Рынок земли в современной российской зкономике и перспективы его развития при сложившейся экономической ситуации

садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно

сказать: у нас складывается рынок  земли. Правда, это касается в основном

небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок.

Может, не слишком много, но сам  факт подтверждает формирование земельного

рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор

сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить,

что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство

регулирует его определенными  правилами. Одно из них содержится и в названном

указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит

правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может

продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который

вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и

предпринимателю, но только после  разрешения администрации области. Процедура

получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи

для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство

охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает:

сейчас в России предложение  превышает спрос на землю. - Что  же это за рынок?

Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля

несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер

готов расстаться с землей? Из множества  причин выделим одну - совершенно

объективную. Земельные участки  фермеров порой настолько велики, что превышают

размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в

собственность, но видит, что мог  бы продать "избыток", а полученные деньги

вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел  трудно.

Соседи вроде не прочь расширить  собственное хозяйство, да неплатежеспособны.

Вся надежда на горожан-дачников. Вот  с такими помехами складывается земельный

рынок. В основном из небольших  участков, имеющих потребительский  характер. В

одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в

других - медленнее. Для полноты  картины остается добавить, что есть и такие

регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается

исключительно в собственности  государства. В Республике Марий  Эл можно взять

участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного

производства землю в собственность  не дают. - А что заставляет садоводов

отказываться от собственности  на землю? - Высокий подоходный налог  со сделок.

Ведь налог с купли-продажи  дачи или сада рассматривается как форма подоходного

налога. Деньги, конечно, должны поступать  в казну с любой сделки, но в  разумных

пределах. Возьмите эту землю в  государственную собственность, просят люди в

письмах-жалобах, и дайте ее нам  в пожизненное наследуемое владение. Как

юридически отработать "обратный ход"? Законодательством это не предусмотрено.

Пока практика не обнаружила эту  проблему, никто о ней не догадывался. Налог на

землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку

продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать

на федеральном уровне, совершенствуя  Налоговый кодекс и памятуя простую  истину:

чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта

Федерации.  - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в

собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская

реформа отдавала в собственность  хуторские и отрубные

[3] земли. Тогда камнем преткновения  был консерватизм крестьянской  общины,

неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с

нынешней реформой. Снова "единоличник", то есть фермер, выделяется из "общины".

Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное

законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную

долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности  и вести

фермерское хозяйство. Далее. Можно  эту земельную долю продать, что, конечно,

непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем,

показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение

земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был

настоящий бум - выделилось 350 тысяч  хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов

уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не

замедляет, позволяя проявиться естественному  ходу событий. Крестьяне в

общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из

сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста.

Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную  долю в аренду

с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или

многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд

организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается

многоукладная экономика. С одной  стороны, существуют коллективные хозяйства  в

любых формах, допускаемых Гражданским  кодексом. С другой - немногочисленное

фермерство.

У крестьянина проблем с получением земли почти нет. Его трудности в ином.

Оставшись с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег,

техники, удобрений и т. д. - Отличие  нынешней земельной реформы от той, что

была в начале ХХ века, заключается  в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то

и дело слышим требования депутатов  Гос. думы выделить государственные  дотации

селу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам

под залог земли дешевые и  долгосрочные кредиты. В коллективизацию было

раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо,

как раз тот слой, что вырос  за четверть века в результате деятельности

Столыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать  Крестьянский

банк и аграрное агентство по типу ипотеки[4]

? Или что-то подобное.

В 1996 году правительство утвердило  Федеральную целевую программу  развития

крестьянских (фермерских) хозяйств и  кооперативов на 1996-2000 годы. Она по

идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет

государственная поддержка в той  или иной форме (дотации, кредиты  или что-то

другое), если появятся кооперативы  по переработке и сбыту продукции, как в

Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг за шагом

развиваться.

Так что же  представляет собой наше фермерство на современном этапе?  Это -

285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона  гектаров земли (на 1997 год). Этот  сектор,

по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия.

Впрочем, статистика четкой картины  не дает, потому что она фиксирует только

то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот  продукт,

который идет от фермеров  непосредственно  населению - через  рынки, например

- не учитывается.

     - Споры о земле.

Сейчас у нас в государстве  широко обсуждаются существующие земельные

законопроекты. Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  - "

Проект закона РФ "О праве  граждан Российской Федерации на получение в частную

собственность и на продажу земельных  участков для ведения личного фермерского и

дачного хозяйства, садоводства и  индивидуального жилищного строительства".

