Рынок земли и его особенности в России

       Земельные отношения должны быть направлены на удовлетворение запросов общества в  продуктах питания, сохранения плодородия почвы и природного равновесия.[5]

       4.1. Правовые коллизии в земельных отношениях в аграрном секторе.

       Особенно  часто правовые коллизии в земельном  и гражданском законодательстве проявляются в практике применения законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)» и ряда других нормативных актов. Например, при банкротстве сельхозпредприятий не учитывается специфика отраслевого производства. Выделение в отдельные лоты для распродажи техники, помещений для скота и птицы, ремонтных мастерских ведет к разрушению сельскохозяйственного предприятия как единого производственного комплекса, где основным средством производства является земля. В период прохождения процедуры банкротства идет варварское растаскивание имущества сельхозпредприятия, а земля остается бесхозной. Ее затем легко «подбирают», захватывают фирмы-рейдеры.

       Много «прорех» в земельном законодательстве содержал закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г. № 101 – ФЗ (отмененный в 2006 г.). Несмотря на многолетние усилия федеральных, региональных и муниципальных органов власти, полноценное разграничение государственной собственности на землю еще не завершено. Сохраняется самая коррупцеемкая статья в земельном законодательстве (ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции от 17.04.2006 г. № 53 – ФЗ): «Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов городских округов»

       В Земельном кодексе Российской Федерации  земля выступает как природный  объект, природный ресурс, недвижимое имущество (ч. 1 п.1 ст. 1). Реформаторы  склонны регулировать земельные отношения, учитывая преимущественно только одну из трех функций (качеств) земли – земельного участка как недвижимого имущества.

       Завершение  процесса трансформации земельных  отношений затрудняется также сохранившейся от первого периода реформ (1990-1993 гг.) двойственности  механизма владения и пользования землей сельхозпредприятий. Суть механизма состоит в том, что одним объектом собственности распоряжаются два субъекта: собственники земельных долей и сельскохозяйственное предприятие.

       В последние годы выделение земельных  доле из землепользования сельхозпредприятий инициируется, как правило, не их владельцами, а внешними предприимчивыми гражданами и организациями, хорошо знающими прорехи в земельном и гражданском законодательстве. Существование нестыковок, пробелов в законодательстве облегчает рейдерские захваты земель сельскохозяйственного назначения.

       Органами  власти, отдельными группами населения  до сих пор недооценивается значение частной собственности на землю и другие активы для формирования рыночных отношений. Даже по прошествии 18 лет с начала рыночных отношений и введении в России частной собственности на землю, не утихают споры вокруг этого вопроса.

       Отлучение на протяжении многих десятилетий крестьян от частной собственности на землю, от самостоятельного ведения хозяйства породило их правовой нигилизм. Вследствие этого, земельные участки, дома и другая недвижимость, находящиеся во владении населения, не зафиксированы документально должным образом. Поэтому их нельзя использовать для залога при получении кредита или обеспечении гарантии выполнения других обязательств.[7]

       Существенным концептуальным недостатком закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не говоря уже о «рамочном» Земельном кодексе, является то, что в этих правовых актах не установлены предельные (максимальные) размеры земельных участков, приобретаемых в собственность или сдаваемых в аренду. В ст. 4 указанного закона внесено положение о том, что максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного гражданина или одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориального образования, а также положение о том, что «площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничено» (п. 6 ст. 9).

       В итоге получилось, что земельным  олигархам можно беспрепятственно в разных в разных районах и  регионах страны сосредоточить в одних руках до 90% всей площади сельскохозяйственных угодий и стать, таким образом, монопольными собственниками этих угодий. За последние годы такие гигантские объединения получили развитие в разных регионах страны. Однако с точки зрения эффективности, эти объединения не показывают своих преимуществ. Об этом, в частности, свидетельствует сопоставление соответствующих показателей холдингов и прочих категорий хозяйств аграрного сектора Белгородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. Имеется немало фактов, когда , купив прежний колхоз, использовав его потенциал, земельные олигархи затем бросают его на произвол судьбы.

       Если  речь идет о действительно социально  ориентированном земельном законодательстве, то в нем следовало установить пределы максимальных размеров концентрации земли в собственности отдельных юридических и физических лиц. Ограничения максимальных размеров участков земли сельскохозяйственного назначения в собственности отдельных лиц содержатся в земельных законодательствах многих европейских стран. В Германии, например, максимум концентрации земли определен в 400-500 га (без восточных земель), в Дании – в 150 га.

       Безусловно, есть страны, где предельные размеры  землевладения и землепользования не установлены. Но там на земельном рынке нет таких благоприятных условий для концентрации землевладения в одних руках и действуют другие, косвенные, экономические (прежде всего налоговые) ограничители этого процесса.

       Весь  мир, допуская в сельском хозяйстве  определенную долю оптимизированного по размерам землевладения корпоративного, государственного сектора, отдает приоритет фермерскому товарному хозяйству.

       В государственной протекционистской  поддержке мелкого и среднего агробизнеса заложен активный стабилизирующий фактор, предохраняющий от острых общественных конфликтов. К сожалению, в проводимой сейчас российской аграрной политике отсутствует взвешенное соотношение между экономическими и социальными задачами. Отсюда законодатели, исполнительная власть постоянно мечутся между крупными и мелкими хозяйствами как направлениями выхода из аграрного кризиса, вместо того, чтобы, рассматривая аграрный сектор в качестве вообще приоритетного в народном хозяйстве, создать равные условия развития в нем многоукладной экономики, упорядочив для этого систему и рыночный механизм земельных отношений.

