Экономика недвижимости

Содержание

Введение………………………………………………………………………...	3
Отчет об оценки рыночной стоимости жилой недвижимости………………	5
1. Титульный лист…………………………………………………………	5
2. Сопроводительное письмо……………………………………………..	5
3. Дата и объем технического  освидетельствования……………………	7
4. Анализ социально-экономической  ситуации в регионе……………	8
4.1   Описание природно-климатических  особенностей региона…......................................................................................................	8
4.2   Макроэкономические показатели……………………………	9
4.3   Основные показатели  по отраслям экономики, динамика  их изменения и влияние на  позиционирование объекта оценки  на рынке……………………………………………………………………..	11
4.4   Основные показатели  социального развития, динамика  их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке……………………………………………………………………….	12
4.5   Основные характеристики  рынка недвижимости……………	13
5. Анализ местоположения  объекта оценки………………………….....	16
6. Описание объекта  оценки…………………………………………......	17
7. Определение рыночной  стоимости доходным подходом……………	18
8. Определение рыночной  стоимости сравнительным подходом……...	22
9. Согласование результатов  оценки……………………………………	25
10. Сертификат оценки……………………………………………………	26
Заключение……………………………………………………………………...	27
Список литературы……………………………………………………………..	28
Приложения……………………………………………………………………..	29

 

 

 

 

Введение

 

Недви́жимость — вид  имущества, признаваемого в законодательном  порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рынок недвижимости —  совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.), и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. [4]

Рынок недвижимости делится  на два главных направления: рынок  коммерческой недвижимости и рынок  жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как  наиболее вероятная цена продажи  имущественных прав. Основная цель оценки – расчет наиболее вероятной  цены продажи на  рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трех методологических подходах: сравнительном, затратном и доходном.

На основе полученных в рамках каждого из подходов к  оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта недвижимости.

В процессе проведения оценки недвижимости принимаются во внимание основные факторы, оказывающие влияние на стоимость: месторасположение, спрос и предложения сопоставимых объектов, физическое состояние, престижность района, наличие и качество инфраструктуры, планы развития территории и многие другие.

Сравнительный подход основывается на совокупности методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Возможность применения данного подхода основана на изучении рынка, сборе и проверке достоверности информации о продажах сопоставимых объектов и ее анализе, с помощью которого могут быть получены корректировки для определенных факторов, влияющих на оценку недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного износа. Данный подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за возможное создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это  совокупность методов оценки стоимости  недвижимости, основанных на определении  текущей стоимости ожидаемых  от нее доходов. [5]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ОБЩЕСТВО С  ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

«КОНСАЛТАУДИТ»

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ № 172

22 октября 2012г.                                                            серия АА № 114/10

 

ОБ  ОПРЕДЕЛЕНИИ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Объект                           трехкомнатная квартира. Площадь 65 кв. м.

Местонахождение        г. Тюмень, ул. коммунаров, 19, кв.29

Дата оценки                 22 октября  2012 года

Собственник                Нежинская Е.А.

Заказчик                       МО «ЦентрГрад».  Управление (комитет) по делам

                                        муниципальной собственности города  Тюмени

                                        г. Тюмень, ул. Газовиков, д. 28

Исполнитель               ООО «КОНСАЛТАУДИТ» г. Тюмень, ул. Эрвие, д. 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Тюмень, 2012

2. Сопроводительное письмо

Уважаемая Екатерина Андреевна!

В соответствии с договором  №12, заключенным между Вами и  обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, Кисловского Р.К., произведена оценка объекта, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул.Коммунаров 19, кв.29, по состоянию на 22 октября 2012г.

Целью оценки является определение  рыночной объекта для реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Оценка объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

Дата оценки: 23 октября 2012 г.

Оценка проведена оценщиком Мелинко Н.Ю.

 

Рыночная стоимость  Объекта оценки по состоянию на конец октября 2012 г. составляет:

3707000 (Три миллиона семьсот семь тысяч) рублей

 

С уважением,

Генеральный директор

ООО«КОНСАЛТАУДИТ»                         ________________ Р.К. Кисловский

 

 

3. Дата и объем технического освидетельствования

 

Техническое освидетельствование  проводилось 22 октября 2012г. на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на жилое помещение.

Объект оценки – однокомнатная  квартира общей площадью жилых помещений 65,0 кв. м.

Квартира расположена  на 5-м этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: ул.Коммунаров,19.

Техническая характеристика квартиры (согласно Техническому паспорту, поэтажному плану – см. в Приложении копии документов Заказчика).

Этаж - 5

Кол-во комнат -3

Площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного пользования) - 65,0 кв.м.

В том числе:

1) Помещений вспомогательного  пользования (лоджия) – 11,00 кв.м.

2) Общая площадь жилых  помещений – 54,00 кв.м.

Из неё:

Жилая изолированная 35,90 кв.м.

Вспомогательная – 18,10кв.м.

в т.ч.: Кухня 8,00 кв.м

          Ванная 2,50 кв.м.

          Туалет 1,90 кв.м.

          Коридор 5,70 кв.м.

Дополнительно:

Санузел – раздельный.

Телефон – есть.

Планировка квартиры соответствует представленной на поэтажном  плане. Перепланировки не выявлено.

Состояние помещений  квартиры:

Нормальное состояние помещений. Состояние отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на нормальном уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.

Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации - в  исправном состоянии.

Отделка: Стены – обои. Потолок – побелка. Пол – линолеум; санузел – плитка. Окна – деревянные.

Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания:

Окно кухни ,лоджия – на прилегающие дома.

Окна комнат (спальни) - выходят во двор.

Характеристика и параметры  здания:

Квартира расположена  в жилом 9-ти этажном многоквартирном доме. Здание кирпичное.

Подъездов – 10. Лифтов в  подъезде – 1 (пассажирский).

Год постройки - 1987г. (согласно техническому паспорту жилого помещения).

Высота потолков – 2,50м.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Анализ социально-экономической  ситуации в регионе

Природно-климатические особенности  региона

 

4.1 Описание природно-климатических особенностей региона

 

Тюмень — город в России, административный центр Тюменского района, административный центр Тюменской области. Население — 609 650 чел. (2012), 25-е место по численности населения в России. Вместе с подчинёнными сельскими населёнными пунктами, в границах городского округа, население Тюмени составляет 644,3 тыс. человек (2012). Город расположен в Западной Сибири на реке Type, притоке Тобола. Расстояние до Москвы 2163 км. Площадь территории 235 км². Занимает 7 позицию среди 100 лучших городов России.

Самым очевидным природным  фактором являются климатические условия, обусловленные географическим положением региона. Юг Тюменской области среди  регионов России имеет сравнительно благоприятные условия проживания и ведения экономической деятельности. Необходимо учитывать, что данная территория не относится к северным регионам. Южнее города Тюмени расположена только третья часть всей территории Российской Федерации. Из всех крупных городов Сибири Тюмень имеет наименьшие перепады температур  между летними и зимними отметками. [1].

Итак, климат континентальный. Характерна резкая смена погоды. Средняя температура января −15.4 °С (была зарегистрирована 25 декабря 1958 г.), количество дней с устойчивыми морозами составляет до 130. Средняя температура июля +18.6 °С, максимальная летом до +38 °С тепла, летом выпадает до половины годовой нормы осадков. [2].