Рынок земельных ресурсов и его особенности в России

     Всё, что приносит доход, в экономической теории рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определённую сумму, может положить её в банк и получать доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли - это дисконтированная стоимость. 

     PV_N = R/r,                                                                                                  (2) 

     где  PV_N - дисконтированная стоимость;

             R - ежегодный размер земельной ренты;

             r - рыночная ставка процента. 

     При покупке земли предполагается, что  доход в виде арендной платы будет  выплачен собственнику земли в неопределённо  продолжительный срок. Но земля приносит этот доход и после её продажи. Поместив вырученную сумму в банк, собственник земли обеспечивает себе получение не меньшего дохода и в будущем. Смысл цены земли заключается в капитализации земельной ренты, поэтому цена земли будет расти, если увеличится размер ренты, и падать, если повышается норма процента.

     На  практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Рост цен на землю может объясняться растущим спросом на неё для несельскохозяйственных целей, ростом инфляции и особенно гиперинфляции.

     Цена  земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Без законодательного оформления рыночных отношений, связанных с куплей - продажей земли, невозможно проведение успешных экономических реформ в России.(20) 
 

     2 Особенности рынка земельных  ресурсов в России 

     2.1 Становление рынка земельных  ресурсов в России 

       Рынок земли - это институциональная  система, посредством которой  осуществляются все виды деятельности, связанные с передачей прав на земельный участок (покупка, продажа, аренда, наследование, мена и т.д.).(9,с.9)

     Земельный рынок России уже существует. Это  один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в  стране с 1990 года.

     Однако  российский земельный рынок ещё очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны; во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель в стране по-прежнему остаётся государство. Основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остаётся сдача её в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1% от земельного фонда Российской Федерации.(9,с.9)

     По  площади земель Россия выступает  явным лидером, обладая самым обширным в мире земельным фондом в 1709,8 млн.га. Земли используются для разнообразных целей. Однако примерно 58% территории страны находится в зоне, где землепользование значительно затруднено или связано с существенными затратами.

     Таким образом, особую актуальность приобретают вопросы рационального и эффективного использования земельных ресурсов.

     Очевидно, что платность землепользования и нормально функционирующий  рынок земли - это главные механизмы, способные обеспечить общую экономическую эффективность землепользования, рациональность использования земли, увеличение доходной части бюджета республики, региона и страны в целом при взимании платы за пользование землёй и совершение сделок с ней, воспроизводство инфраструктуры, максимальное сближение суммы уплачиваемого налога и суммы потребляемых общественных благ. Поэтому в настоящее время актуализируется задача формирования и регулирования рынка земли, который имеет свою специфику, обусловленную особенностями земли как природного ресурса.

     Введение  рыночного оборота земельных  ресурсов, будь то земли сельскохозяйственного  назначения или земли населённых пунктов, призвано активизировать перераспределение земель в пользу более эффективно хозяйствующих объектов. Учитывая, что земельный оборот является одним из элементов экономических отношений, возникающих между субъектами, субъектами и государством в процессе операций с земельными участками по их отчуждению или изменению формы собственности и характера пользования, он требует чёткого и действенного контроля со стороны государства, гибких и эффективных мер и методов административно-правового и экономического регулирования, обеспечивающих целенаправленное воздействие на рыночное пространство, его конъюнктуру и ценовые параметры.

     В.Н. Хлыстун пишет: «С принятием Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» можно было ожидать, что с созданием правовой базы регулирования земельных отношений в стране начнётся и получит динамическое развитие процесс формирования цивилизованного земельного рынка. Однако этого не произошло. Многие правительственные чиновники продолжают считать, что, приняв законы, государство выполнило свою миссию, и далее они будут реализовываться без его участия. На самом деле без системы целенаправленных государственных мер, формирования современных институтов земельного рынка и землеустроительного обеспечения реформа законсервируется, порождая и развивая «теневой» земельный оборот». ( 12,с.12 )

     К сожалению, до настоящего времени чёткой программы развития земельного рынка нет, как нет и единого органа исполнительной власти, который должен обеспечить реализацию земельных законов в полной мере. Функции регулирования земельных отношений и организации рационального использования земли как национального богатства страны оказались разделёнными между множеством ведомств.

     Переход к полноценному рыночному обороту  земли в силу различных объективных  и субъективных причин потребует  определённого времени. На переходном этапе его формирования предстоит выполнить большую подготовительную работу по созданию условий для его нормального функционирования.

     Прежде  всего необходимо создать надёжное правовое обеспечение функционирования земельного рынка в части закрепления  основ рыночного и внерыночного оборота земель, максимально возможной правовой защиты при осуществлении земельных сделок, полноты и добросовестности предоставляемой информации о цене сделок и т.д.

     Важно провести полную инвентаризацию земель, землевладельцев и землепользователей, в ходе которой определить наиболее ценные земельные участки, состояние и использование которых должно быть взято под особый контроль.

     Необходимо  также осуществить правовое территориальное  зонирование земель по их функциональному  и целевому назначению, что позволит снизить риск возможности осуществления спекулятивных сделок с земельными участками.

     Потребуется провести кадастровую оценку земель и сформировать электронную базу данных о землепользователях, качественном состоянии и оценочной стоимости  земельных участков, что позволит обеспечить контроль за использованием и движением земель.(15)

     Таковы  основные направления развития рынка  земельных ресурсов и экономико-правовые проблемы оборота земельных ресурсов в России.