       По  многим вопросам наше земельное законодательство, по вопросу оборота земель сельскохозяйственного  назначения, идет в разрез с общей  мировой практикой в этой области. Во многих странах Европы покупатель земли должен либо иметь соответствующую сельскохозяйственную квалификацию, либо лично возделывать приобретаемую землю, либо проживать в данной местности и др. В нашем законодательстве по этому вопросу нет никаких оговорок. Это особенно прискорбно на фоне растаскивания, коррумпированного «разбазаривания» сельскохозяйственных земель, раздачи их за большие деньги толстосумам местными чиновниками и руководителями сельхозпредприятий, которое получило широкий размах в пригородах крупных городов и промышленных центров.[4]  

       4.2. Экономический механизм регулирования земельных отношений в аграрном хозяйстве.

       Хорошо  известно, что абсолютно свободного рынка земли в странах с  рыночной экономикой в мире нет, и не может быть. Везде этот рынок имеет относительную свободу, поскольку четко регулируется, но не правовыми или административными запретами, а экономическими методами и инструментами, строго сообразуясь с законами рыночного хозяйства и адекватным ему аграрным, прежде всего земельным, законодательством. Причем это делается в интересах как безынициативного большинства (оно освобождается от непосильного для него бремени рационального использования земли), так и активного меньшинства (оно концентрирует у себя и эффективно использует землю в рамках все более крупного частного или оптимального по размерам корпоративного производства).

       В нашей стране проблема применения эффективного экономического механизма государственного регулирования рынка земли упирается в отсутствие адекватного ему экономического механизма регулирования земельных отношений вообще и оборота сельскохозяйственных земель в частности. В отдельных субъектах Российской Федерации (Республика Башкортостан, Северная Осетия-Алания, Дагестан и др.) сельскохозяйственные земли остались в государственной собственности. Там формально закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признается, но право купли-продажи земли, например в Дагестане, как и возможность ее приватизации, отложены на 49 лет, то есть до 2052 г., в соответствии с земельным законом республики от 29 декабря 2003 г. В других регионах , в частности в Краснодарском крае, такой подход формально не узаконен, но на деле фактически также реализуется.[4]

         Экономический механизм земельных  отношений базируется на единой  цели, задачах и условиях рационального  использования земли. Он не может не учитывать органическое сочетание и взаимосвязь природных, энергетических и социальных условий, в которых функционируют и развиваются эти отношения.[5]

       Один  из возможных подходов к решению  данной проблемы – зонирование территорий, основанное на правовом и кадастровом зонировании, а также градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте.

       Внедрение экономического механизма регулирования  земельных отношений возможно путем применения обоснованных ставок земельного налога и арендной платы, ипотеки, мер экономического стимулирования рационального природопользования, штрафных санкций, обоснованного предоставления земельных участков для развития инфраструктуры территории городов и населенных пунктов, вовлекаемых в развиваемую территорию.[11]

       Платность использования сельскохозяйственных земель – один из важнейших элементов новой системы государственного регулирования земельных отношений. Основной целью данного нововведения признано считать сохранение и повышение плодородия земли, стимулирование ее рационального использования, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования землепользователей, развитие инфраструктуры в населенных пунктах. Формы платы – земельный налог и арендная плата. Кроме того, с введением в ч.2 ст.5 Земельного Кодекса РФ понятия собственников земельных участков и разрешительных мер по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения возникает необходимость обоснования нормативной цены земли.

       Следует отметить чрезвычайно низкую продажную  цену сельскохозяйственных (за исключением пригородных) земель в России, являющуюся главным инструментом экономического регулирования рыночного оборота земли. Так, в Саратовской области при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в среднем 8 тыс. руб. за 1 га они продавались на торгах (конкурсах и аукционах) по 300-600 руб. за 1 га, то есть в 13-26 раз дешевле. Для сравнения: средняя стоимость земельных угодий в США в последние годы составляла около 2,5 тыс. долл. за 1 га, пашни – 3,5 тыс. долл.[4]

       Факториальным критерием оценки земельных отношений будет комплекс показателей по сделкам с земельными участками, а именно:

• сумма земельных платежей (земельный налог, компенсации, штрафы, НДС от оборотов земли и прочее) в расчете на 1 га сельхозугодий;
• средства, направленные из общей суммы земельных платежей, в федеральный, региональный и местный бюджеты;
• доля средств от земельного налога и других земельных платежей на восстановление выбывших из оборота земель и повышение плодородия почвы;
• сумма денежных средств, выделенных из федерального, регионального и местного бюджетов на повышение плодородия почвы в расчете на 1 га земель сельскохозяйственного назначения;
• транзакционные издержки на одну сделку с землей.

         Параллельно с этими показателями необходимо использовать и результативные, отражающие экономические интересы земельных собственников, землепользователей, арендаторов, трудовых коллективов. К ним можно отнести:

• валовой доход в расчете на 1 га сельхозугодий, в том числе пашни;
• прибыль на 1 га земли;
• прирост валовой продукции в сопоставимых ценах на единицу дополнительно затраченной энергии;
• производство зерна и других видов продукции на 1 га сельхозугодий, в том числе пашни.[5]