Рынок недвижимости: спрос, предложение, рента, перспективы развития

      Проект  «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в  итальянском стиле разработана  в архитектурной мастерской Михаила  Филиппова и сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы.

      Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном  переулке, которые строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное  местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения – все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте.

      Один  из наиболее популярных на рынке объектов – ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил  новое дыхание за счет вхождения  в проект КБ «Открытие» и небольшой  архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа  от 9% годовых в рублях – пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов.

      Дом на Остоженке по адресу Еропкинский  пер., 16 – потрясающий объект с  террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии».

      Спрос

      Кризис  сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного  спроса, 65%, был ориентирован на покупку квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон – 15000-20000 долларов за кв.м.(Рис. 2.7)

Рис. 2.7 Спрос по цене квартиры

      Сократилась и средняя стоимость покупаемой квартиры за счет уменьшения метража – за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м., то сегодня она составляет не более 162 кв.м.(Рис. 2.8)

Рис. 2.8 Спрос по площади квартир

      Экономя на общем бюджете покупки, покупатели в то же время предпочитают приобретать  квартиры в домах на высокой стадии строительства, причем основной спрос  ориентирован именно на готовые объекты, сданные Госкомисси, несмотря на то, что этот сегмент составляет только 18% от рынка, а цены на такие квартиры выше на 40-60%.(Рис. 2.9)

Рис. 2.9 Спрос по степени готовности

      Предполагалось, что покупательские предпочтения по стоимости квартир и метражу, скорее всего, не изменятся в 2010 году. Сохранится и повышенный спрос на дома в высокой стадии готовности. Общий рост цен, скорее всего, составит 7-10%, то есть в пределах среднегодовой инфляции, плюс рост продолжится на объектах по мере увеличения стадии строительства. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Мониторинг рынка  недвижимости. Сентябрь 2010

      Жилая недвижимость

      Объем предложения на рынке элитных  новостроек Москвы в сентябре 2010 г. составил порядка 155 тыс. кв. м в 29 жилых  комплексах. Наибольший объем предложения (более 80%) приходился на такие районы как Хамовники, Тверской, Пресненский и Замоскворечье.(Рис. 2.10) 

Рис. 2.10. Москва. ЦАО. Элитные новостройки. Объемы и структура

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

      В отличие от первичного рынка жилья  эконом-класса, где в сентябре объем  предложения вырос на 50% относительно начала лета, кардинальных изменений на рынке элитных новостроек не наблюдается: постепенно уходят наиболее ликвидные предложения, некоторые новостройки по-прежнему были сняты с продаж, новые объекты в течение сентября на рынок не выходили.

      Сентябрь 2010 г., как и прогнозировалось, характеризовался повышением покупательской активности по сравнению с летними месяцами. В сентябре количество запросов на покупку квартир, поступивших в  компанию Blackwood, увеличилось более  чем на 80% относительно августа.(Рис. 2.11)

Рис.2.11 Москва. ЦАО. Элитное жилье. Цены

      В сентябре 2010 г. средняя цена на элитные  новостройки составила $17 540 за кв. м. Наиболее дорогие новостройки в  сентябре традиционно предлагались на Остоженке-Пречистенке ($24 830 за кв. м), в Пресненском районе ($22 780 за кв. м) и на Якиманке ($18 280 за кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитных квартир в сентябре 2010 г. составила $23 630 за кв. м. Наиболее дорогими районами стали: Остоженка-Пречистенка ($29 580 за кв. м), Хамовники ($26 100 за кв. м) и Пресненский ($25 740 за кв. м).

      Первый  осенний месяц принес незначительное повышение цен на рынке элитных  новостроек (+0,8%) по сравнению с августом 2010 г. Так, в сентябре были повышены цены на квартиры в ЖК «Остоженка Парк Палас» в среднем на 8%. В рамках других проектов повышение цен носило точечный характер, либо не осуществлялось вовсе. 

      Офисная недвижимость (Рис. 2.12).

Рис. 2.12 Москва. ЦАО. Объем и структура предложения 

      Основные  тренды движения рынка офисной недвижимости остаются стабильными: постепенное восстановление рынка продолжается, однако, происходит он на фоне по-прежнему негативных тенденций.

      В сентябре 2010 г. было заключено несколько  сделок по аренде и покупке офисных помещений (Рис. 2.13, таблица 2.2), а также стало известно о скором закрытии еще одной крупной сделки по продаже активов: БЦ «Домников» покупается двумя компаниями – 2/3 комплекса приобретает аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал», а оставшиеся 26 тыс. кв. м планирует приобрести Росбанк.

      Также в сентябре 2010 г. состоялось торжественно открытие первой очереди технопарка «Нагатино – i – land, площадь которой  составляет 216 тыс. кв. м. Еще одной  положительной новостью стало объявление о возобновлении активной маркетинговой кампании проекта «К2 Бизнес-парк» на 2 км Калужского шоссе его соинвесторами - Marbleton Property Fund и Storm Properties. Начало строительства первой фазы проекта намечено на весну 2011 г.

