Рынок земли

- природно-климатическими условиями, влияющими на плодородие земли; способностью продуцировать растительность и органическое вещество почвы;

- многогранным целевым использованием земли.

Экономическая значимость земли  определяется тем, что земля является главным средством и предметом сельскохозяйственного производства. В связи с этим экономическая и продовольственная безопасность страны зависит от принципа распределения и эффективности использования земельного ресурса. Земля является единственным ресурсом, эффективность использования которого в долгосрочном периоде выражается в максимизации получения ренты в условиях экологической устойчивости окружающей среды.

Социальная значимость рынка  земли, в первую очередь, обусловлена взаимозависимостью рынка земли и рынка труда. Развитие института собственности, арендных отношений способствует стабилизации занятости сельского населения на основе развития самозанятости.

С институциональной точки  зрения социальная значимость рынка  земли выражается в эффективности перераспределения земельных ресурсов по формам собственности и защите прав собственности субъектов рынка.

Вывод: Рынок земли в отличие от других традиционных товарных рынков характеризуется, прежде всего, специфическими отличиями самого товара, реализуемого на этом рынке. В отличие от других факторов производства земля не является продуктом человеческого труда, представляется в качестве природного компонента и естественного ресурса. Специфика функционирования рынка земли как фактора производства в отличие от других отражается в неэластичности предложения земли, неограниченности срока использования, невоспроизводимости и локальности. Следует отметить, что рынок земли представляет собой несовершенный тип конкуренции, поскольку число продавцов и покупателей на рынке ограничено, а каждый земельный участок уникален и не подлежит повторению (копированию). Условия входа на рынок ограничены объемами капиталовложений¹⁰.

Институциональные аспекты  функционирования обусловлены возможностью органов государственного и муниципального управления активно вмешиваться во взаимоотношения между субъектами земельных отношений, возникающих по поводу распределения, перераспределения, обмена, продажи, хозяйственного использования и восстановления земельных ресурсов.

 

 

 

 

 

 

2. Цена земли и цена сельскохозяйственную продукцию

1. Цена земли

 

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но имеет  цену. Земля продается благодаря  её способности приносить ренту  своему владельцу.

«Субъект имеет право выбора: положить деньги в банк или купить земельный участок»¹¹. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю за сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и  предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и  несельскохозяйственные пользователи - им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием  и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические  условия производства, так и затраты  на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к  использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также  транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или  куда люди ездят на работу. Поэтому  величина ренты носит не случайный  характер - она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного  ресурса.

Рынок земли при всех его  особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

Предложение земли является строго фиксированным, что делает её предложение абсолютно неэластичным. Неэластичность предложения - это одна из проблем, которая исследуется при определении уровня ренты, и как следствие цены на землю. Спрос на землю является производным спросом, если цена на пшеницу снизилась, то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут снижаться¹².

2. Формирование цен на сельскохозяйственную продукцию

 

 

 Производство продукции  в сельском хозяйстве связано  с формированием живых организмов и растений. Наряду с трудом человека в созидательном процессе принимает непосредственное участие сама природа.

Эффективность приложения труда  и капитала зависит от ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно высокий или  низкий урожай может отрицательно сказаться на выручке фермера. В сельскохозяйственном бизнесе  много непредсказуемости и риска. Характерной чертой рынка сельскохозяйственной продукции в развитых странах является превышение уровня предложения над уровнем спроса¹³.

Особенностью аграрных отношений  является и то, что в производстве сельскохозяйственной продукции взаимодействуют  три категории населения: земельные  собственники, предприниматели, вкладывающие капитал и своё знание, и наёмные  работники. Вступая в экономические  отношения, все эти группы рассчитывают на определенную долю дохода.

 Земельные собственники  стараются получить все большую  ренту со своих земельных владений, опираясь на рост населения  и неизменность географических границ государств.

Арендатор (предприниматель) будет поддерживать отношения с  землевладельцем только до тех пор, пока прибыль на его капитал будет не меньше средней нормы прибыли промышленника или торговца. Наемный работник остаётся на сельскохозяйственном рынке до появления возможности более высокого заработка за свой труд.

Покупая продукцию сельского  хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам компенсацию за передаваемое на время право использовать их землю.

Сельскохозяйственных продуктов  с одних только лучших и средних  по качеству земель недостаточно для  удовлетворения общественных потребностей в них. Поэтому предприниматели, при условии получения обычной прибыли, берут в аренду и самые худшие земельные участки. В результате чего общественная цена производства за единицу складывается по условиям её производства на худших землях. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение сверхприбыли.  «Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс»¹⁴.

Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки выгодно  расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к  наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше.

Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет  новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические  мероприятия. Такие меры увеличивают  выход продукции с единицы  площади и повышают эффективность  дополнительных затрат. Продавая продукцию  по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более  высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. Но подобное воздействие не безгранично. Применительно к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: «каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники»¹⁵.

Таким образом, ограниченность и неэластичность предложения земли  является важнейшим фактором ценообразования  в сельском хозяйстве и оказывает главенствующее воздействие при решении вопроса о формировании цен на сельскохозяйственном рынке.

