в будущем, должны быть указаны порядок  и другие необходимые условия  её определения. В том случае, когда  обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки соответствующих  платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно  п.6 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”, если права  залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре об ипотеке.

В соответствии с ст.10 ФЗ “Об ипотеке”, п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и  подлежит нотариальному удостоверению  (кроме того, судебная практика исходит  из того, что договор об ипотеке  должен быть нотариально удостоверен  и зарегестрирован в поземельной  книге, в этом случае залог считается  заключенным с момента его  регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). ¹⁷Однако статья 55 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ “Об ипотеке”. Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий  закладной с отметкой «копия» на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

Одна  из особенностей ипотеки заключается  в том, что заложенное имущество  всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть  и пользоваться предметом ипотеки  в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем  сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут  предусматриваться какие-либо ограничения  права залогодателя или третьих  лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество  путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное  товарищество или общество либо паевого  взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому  лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное  пользование, если иное не предусмотрено  договором об ипотеке. Срок, на который  имущество предоставляется в  пользование, не должен превышать срока  ипотеки.

При пользовании  заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения  и уменьшения его стоимости сверх  того, что вызывается нормальным износом.

Если  договором об ипотеке не предусмотрено  иное, залогодатель обязан:

- застраховать  за свой счёт заложенное имущество  в полной его стоимости (а  если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  ипотекой требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать  меры для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательства и требований  со стороны третьих лиц;

- поддерживать  имущество, заложенное по договору  об ипотеке, в исправном состоянии  и нести все расходы по содержанию  этого имущества, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт;

- немедленно  уведомлять залогодержателя о  возникновении угрозы утраты  или повреждения заложенного  имущества;

- истребовать  предмет ипотеки из чужого  незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной гибели или  повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя ограничены.

 Залогодержатель  вправе:

 - проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;    

 - требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

- требовать  от любого лица прекращения  посягательства на предмет ипотеки.

      При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права  собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или  обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь  уменьшение стоимости или ухудшение  этого имущества, залогодержатель  имеет право участвовать в  деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых  расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного  владения для передачи его во владение залогодателя.

      При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права  и обязанности сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить  арендную плату, а залогодержатель  вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

      Закон предусматривает прекращение права  собственности залогодателя на предмет  ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных  или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких  случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую  компенсацию и право залога будет  распространяться на это имущество  либо залогодержатель приобретает  право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается  у залогодателя по виндикационному  иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции  за совершение преступления или иного  правонарушения, залог в отношении  этого имущества прекращается.

      В приведённых выше случаях залогодержатель  вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой. Залогодержатель имеет  право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или  повреждён либо право собственности  или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается  только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит право преимущественного  удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение  предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.  
 

Заключение.

Стратегической  целью государственной политики в сфере ипотеки и ее правового  регулирования является обеспечение  условий для эффективного использования  и развития залога недвижимости интересах  удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

      Основными результатами реализации государственной  политики, на мой взгляд, должны стать:

• становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
• обеспечение государственной защиты прав субъектов правоотношений залога недвижимости;
• развитие системы правового регулирования рынка ипотечных кредитов;      
• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям единого государственного реестра прав.
• полное вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости.

Однако  тенденции развития нормативной  базы и экономики страны позволяют  надеяться, что в ближайшие несколько  лет нас ждёт своеобразный взрыв  ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.

Вывод:

        Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.