Способен ли этот документ  решать земельные вопросы? Остановимся  на некоторых

из них.   Например,  владельцы  земельных участков получили их в  собственность

бесплатно в размере предельной нормы своего региона. "Излишки" они могли

выкупить по договорной цене или  получить в пожизненное наследуемое  владение.

Президент как раз предложил  внести в закон изменения, чтобы  участки

передавались в собственность  бесплатно независимо от размеров. Но здесь возник

спорный вопрос, и проблема эта  не так проста, как кажется на первый взгляд.

Нельзя ограничиться только однозначным  толкованием. Приведу пример: раньше,

например, генералы получали участки  размером в полгектара или гектар. К

сожалению, эти люди уже ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники,

не имеющие отношения к заслугам покойного. Насколько это справедливо? Ведь на

гектаре можно построить несколько  дач с участком по 10-12 соток. Эту  и подобные

проблемы и должен решать законопроект. - В наше время  земельные споры не

обходят стороной и горожан. К примеру, Рязань, чтобы иметь в своем  распоряжении

достоверную информацию о стоимости  земли, создает земельный кадастр[AK1]

[5]  города. -  Правильно. Это  необходимо даже в том случае, если в городе

нет собственности на землю. Без  кадастра невозможно объективно оценить  землю, а

также правильно определить арендную плату. Иначе опять возникает  вереница

проблем. Даже если частная собственность  на землю не разрешена и с аукциона

продается только право ее аренды, как в Москве, стартовую цену все  равно

определяет кадастр. Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе. Кстати, на

мой взгляд, отсутствие собственности  на землю для города, с одной  стороны,

хорошо: удобнее планировать и строить. С другой - неудобства: не исключено

появление черного рынка земли.  В апреле 1996 года Институтом международного

экономического и политического  развития был проведен "круглый  стол" "Правовые

аспекты земельной и аграрной реформы".[6]

Многие выступавшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичным процессом

в других странах, в частности в  Югославии, Польше, Чехии и Германии (восточной

ее части). Выявилось много общего. И там формирование индивидуальных хозяйств

отнюдь не отличается интенсивностью. Более того, сохранившиеся в Восточной

Германии коллективные хозяйства  по рентабельности превосходят некоторые

фермерские хозяйства Западной Германии. Естественно, рождается вопрос:  а надо

ли спешить с фермерскими  хозяйствами? Как у нас дальше будет развиваться

аграрный сектор, неизвестно. Не будем  опережать события прогнозами. Земельные

вопросы предстоит тщательно изучать, чтобы не тормозить реформу и  не забегать

вперед. Надо дать возможность жизни  течь так, как она течет по своим

объективным законам.

Действующая Конституция РФ провозгласила  равенство всех видов собственности

перед законом, в том числе и  частной. Ряд  указов Президента России

значительно расширил возможности  приобретения земли в частную  собственность,

предоставив это право, наравне  с гражданами, юридическим лицам. Но, к

большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.

Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке?

Те  законы, которые всеже дествуют во многих регионах России фактически

«возрождают крепостное право». Они устанавливают обязательства постоянно

проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия  участка. Ранее

принятые Гос. думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему

тотального административного  контроля над экономикой, делает невозможным

создание цивилизованного рынка  земли, и эффективное управление земельной

собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению  саму

концепцию этих законодательных актов. Так например, сейчас права граждан  и

организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных

решений. Сделка признается недействительной при "злонамеренном занижении  цены",

доход "сверх среднетерриториальной  цены" поступает в бюджет. Владельцы

обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не

определенных кодексом государственных  и муниципальных нужд. Устанавливаются

нормы, нарушающие принцип полного  возмещения ущерба при изъятии имущества.

Нарушаются права по использованию  участков.   Узакониваются изъятия земельных

участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при  включении

участка в определенную зону с передачей  его заинтересованному предприятию,

изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с

принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют

права и федеральных властей, и  муниципалитетов. Права правительства  Российской

Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с

постановлением субъектов Федерации", В связи с этим запрещается продажа

участков, занятых муниципальным  и жилищным государственным фондом, не

допускается приватизация муниципальных  земель, запрещается передача в залог

участков из государственных и  муниципальных земель.  Собственники земельных

участков и земельных долей  лишаются права свободного распоряжения ими, в том

числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только