Рынок земельных ресурсов и его особенности в России

     Для формирования системы информации о рынке земли необходимо ввести формы государственной отчётности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, включая сделки с долями в праве общей собственности и участками земель сельскохозяйственного назначения.

     Для снижения трансакционных издержек оформления прав на земельные участки необходимо ввести упрощённую процедуру подготовки межевого дела для постановки участков на кадастровый учёт с разной степенью детализации их описания по согласованию с собственником. Необходимо максимально использовать ту информацию, которая хранится  в районных комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, в кадастровых палатах, профильных институтах. Следует обеспечить доступ землепользователей и собственников к банкам картографической информации, накопленным за счёт государственных средств.

     Необходимо  предусмотреть регламентированный порядок перевода земель сельскохозяйственного  назначения в земли иных категорий  в соответствии с Земельным кодексом РФ.

     Какие перспективы сулят текущие экономические реформы сельскому труженику? Даже если в сельское хозяйство придёт инвестор, возьмёт землю и купит необходимую технику, удобрения, он столкнётся с проблемой нехватки квалифицированных специалистов. Это связано с тем, что народ переселяется из села в город. Очевидно, что необходимо постоянно привлекать внимание политиков к сельской экономике, нужна коррекция проведения земельной политики, связанная, в частности, с развитием земельного оборота. Чтобы ускорить процесс такой коррекции, требуется новая позиция в области социальных, правовых, экономических отношений прав собственности на землю, соответствующая реалиям современности. (8)

     Развитие  рыночного оборота сельхозугодий  в России возможно. Но для этого  необходимо:

• уточнить понятие рыночной сделки с землёй;
• ввести в число рыночных сделок продажу прав владения и пользования, а государство - в состав участников рынка земли, усилив его влияние на социальное положение человека в деревне, на предложение земли и её рыночные цены;
• сформировать фонд земель перераспределения из неиспользуемых сельскохозяйственных угодий;
• организовать научное обеспечение земельного рынка;
• обеспечить государственное законодательное регулирование и контроль рыночного оборота земли с учётом задач аграрной и национальной экономики, соблюдение предельных минимальных размеров участков и максимума сосредоточения земли в одних руках.

     Регулирование оборота сельскохозяйственных угодий будет стимулировать переход  земельных участков к пользователям  и владельцам, способным на деле организовать эффективное сельскохозяйственное производство, рационально и бережно использовать землю, повысит привлекательность рынка земли для инвесторов, улучшит социальную ситуацию на селе за счёт создания новых рабочих мест на сельскохозяйственных предприятиях, увеличения занятости и повышения доходов сельского населения. 

     2.3 Проблемы и перспективы развития  земельного рынка в России  и Кировской области 

     В России земельный вопрос всегда отличался  особой остротой, и сегодня чёткость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя значительные шаги в этом направлении сделаны. Реформирование земельных отношений - процесс целенаправленного и последовательного совершенствования системы земельных отношений и экономических методов их регулирования. Однако в России земельную реформу начали проводить без предварительной подготовки. Отсутствовали научно обоснованная законодательная и нормативная база, не было системы управления земельной реформой, отсутствовал экономический механизм земельных отношений.

     С завершением к 1996 году первичного перераспределения  земель в стране были созданы предпосылки  для формирования земельного оборота  и формирования вторичного рынка  земельных участков. Однако реальные изменения в аграрном секторе  начались с принятия в 2001 году Земельного кодекса РФ. К настоящему времени определился круг участников рынка земельных участков в лице граждан и их объединений, юридических лиц и органов местного самоуправления. Наиболее значительную группу участников земельного рынка представляют граждане РФ, которые имеют в собственности более 8 млн.га. Около 12 млн. граждан являются собственниками земельных долей в сельскохозяйственных организациях.(16)

     Исследования  процесса формирования земельного рынка  показывают, что за последний период ежегодно в среднем по России заключается порядка 5 млн. сделок всех видов, включая аренду.

     Вовлекаемая в 2007 году в оборот площадь земельных  участков увеличилась на 60,7 млн.га, или на 84% по сравнению с 2006 годом. Наибольший удельный вес в структуре  сделок с земельными участками приходится на аренду государственных и муниципальных  земель - около 90%. Вторым по объёму видом сделок являются сделки по купле-продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами (6% в 2007 году). Количество вовлечённых земель в этот вид сделки увеличилось в 2007 году по сравнению с 2006 годом на 22,5%. Нарастает число сделок по вступлению в наследство земельными участками. (Приложение Е)

     Основная  часть сделок по купле- продаже земельных  участков между юридическими лицами и гражданами приходится на участки  для ведения личного подсобного хозяйства (35 - 40%) и садоводства (33 - 40 %).

     На  протяжении рассматриваемого периода  количество сделок по залогу земельных  участков остаётся низким и составляет примерно 2 тысячи ежегодно с вовлекаемой  площадью менее 1 тыс.га.

     Данные  таблицы - Е.1 показывают устойчивое развитие арендных отношений. Численность арендаторов в 2007 году достигла около 5 млн. и по сравнению с 2006 годом увеличилась на 14,5 %. Подавляющая часть площади арендуемых земель находится в пользовании сельскохозяйственных организаций. Второй по значимости категорией арендаторов являются граждане и их объединения. В общей площади земель, используемых ими для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, в арендном землепользовании находилось в 2007 году примерно 24 % земель. Средняя площадь земельного участка, арендуемого сельскохозяйственными организациями вне населённых пунктов, составляет 180 га, арендуемого гражданами и их объединениями - 1,4 га.

