Рынок недвижимости: спрос, предложение, рента, перспективы развития

Рис. 2.17 Новые гостиничные проекты в региональных городах 

      В сентябре стало известно сразу о  трех гостиничных проектах в региональных городах России, причем в два из них планируется привлечение  международных гостиничных операторов. Так, в 2012-2013 гг. в Воронеже ГК «Основа» планирует открыть отель категории 3* на 120-150 номеров. В настоящее время нет информации о привлечении в проект международной управляющей компании.

      В конце 2013 г. в Перми планируется  открытие гостиницы Sheraton на 250 номеров  в составе многофункционального комплекса, реализуемого компанией «ПермГражданСтрой». В настоящее время ведется предпроектная работа и согласование этапов реализации проекта. Общий объем инвестиций в проект МФК оценивается в 6 млрд. долл., помимо отеля в нем будет расположен торговый и деловой центры. Гостиница будет рассчитана преимущественно на бизнес-туристов.(Рис. 2.18)

Рис. 2.18 Московская область.

Загородные  проекты, вышедшие на рынок

      В 2014 г. в г. Завидово (Тверская область) запланировано открытие отеля Radisson на 230 номеров. Ранее, в 2012 г., на земельном участке, расположенном вблизи от будущей гостиницы, будет открыто поле для гольфа. Таким образом, появление новых заявленных проектов свидетельствует о том, что, несмотря на трудности кризисного периода, как российские, так и международные компании высоко оценивают потенциал региональных городов с точки зрения девелопмента гостиничной недвижимости.

      В сентябре 2010 г. на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья  продолжился выход новых загородных поселков. Также ряд девелоперских компаний заявили о будущих планах по реализации загородных проектов.

      В 29 км от МКАД по Калужскому направлению  компания «Подмосковье девелопмент» начала реализацию нового загородного поселка  бизнес сегмента «Медведево». В рамках проекта на продажу предлагаются 190 земельных участков без обязательного подряда на строительство площадью от 10 до 30 соток. Компания «Вектор Инвестментс» сообщила о начале реализации 3 проектов формата Land Park - «Куртниково», «Большое Ушаково» и «Никитское». В рамках проектов на продажу предлагаются земельные участки площадью от 1 га, предназначенные для застройки и продажи частными инвесторами, а так же для индивидуального освоения. Также компания «Мономахъ» планирует в ближайшей перспективе начать реализацию 2 новых дачных поселков площадью 16 и 20 га, которые будут расположены в 64 км от МКАД по Горьковскому и в 114 км от МКАД по Минскому направлениям.(Рис. 2.19)

Рис. 2.19 Московская область.

Организованные  загородные поселки. Цены

      В сентябре 2010 г. средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне. Однако по отдельно взятым объектам, находящимся на высокой стадии готовности, было зафиксировано повышение, которое составило от 5 до 15%. Также в сентябре было отмечено повышение активности со стороны потенциальных покупателей и восстановление спроса на проекты с более продуманной концепцией, предлагающие на продажу готовые коттеджи, либо участки с подрядом на строительство.

      Стоит отметить, что рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья постепенно выходит из посткризисной стагнации, которая наблюдалась на рынке с начала 2010 г. При условии отсутствия новых финансовых потрясений многие игроки рынка прогнозируют в ближайшей перспективе увеличение доли высокобюджетных проектов в общем объеме предложения, сокращение темпов выхода проектов, предлагающих на продажу земельные участки без обязательного подряда на строительство, а также увеличение доли инвестиционных покупателей. Что касается роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья, то ожидать до конца 2010 г. положительной динамики можно лишь по объектам, находящимся на завершающей стадии строительства 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3 Причины спада темпов роста ввода жилья

      Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все  более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 года в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

      Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом  исторического развития экономики  России. В начале девяностых годов  рынок недвижимости, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё начал оживать раньше, чем спрос на многих других рынках, поскольку  потребность в жилье не может откладываться навечно.  В итоге рынок оказался в сложной ситуации:

• государственные инвестиции, составлявшие 100% финансирования в советскую эпоху, прекратились;
• банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

      В таких условиях  единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом этой ситуации стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

      Сегодня для привлечения средств под строительство жилья в России существует четыре источника.

• Средства граждан, желающих приобрести жильё – долевых участников  строительства
• Средства крупных инвесторов
• Средства участников фондового рынка
• Кредитные средства

      Если  развитие долевого финансирования в начале 90-х годов  было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисный и торговые здания предполагают долгосрочную эксплуатацию и генерируют доход в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности с начала 90-ых годов привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления.  В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

      Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств. 

      После вступление в силу 1 апреля 2005 ФЗ-214 «Об  участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. По замыслу закона, его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

      Но  о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона.

      Из  следующего графика (Рис. 2.20) видно, что в 2004 году даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в 2004 году преобладающей.

Рис. 2.20 Соотношение источников финансирования на различных этапах строительства

      Следующий график  (Рис. 2.21) показывает, что в 2007 году ситуация мало изменилась.

Рис. 2.21 Доли различных схем финансирования во вводе жилья в объемах инвестиций

      Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы  с данными за 2004 г., так как  основаны на разных опросах. Данные 2004 года описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 года включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству. Однако, даже если отбросить долю индивидуального строительства, легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства. Многие экспертные оценки (в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города») указывают на то, что вместе с введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

      Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок не готов к более цивилизованным схемам финансирования.

      Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный  барьер. Можно сказать, что банки  активно пользовались благополучной  ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных:

      В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБРФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

      Права на земельный участок не рассматривались  банками в качестве возможного обеспечения  кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.  

      Еще одним недостатком сложившейся  системы финансирования строительства  явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может  полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

      В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

      Важной  характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты  девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта.  Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части: