Виды стоимости земельных участков

- Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).

- Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения (для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Методы  оценки земельных  участков

     Единичная и кадастровая оценка стоимости  земельных участков предполагает комплексное  применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 1). Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     Методические  рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

     В учебной литературе встречаются  иные методы расчета стоимости земельных  участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

     Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход

     3.1 Метод сравнения продаж

     Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных  участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение  элементов, по которым осуществляется  сравнение объекта оценки с  объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

 определение  по каждому из элементов сравнения  характера и степени отличий  каждого аналога от оцениваемого  земельного участка;

 определение  по каждому из элементов сравнения  корректировок цен аналогов, соответствующих  характеру и степени отличий  каждого аналога от оцениваемого  земельного участка; корректировка  по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

 расчет  рыночной стоимости земельного  участка путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов. 

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. 

     Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются:

 местоположение  и окружение;

 целевое  назначение, разрешенное использование,  права иных лиц на земельный  участок;

 физические  характеристики (рельеф, площадь, конфигурация  и др.);

 транспортная  доступность;

 инфраструктура (наличие или близость инженерных  сетей и условия подключения  к ним, объекты социальной инфраструктуры  и т.п.). 

К характеристикам  сделок с земельными участками, в  том числе, относятся:

 условия  финансирования сделок с земельными  участками (соотношение собственных  и заемных средств, условия  предоставления заемных средств);

 условия  платежа при совершении сделок  с земельными участками (платеж  денежными средствами, расчет векселями,  взаимозачеты, бартер и т.п.);

 обстоятельства  совершения сделки с земельными  участками (был ли земельный  участок представлен на открытый  рынок в форме публичной оферты, аффнлированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

 изменение  цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. 

Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками. 

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так  и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. 
 

Величины  корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

 прямым  попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

 прямым  попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

 корреляционно-регрессионным  анализом связи между изменением  элемента сравнения и изменением  цен аналогов (цен единиц измерения  аналогов) и определением уравнения  связи между значением элемента  сравнения и величиной рыночной  стоимости земельного участка;

 определением  затрат, связанных с изменением  характеристики элемента сравнения,  по которому аналог отличается  от объекта оценки;

 экспертным  обоснованием корректировок цен  аналогов. 

В результате определения и внесения корректировок  цены аналогов (единицы измерения  аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен  аналогов целесообразно выбрать  другие аналоги; элементы, по которым  проводится сравнение; значения корректировок.

2. Метод  выделения 

Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков. 

Условия применения метода:

 наличие  информации о ценах сделок  с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту  недвижимости, включающему в себя  оцениваемый земельный участок.  При отсутствии информации о  ценах сделок допускается использование  цен предложения (спроса);

 соответствие  улучшений земельного участка  его наиболее эффективному использованию. 

Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение  элементов, по которым осуществляется  сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, с объектами-аналогами;

 определение  по каждому из элементов сравнения  характера и степени отличий  каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

 определение  по каждому из элементов сравнения  корректировок цен аналогов, соответствующих  характеру и степени отличий  каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

 корректировка  по каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая  их отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

 расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

 расчет  стоимости замещения или стоимости  воспроизводства улучшений оцениваемого  земельного участка;

 расчет  рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка. 

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с  использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. 

К укрупненным  стоимостным показателям относятся  как показатели, характеризующие  параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и  показатели по комплексам и видам  работ. 

К элементным стоимостным показателям относятся  элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. 

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном  на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны  в уровень цен на дату оценки с  использованием системы текущих  и прогнозных индексов изменения  стоимости строительства.

 Расчет  суммы затрат на создание улучшений  с использованием элементных  стоимостных показателей может  осуществляться также с использованием  ресурсного и ресурсно - индексного методов.

 Ресурсный  (ресурсно-индексный) методы состоят  в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

 При  определении суммы затрат на  создание улучшений земельного  участка следует учитывать прибыль  инвестора - величину наиболее  вероятного вознаграждения за  инвестирование капитала | создание  улучшений. 

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи  и затратами на создание аналогичных  объектов. Прибыль инвестора также  может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном  аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  учитывается величина накопленного износа улучшений. 

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении  как сумма физического, функционального  и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом  является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.