      В остальном же на рынке офисной  недвижимости г. Москвы по-прежнему преобладают «кризисные» тенденции: так, девелопер Horus Capital ведет переговоры с ФК «Открытие» о продаже последней оставшихся пяти бизнес-центров девелопера - «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор» и «Лефорт», которые заложены по кредиту немецкому Aarealbank (около $600 млн.).

 

Рис. 2.13. Москва. Ставки аренды

. Введенные  объекты. Заявленные проекты

      Тенденция перепрофилирования новых проектов с существенным снижением офисной  составляющей также остается актуальной – так, в сентябре стало известно о реконцепции одного из крупнейших офисных комплексов, планируемых к строительству девелопером MR Group – БЦ на Головинском ш. общей площадью 370 тыс. кв. м. В рамках реализации первой очереди в 130 тыс. кв. м решено изменить функциональное назначение площадей, отведя 55 тыс. кв. м под торговый центр. При этом предполагаемые соинвесторы проекта - «дочка» ЛСР Групп «Мосстройреконструкция» и Central Properties вышли из этого проекта.

(Таблица  2.2)

Таблица 2.2

Некоторые сделки по аренде/покупке офисных площадей, сентябрь 2010 г.

      Торговая  недвижимость (Рис. 2.14)

Рис. 2.14. Выход на рынок профессиональных торговых центров, г. Москва 

      В сентябре состоялось открытие торгово-развлекательного центра «РИО» в г. Реутов на 2 км МКАД.

      Девелопером объекта общей площадью 175 000 кв. м (из них арендопригодная – 90 000 кв. м) выступила группа компаний «Ташир». Якорными арендаторами ТРЦ стали гипермаркет «НАШ Гипермаркет», магазин товаров для дома «Наш Дом», магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», многозальный кинотеатр «Синема Стар». Росту привлекательности данного торгового центра у потенциальных покупателей будет способствовать строительство съезда с МКАД (на момент ввода в эксплуатацию въезд возможен со стороны ул. Строителей в г. Реутов), до этого аудиторией комплекса будут преимущественно жители г. Реутов.

      Также в сентябре после периода длительного  затишья конца 2008 – начала 2010 гг. участники рынка стали заявлять новые проекты. Так, в I кв. 2011 г. после реконструкции ТЦ «Вэймарт» станет outlet-центром: соседство с более крупным ТРЦ Vegas вынуждает собственника пересмотреть концепцию и попытаться получить выгоду взамен заведомого проигрыша в конкурентной борьбе.

      Новые проекты в сфере профессиональной недвижимости заявлены и в региональных городах: в Сочи в историческом здании Морского вокзала группа Bosco di Ciliegi планирует  разместить торговый центр по аналогии с ГУМ-ом в Москве. В объекте площадью 7 000 кв. м будут представлены премиальные и люкс-марки, входящие в группу. В Перми компанией «Пермьгражданстрой» заявлена реализация крупного многофункционального комплекса, в состав которого войдет ТЦ общей площадью 47 000 кв. м, а также отель на 250 номеров и бизнес-центр площадью 22 000 кв. м. Сроки реализации проекта в Сочи – не ранее середины 2011 г., в Перми – 2013 г.(Рис. 2.15)

Рис. 2.15 Москва. Диапазон арендных ставок

на торговые помещения по АО г. Москвы. 

      В сентябре сегмент street retail демонстрировал рост активности после периода летнего затишья: спрос со стороны торговых операторов вырос, возобновились переговоры и сделки. Однако пока это оживление не привело ни к существенному росту арендных ставок, ни к снижению уровня вакантных площадей – для этого рынку потребуется больше времени.

      Тем не менее, наступившее оживление  рынка позволяет предполагать, что  рост ставок аренды, который можно  было наблюдать уже в I полугодии 2010 г., продолжится. В зависимости  от престижности торгового коридора и его востребованности среди торговых операторов, по итогам года в целом можно рассчитывать на показатель в 15-20% по сравнению с концом 2009 г. для наиболее престижных улиц и 10-15% - для прочих традиционных торговых коридоров.

      Гостиничная недвижимость (Рис. 2.16)

Рис. 2.16 Москва. Структура гостиничного фонда

        В сентябре наиболее значимые события происходили в региональных городах: состоялось открытие двух отелей под управлением международного оператора Rezidor Hotel Group: в Калининграде (Radisson, 178 номеров) и Санкт-Петербурге (Park Inn, 270 номеров). Таким образом, увеличив свое присутствие на 448 номеров, группа Rezidor Hotel Group сохраняет за собой первое место на российском рынке по количеству номеров в управлении с показателем более 5 700 номеров.

      В Калининграде открывшаяся гостиница  находится в составе многофункционального комплекса Clover, поэтому можно предположить, что она рассчитана преимущественно  на деловых туристов, а также на оказание MICE-услуг. Дополнительной клиентской группой могут стать иностранные туристы из европейских стран. Среди сетевых отелей помимо Radisson в Калининграде присутствует Heliopark. В Санкт-Петербурге новый отель Park Inn рассчитан преимущественно на туристов, посещающих город с целью отдыха: центральное местоположение в сочетании с ценами на размещение, находящимися на среднем уровне для отелей аналогичного позиционирования, позволяют гостинице привлекать как российских, так и иностранных туристов. (Рис. 2.17)