Виды стоимости земельных участков

Функциональным  износом является потеря стоимости  улучшений, обусловленная несоответствием  объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных  строительных работ или других характеристик  улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному  типу улучшений.

 Экономическим  износом является потеря стоимости  единого объекта недвижимости, обусловленная  отрицательным воздействием внешних  по отношению к нему факторов.

 Физический  и функциональный износ могут  быть устранимыми и неустранимыми.  Экономический износ, как правило,  является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

3. Метод  распределения 

Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков. 

Условия применения метода:

 наличие  информации о ценах сделок  с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту  недвижимости, включающему в себя  оцениваемый земельный участок.  При отсутствии информации о  ценах сделок допускается использование  цен предложения (спроса);

 наличие  информации о наиболее вероятной  доле земельного участка в  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости;

 соответствие  улучшений земельного участка  его наиболее эффективному использованию. 

Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение  элементов, по которым осуществляется  сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, с объектами  - аналогами;

 определение  по каждому из элементов сравнения  характера и степени отличий  каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

 определение  по каждому из элементов сравнения  корректировок цен аналогов, соответствующих  характеру и степени отличий  каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

 корректировка  по каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая  их отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

 расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

 расчет  рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем умножения  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  на наиболее вероятное значение  доли земельного участка в  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости. 

     3.4 Метод капитализации земельной ренты

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. 

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

 расчет  земельной ренты, создаваемой  земельным участком;

 определение  величины соответствующего коэффициента  капитализации земельной ренты;

расчет  рыночной стоимости земельного участка  путем капитализации земельной  ренты. 

     Под капитализацией земельной ренты  понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной  ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления  величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий  коэффициент капитализации. 

     В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли. 

     Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление  величины земельной ренты по аналогичным  земельным участкам на цену их продажи;

увеличение  безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. 

     При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). 

     3.5 Метод остатка

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход. 

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка;

расчет  чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет  чистого операционного дохода, приходящегося  на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений на соответствующий коэффициент  капитализации доходов от улучшений;

     расчет  величины земельной ренты как  разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет  рыночной стоимости земельного участка  путем капитализации земельной  ренты. 

     Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка;

расчет  чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости путем капитализации  чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет  рыночной стоимости земельного участка  путем вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений. 

Чистый  операционный доход равен разности действительного валового дохода и  операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. 

Действительный  валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. 

Потенциальный валовой доход равен доходу, который  можно получить от сдачи всей площади  единого объекта недвижимости в  аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

     Для пустующих и используемых собственником  для собственных нужд помещений  также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений  недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина  операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). 

В состав операционных расходов не входят амортизационные  отчисления по недвижимости и расходы  по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. 

Расчет  расходов на замещение элементов  улучшений с коротким сроком использования  производится путем деления суммы  затрат на создание данных элементов  улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность  процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

 Управленческие  расходы включаются в состав  операционных расходов независимо  от того, кто управляет объектом  недвижимости - собственник или управляющий. 

При расчете  коэффициента капитализации для  улучшений земельного участка следует  учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и  наиболее вероятное изменение стоимости  улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать  возврат капитала, инвестированного в улучшения). 

     3.6 Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  использования земельного участка  способом, приносящим доход.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение  суммы и временной структуры  расходов, необходимых для использования  земельного участка в соответствии  с вариантом его наиболее эффективного  использования (например, затрат  на создание улучшений земельного  участка или затрат на разделение  земельного участка на отдельные  части, отличающиеся формами,  видом и характером использования);

 определение  величины и временной структуры  доходов от наиболее эффективного  использования земельного участка;

 определение  величины и временной структуры  операционных расходов, необходимых  для получения доходов от наиболее  эффективного использования земельного  участка;

 определение  величины ставки дисконтирования,  соответствующей уровню риска  инвестирования капитала в оцениваемый  земельный участок;

 расчет  стоимости земельного участка  путем дисконтирования всех доходов  и расходов, связанных с использованием  земельного участка. 

При этом под дисконтированием понимается процесс  приведения всех будущих доходов  и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. 

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал  аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача  в аренду, хозяйственное использование  земельного участка или единого  объекта недвижимости, либо продажа  земельного участка или единого  объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.