Специфика функционирования рыночного механизма проявляется  в действии закона спроса и предложения  на рынке земли. Действие закона предложения  на рынке земли обусловлено абсолютной ограниченностью предложения земли сельскохозяйственного назначения. Предложение земли (QS) прежде всего, зависит от цены (Р), которая в свою очередь дифференцирована в зависимости от качества земли. Предложение земли находится в функциональной зависимости от следующих неценовых детерминантов: увеличения предложения земли за счет освоения новых земельных участков (AS_T); изменения издержек (повышение или сокращение) на производство сельскохозяйственной продукции (ТС); налоговых ставок (Т); фактора ожидания — ожидания снижения или повышения цены земли (W_AP); численности продавцов (N) и прочих факторов. Уравнение функциональной зависимости предложения земли от ценовых и неценовых детерминантов можно представить в следующем виде (1)¹⁶:

Ql = f (P, ASt, TC, T,Wap, N, B) (1)

По сравнению с предложением земли спрос является эластичным. На наш взгляд, формирование спроса обусловлено следующими мотивами¹⁷:

• трансакционный мотив - спрос на земельный ресурс для производства экономического блага с целью получения прибыли;
• спекулятивный мотив - спрос, нацеленный на дальнейшую продажу земли и извлечение спекулятивного дохода;
• автономный (необходимый) спрос - спрос на землю для производства сельскохозяйственной продукции, предназначенной для текущего потребления.

Структурные изменения спроса на землю (QD) обусловлены ценой (Р), размерами площади земли и местоположением (S_T), экологическими условиями (Е), налогами (Г), доходами покупателей (/), количеством покупателей (N), фактором ожидания (W), размером будущей ренты (r), величиной трансакционных издержек (С) и прочими факторами. Следовательно, уравнение функциональной зависимости спроса на землю, на наш взгляд, можно представить в следующем виде (2)¹⁸:

QD = f (Р, St, Е, Т, I, N, W, r, С, B). (2)

Величина спроса и предложения  зависит от структуры земельного фонда, который включает семь категорий  земель различного целевого назначения. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 23,51% от общей площади Российской Федерации. Динамика изменения предложения на рынке земли влияет на соотношение спроса и предложения (рис. 1). Сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения сопровождается ростом земли лесного фонда и поселений, что, соответственно, приводит к росту сделок по купле-продаже земли. В этих условиях доминирует ажиотажный спрос на землю, что способствует росту трансакционного мотива спроса на землю.

Рис.1¹⁹

 

Для сравнительного анализа  рассмотрим структуру земельного фонда  на локальном уровне, на примере  Волгоградской области. В данном регионе на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 81,48% территории региона. В 2008 г. наблюдается отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего доля этих земель сократилась на 1,3% по отношению к 2005 г. (рис. 2)²⁰.

Сокращение предложения  земли в регионе привело к росту продажи государственной и муниципальной земли и развитию арендных отношений. Данные обстоятельства предопределяют доминирование в структуре спроса трансакционного мотива. Изменения величины предложения земли и рост спроса становятся причиной неравновесия рынка земли как фактора производства. Следует выделить основные факторы отчуждения земли, которые усилили неравновесное состояние рынка: рост спекулятивного спроса на землю; низкий уровень дохода от реализации сельхозпродукции; рост цен на недвижимость; величина спроса на земельные участки для загородного коттеджного строительства; низкие цены на землю, которая находится в собственности сельских жителей. Развитие спекулятивных сделок на рынке земли сопровождается ростом трансакционных издержек, отражая несовершенство институциональной среды.

В России рыночный оборот земли  охватывает два сектора земельного фонда - земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и в собственности юридических лиц и граждан. Поэтому следует исследовать специфику функционирования рынка земли с учетом различных условий в 2 секторах экономики: государственном и реальном (частном).

Основную долю земель, находящихся  в частной собственности в  Российской Федерации, составляют земли сельскохозяйственного назначения 129306,7 тыс. га (рис. 3)²¹.

Аналогичная ситуация наблюдается  и в региональной экономике. В  среднем за исследуемый период (2005-2009 гг.) в собственности граждан находится 6345,9 тыс. га, из них 99,25% - земли сельхозназначения; в собственности юридических лиц - 326,4 тыс. га площади региона, из них 99,79% - земли сельхозназначения. На долю государственной и муниципальной собственности приходится 2524,5 тыс. га территории региона, из них 55,28% -д земли сельхозназначения (рис. 4)²².

Преобладание собственности  граждан на землю сельскохозяйственного  назначения приводит к росту трансакционных издержек. Вследствие чего на рынке земли доминирует неформальные отношения относительно сделки аренды, способствующие минимизации трансакционных издержек, так как при заключении сделок зачастую аренда земли оформляется в устной форме.

Вывод: Высокие трансакционные издержки при заключении сделок с землей, отчуждение особо ценной категории земель - земель сельскохозяйственного назначения угрожают продовольственной безопасности страны, способствуют росту издержек спецификации прав собственности. В этих условиях появляется необходимость в формировании новой системы экономических отношений на рынке земли, которая бы обеспечивала эколого-экономическую, продовольственную и социальную безопасность. Следует отметить, что на рынке земли вовсе необязательны продажа и покупка земли в ее натурально-физическом виде, которые завершаются отчуждением земли как объекта собственности. В рыночных условиях не менее важным является отчуждение только прав на ее использование, то есть переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим. Решением данного вопроса может стать приобретение или аренда не участка земли как товара, а, соответственно, приобретение или аренда права ведения той или иной деятельности на земельном участке. Это накладывает определенный отпечаток на формирование структуры спроса на землю. В этом контексте спрос следует рассматривать не только с позиции приобретения земельного ресурса, но и права аренды ведения хозяйственной деятельности. В этой ситуации право на землю реализуется не через акт купли-продажи как формы отчуждения земельной собственности, а в форме приобретения права на землю как объекта хозяйствования для получения прибыли. Следовательно, землю можно рассматривать в качестве объекта хозяйствования, а рынок земли - как рынок прав.