     Базовую арендную плату устанавливают органы власти на основе действующих ставок земельного налога с повышающими коэффициентами к ним в зависимости от ценности территории, целевого назначения, местоположения земельных участков, категории арендатора. В отдельных регионах базовые размеры арендной платы устанавливают в процентах от нормативной цены земли. Поскольку величина арендной платы не ограничена законом и значительно превосходит размер земельного налога, поэтому органы местного самоуправления в отдельных регионах не продают земельные участки юридическим лицам, а предпочитают сдавать их в аренду. Таким образом, при существующем положении главная функция земельного налога - выравнивание условий хозяйствования - остаётся нереализованной.(16)

     Очевидно, что в перспективе структура  земельного рынка будет определяться региональными особенностями, такими, как спрос на земли, цена земли. Поэтому характер земельного рынка в каждом регионе будет определяться в зависимости от присущих данному региону экономических, социальных, природных, географических, исторических, этнических и иных условий, что потребует дифференцированных подходов к регулированию отношений на этом рынке.

     В 2007 году в Кировской области общий  объём операций с земельными участками  по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу, продаже местным органам власти прав аренды составил 4870 единиц на площади 1531 га, это на 3,4% больше, чем в 2006 году по количеству сделок, но меньше по площади на 40%. Наибольшая часть сделок, 2592 единицы на площади 616 га (53%), осуществлена в 2007 году по купле-продаже земельных участков между гражданами и юридическими лицами, и 37%  от общего количества сделок  составляет вступление в наследование (1799 единиц на площади 831 га). Налицо проявление общероссийской тенденции - неразвитости залоговых операций с землёй - и в Кировской области (Приложение Ж). В 2007 году земельный рынок практически по всем позициям остался на уровне 2006 года, что говорит об определённой стабильности в области земельных отношений.

     На  сегодня можно выделить следующие  первоочередные условия, которые необходимо выполнить на переходном этапе к реформированию земельного рынка:

1. Провести полную и масштабную инвентаризацию земель, землевладельцев и землепользователей.
2. Провести кадастровую оценку земель.
3. Обеспечить переход сельскохозяйственных земель от одного сельхозтоваропроизводителя к другому в пользу более эффективно хозяйствующего субъекта, способного обеспечить эффективное использование и охрану земель. Оборот сельскохозяйственных земель должен осуществляться только внутри аграрного сектора между непосредственными товаропроизводителями, а сельскохозяйственные земли не должны менять своего целевого назначения.
4. Определить денежную оценку сельскохозяйственных земель, которая с формированием товарных отношений на землю приобретает особую актуальность.
5. Разработать и отладить механизм движения земельных долей и компенсаций за них.
6. Реформировать систему платежей за землю на основе принятых федеральных законов РФ, регулирующих платность землепользования, в которых, кроме нормативной и залоговой цены земли, арендной платы, земельного налога, должны быть установлены поощрительные платежи за повышение и санкции за снижение плодородия земли, выплаты при консервации и изъятии земель, налоги при наследовании, изменении целевого назначения, купле-продаже сельхозугодий.
7. Развивать арендные отношения и рынок прав аренды.
8. Реализовать комплекс мер и методов по административно-правовому и экономическому регулированию земельного рынка. При этом основными должны стать экономические методы. Регулирование рынка должно быть направлено на формирование рациональной структуры сельскохозяйственного землевладения и землепользования.

     Очевидно, что через специальные государственные  органы общество должно жёстко контролировать рынок земли, определяя цели, масштабы и направления использования земельных участков. Земельный рынок России, и в частности Кировской области, имеет явные перспективы развития, так как земля - достояние всего народа, и главный интерес общества состоит в эффективном её использовании. 
 
 

Заключение 

     Земельная проблема в России всегда была одной из наиболее сложных и важных.

           Трудности в изучении рынка земельных ресурсов во многом связаны с тем, что земля - это  уникальный ресурс, имеющий множество  особенностей. Предложение земли  абсолютно неэластично, а спрос на землю неоднороден.

           Одним из ключевых понятий  рынка земли является земельная  рента. Она представляет собой регулярно получаемый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью, от факторов производства, предложение которых неэластично. Неоднородность качества земельных участков порождает формы ренты: абсолютную, дифференциальную ренту-I и дифференциальную ренту-II.

           Цена земли напрямую зависит от величины земельной ренты  и ставки банковского процента. Цена земли - это дисконтированная стоимость.

           Земельный рынок  России уже существует, но его развитие замедляют:

• Отсутствие четкой программы развития земельного рынка;
• Низкий спрос на сельскохозяйственные земли;
• Отсутствие рыночной информации и т.д.

     Россия  исторически аграрная страна, поэтому на рынке земельных ресурсов особое место уделяется сельхозугодиям. Существование, а тем более развитие, оборота сельскохозяйственных земель невозможно без баланса земельного законодательства и других институтов земельного оборота.

           В перспективе структура рынка земли будет определяться региональными особенностями, такими как спрос на землю и цена земли.

           На земельном рынке  Кировской области прослеживается общероссийская тенденция - неразвитость залоговых операций с землей. На сегодня можно говорить об определенной стабильности земельных отношений на областном уровне.

     На  основе всех изученных данных можно  сделать вывод о том, что экономически эффективный оборот земельных ресурсов в Росси возможен лишь при систематическом  регулировании государством земельных отношений, разработке и четком выполнении программы развития земельного рынка, с учетом интересов общества.  
 
 
 
 

Список  литературы 

Официальные законодательные документы 

1. Российская  Федерация. Земельный кодекс РФ. Принят Государственной Думой  28 сентября 2001г. одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 г. - М.: ВИТРЭМ,2001-96с.