Рынок земли и его особенности в России

       Причиной  дифференциальной ренты является монополия  на землю как объект хозяйствования. Условия возникновения дифференциальной ренты 1 состоят в более производительности труда сельскохозяйственных рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Дифференциальная рента 1 своим источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Роль последней состоит в том, что этот излишек прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.

       Дифференциальная  рента 1, связанная с естественным плодородием земли, является результатом различной производительности капиталов, вложенных в земельные участки разного качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличии от  этого, дифференциальная рента 2 связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, минеральных удобрений, передовые технологии, мелиорации и др.). Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает издержки производства, образует сверхприбыль, т.е. возникают условия для дифференциальной ренты 2.

       Дифференциальная  рента образуется не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении, порождается различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта. Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий шахт, рудников, нефтяных скважин и др. Поскольку цены на продукты добывающей промышленности устанавливаются по худшим условиям ее производства, то на лучших участках земли, где полезные ископаемые добываются с меньшими издержками, образуется разностный доход, который присваивается собственником земли в форме дифференциальной ренты.

       Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.

         При рассмотрении дифференциальной ренты выяснилось, что на худших землях она не образуется. Однако землевладелец и эти земли сдает в аренду, ибо получает за это абсолютную ренту. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия частной собственности на землю, условием ее образования – более низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве, источник – прибавочная стоимость, создаваемая трудом сельскохозяйственных рабочих.

       При исключительно редких условиях образуется монопольная рента. На определенные сельскохозяйственные продукты (чай, цитрусовые и др.), производимые в исключительных природно-климатических условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем их предложение. Следовательно, источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства. Она получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределятся в интересах владельца редких земель.

       Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия.

       Совершенствование землепользования и рентных отношений  предполагает определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов:

1. качественная оценка земли для сельскохозяйственного производства;
2. агроэкономическая оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур;
3. общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве;
4. оценка потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота.

       Разработка  и принятие Земельного кодекса России позволяет более реально перейти  от национализации земли к частной  земельной собственности, превратив  ее в объект регулируемой купли-продажи. Причем цена земли основывается на величине земельной ренты и процента, т.е. земля приобретает иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента.

       Цена  отдельного участка земли будет  зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула

          RT       

       PT = R*100%

       где   PT – цена земли;

               RT – рентная оценка земли (величина арендной платы);

                R -   ставка процента.

         Экономический смысл этой формулы  в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка.

       Цена  земли равна отношению земельной  ренты к ставке ссудного процента 

      Цена  земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а  ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.

       При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

       При оценке земли для определения  стоимости права аренды, цена в  основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

       Необходимо  знать, что оценка стоимости земли  не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

       В рыночных условиях при наличии необходимой  информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методологические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

2. Формирование  рынка сельскохозяйственных земель в России. Его особенности.

       Возникновение  в России земельного рынка – закономерный результат приватизации земли. Одной из главных его функций является обеспечение условий для перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями. С институциональной точки зрения, рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных  и иных специальных учреждений  и структур, благодаря которым происходит перераспределение земли между участниками земельных сделок в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством[6].

       В современных условиях для устойчивого развития аграрного производства, продовольственной безопасности страны, создания гибкой системы землевладения и землепользования необходим рынок сельскохозяйственных земель. Он представляет собой систему организованного оборота и имеет следующие характеристики:

• ограниченность функционирования, то есть рынок носит преимущественно местный характер и характеризуется небольшим объемом операций;
• жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель;
• сохранение целевого использования земель;
• регламентирование сроков купли-продажи земельных участков.

             В основе функционирования рынка сельскохозяйственных земель - отношение собственности на землю в сельском хозяйстве. Однако до сих пор в России система земельных отношений так и не сформировалась, что связано, прежде всего, с неясностью и запутанность отношений земельной собственности в сельском хозяйстве, и в первую очередь с нерешенностью проблемы земельных долей. Отсутствует также адекватный механизм экономической реализации права собственности на землю, который должен отражать наличие дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты. В итоге имеет место нерациональное использование земель, что, в частности, выражается в сокращении площади сельскохозяйственных угодий и пашни в сельском хозяйстве. Земельная собственность есть исторически определенная форма экономических отношений по поводу присвоения земли как средства производства конкретными лицами или их группами. Как экономическая категория она представляет собой совокупность земельных отношений. При этом каждая составная часть системы играет роль отдельного права (владение, пользование и распоряжение).

       Правовое  регулирование отношений в области  оборота земельных участков и  долей в общей собственности  на земельные участки сельскохозяйственного назначения в нашей стране осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным и Гражданским кодексами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними иными федеральными нормативно-правовыми актами и законами субъектов Российской Федерации.

       Основной  федеральный закон, регулирующий рынок  сельскохозяйственных земель, - «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Он претерпел большое  число изменений с момента  введения в действие, однако по-прежнему рынок сельскохозяйственных земель развивается медленно.

       Для развития рынка сельскохозяйственных земель необходимо также, чтобы правовые и экономические механизмы работали в тесном взаимодействии друг с другом. Однако, как отмечает академик Россельхозакадемии И.Н. Буздалов, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» мало изменил положение. Применение эффективного регулирования рынка земли невозможно из-за отсутствия адекватного ему экономического механизма.

       Развитию  рынка сельскохозяйственных земель будет способствовать вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в пользовании или находящихся на праве собственности сельскохозяйственных товаропроизводителям, в том числе и за счет ипотеки. В связи с этим большое значение приобретает научно обоснованное определение рыночных и залоговых цен на землю, которое должно отражать движение земельной ренты и ссудного процента, а также фиксирование других экономических регуляторов.

       Реальная  рыночная оценка сельскохозяйственных земель будет способствовать привлечению в сельхозпроизводство внешних инвесторов, создаст возможность вовлечения земель в организованный оборот (развитие рынка), а также стимулы для повышения эффективности воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.[13]

       Рыночный  оборот земли, развитие которого рассматривается как условие перехода земель в руки эффективных хозяйственников и оптимизации размеров землепользований в сельскохозяйственном производстве, должен объединять рыночные сделки. Но возникает вопрос, какие сделки с землей (а их много: продажа-покупка, передача в аренду, наследование, дарение, обмен одних участков на другие, залог) надо считать рыночными, до сих пор остается открытым.