Рынок недвижимости: спрос, предложение, рента, перспективы развития

РОССИЙСКАЯ  ФЕДЕРАЦИЯ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ 
 

Кафедра «Правовое регулирование и экономика

таможенного дела»

   
 
 
 
 

КУРСОВАЯ   РАБОТА

по дисциплине «Экономическая теория» 

на тему №34

«РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ:СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ, РЕНТА, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ» 
 
 
 
 
 
 

                                               Выполнил студент группы ЮТД-218

                                                                                Валиуллина Ю.Р. 
 
 

Рецензент: докт. экон. наук, профессор

Кулишова  Р.С.____________________ 
 
 
 
 
 
 

                                                Москва  2010  

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

1.Теоретические  аспекты развития рынка недвижимости………………...…..4

   1.1 Понятия  рынка недвижимости, спроса, предложения, ренты………..….4

   1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости ………….......7

   1.3 Современное состояние рынка недвижимости России……………….....18

2. Анализ рынка недвижимости г.Москвы……………………………………..22

   2.1 Обзор элитного жилья в Москве за 2008-2009 гг…………………….…22

   2.2 Мониторинг рынка недвижимости. Сентябрь 2010…………………….29

   2.3 Причины спада темпов роста ввода жилья………………………………41

3. Перспективы развития рынка жилья………………………………………...50

Заключение ………………………………………………………………………53

Список использованных источников……………………………………………

Приложения ……………………………………………………………………… 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

      Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

      Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

      Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. 
Этим определяется актуальность данной работы.

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. Понятия рынка недвижимости, спроса, предложения, ренты

 

      Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

      Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение  и цена.

      Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

      При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости  от цены.

      Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
• национальные и культурные условия, традиции населения.
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

      Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

      Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

      Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

      В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение  уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения  изменяется во времени и от места  к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

      Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

      Рента – доход, не связанный с предпринимательской  деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого взаем капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Может взиматься и за использование иного имущества, в т.ч. жилых помещений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Структура, функции и особенности рынка недвижимости

 

      Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка

      Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

      Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные  участники рынка недвижимости.

      Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
• государственные нотариусы.

      Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.