     2.2 Рынок земель сельскохозяйственного  назначения 

     Из  общего рынка земельных ресурсов целесообразно выделить рынок земель сельскохозяйственного назначения, так как он имеет свои особенности. Кроме того, изучение рынка сельскохозяйственных земель особо актуально в настоящее время в связи с пристальным вниманием государства к аграрной сфере. Бывший президент России В.В. Путин в своей деятельности постоянно обращался к вопросам земельных отношений. Сегодня систему земельного регулирования многие чиновники, люди при власти и рядом с властью превратили в выгодную кормушку, источник ренты. Это, безусловно, мешает развитию не только аграрного сектора, но и всей экономики нашей страны, решению важнейших социальных проблем.

     Основными хозяйственными субъектами, функционирующими сегодня в российском аграрном секторе, являются акционерные общества, производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и личные хозяйства населения. В их собственности, владении и пользовании закреплена основная часть сельскохозяйственных угодий. В каждом аграрном сегменте сложилась своя структура, отличающаяся как по субъектам Федерации, так и по зонам (Приложение В).

     Государство остаётся основным собственником земельных  ресурсов. Процесс разграничения  государственной собственности  и соответствующего юридического оформления прав находится в начальной стадии. Процедура эта чрезвычайно сложна, требует существенных финансовых затрат, особенно в условиях, когда границы большинства земельных участков не описаны точно. Земельное реформирование коснулось преимущественно сельскохозяйственных угодий (Приложение Г).

     Из  Приложения Г видно, что более 87%  сельскохозяйственной земли оказалось  в собственности граждан на правах земельных долей, четвёртая часть  которых до сих пор не оформлена  документально.

     Сложной социально-экономической структурой землепользования отличаются товарищества и кооперативы (Приложение Д).

     Из  общего объёма земель, используемых этой категорией сельхозтоваропроизводителей, в государственной и муниципальной  собственности находится 79,3 %, доли членов агрохозяйств составляют 20%. При этом муниципальные и государственные земли, переданные агрохозяйствам на праве пользования, достигают 49,4 % общей площади. Данный факт свидетельствует о существенном нарушении требований законодательства оформить такие земли в собственность или аренду. Кроме того, сказывается разница между высокими ставками арендной платы и низкими - земельного налога.(5)

     Земельные паи занимают более одной трети  общей площади земель предприятий  корпоративного типа и подразделяются на три категории: переданные в права аренды; переданные в пользование; невостребованные. На долю последних приходится 8,5 млн.га, или 8% общей площади земель корпоративных хозяйств. Всего же не востребованы земельные доли на площади 26,46 млн.га.

     Причины невостребованности земель различны:

1. Отсутствие полной информации о своих правах у тех, кто выбыл из хозяйств, не успев оформить собственность на земельные доли;
2. Оставшиеся  бесхозными доли умерших собственников, не переданные наследникам;
3. Права на земельные доли не представляют интереса для какой - либо категории граждан;
4. Организационно-технические сложности в оформлении прав.

     Что касается распределения земель, используемых в личных хозяйствах населения, то 65% их являются собственностью граждан.

     Особенность сельскохозяйственных угодий как природного ресурса, способного в качестве основного средства непосредственно участвовать в производстве продовольствия и сельскохозяйственного сырья, вызывает необходимость формировать систему регулирования их оборота с учётом:

1. Стимулирующего влияния земельного оборота на эффективность использования сельскохозяйственных угодий, включая не только их высокую продуктивность, но и восстановление, сохранение и повышение почвенного плодородия, не нарушая требований экологии;
2. Собираемости земельных платежей как основного источника средств для охраны сельскохозяйственных земель и пополнения местного бюджета;
3. Согласования интересов участников рыночного земельного оборота на основе объективной оценки земельно-ресурсного потенциала при соблюдении приоритетности развития сельскохозяйственного производства.

     Указанные выше  требования помогают бороться со следующими ограничениями оборота:

1. Низкий спрос на земли сельскохозяйственного использования. Размеры земельных площадей хозяйств, как правило, сложились много лет назад и не всегда отражают удовлетворённый спрос именно на площадь такого размера. Во всех областях прослеживается тенденция большей потребности в земле у фермерских хозяйств, чем у сельскохозяйственных организаций.
2. Отсутствие рыночной информации и незнание процедур оформления сделок.
3. Дороговизна оформления и трудность осуществления сделок.
4. Изъятие земель из сельскохозяйственного оборота как ограничение рынка земель сельскохозяйственного назначения в будущем и стимул оборота в настоящем. Сельскохозяйственные угодья декларативно находятся под защитой государства, но нет реального механизма защиты земель от изъятия из сельскохозяйственного производства. Именно это приводит к тому, что многие лица приобретают земли не для занятия на них сельским хозяйством.(13)

     Для решения обозначенных проблем и  осуществления эффективного землепользования необходим баланс земельного законодательства и других институтов земельного оборота.

     Отсутствие  спроса на земли сельскохозяйственного  назначения в отдельных областях России, отказ традиционных пользователей от части земли требует разработки программы консервации земель, ранее переданных в частную собственность. Изъятие таких неиспользуемых земель в государственную собственность, если собственник готов платить за неё земельный налог, нецелесообразно. Поэтому важно сохранить неиспользуемые частные земли по программам консервации, чтобы обеспечить поступление в бюджет земельного налога при временном отсутствии заинтересованных в получении земли лиц.