Экономика недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.3 Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

Промышленность

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области индекс промышленного промышленного производства по итогам 9 месяцев 2012 года составил 115,5% (в среднем по России – 102,9%).

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» за январь-сентябрь 2012 года составил 119,2%. Добыто 5,7 млн. тонн нефти, что на 20% превышает уровень соответствующего периода прошлого года.

В обрабатывающем секторе  общий темп роста производства - 114,7%. Наиболее высокая динамика роста  обеспечена в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (165,6%), производстве машин и оборудования (123,3%), прочих неметаллических минеральных продуктов (123,2%), обработке древесины и производстве изделий из дерева (118,2%).

Производство строительных металлических конструкций возросло в    1,8 раза, строительного кирпича – в 1,5 раза, сборных железобетонных конструкций и деталей – в 1,4 раза, фанеры клееной – на 25,4%, древесно-стружечных плит – на 13,6%, мебели – на 11% (в фактически действующих ценах), пиломатериалов – на 5,8%.

В машиностроении выпуск центробежных насосов для перекачки жидкостей увеличился в 2,2 раза, контрольно-измерительных приборов и инструментов – на 27,8% (в фактически действующих ценах).

Производство пищевых  продуктов в целом возросло на 6,7%. Выпуск мясных охлажденных полуфабрикатов увеличился на 28,2%, мяса и пищевых субпродуктов убойных животных – на 10,7%, домашней птицы – на 5,6%, мясных консервов – на 5,1%, молочных консервов – на 14,5%, цельномолочной продукции – на 4,1%. Наблюдался существенный прирост производства муки на 37,8%, а также кондитерских изделий – на 11,6%.

В производстве и распределении  электроэнергии, газа и воды индекс производства за январь-сентябрь 2012 года составил 110,3%. Выработано         9795,2 млн. кВт-час электроэнергии, что на 14,3% больше, чем за соответствующий период 2011 года. Производство теплоэнергии снизилось на 4% до 10,3 млн. Гкал.

Устойчиво развивается  агропромышленный комплекс области. Посевные площади сельскохозяйственных культур под урожай 2012 года увеличились на 1,1% и составили 1105,4 тыс. гектаров.

В основном сохранены  положительные тенденции в животноводстве. За 9 месяцев 2012 года хозяйствами всех категорий произведено 79,2 тыс. тонн мяса (105,2% к соответствующему периоду 2011 года), 435,5 тыс. тонн молока (99,3%), яйца – 1035,6 млн. штук (101,9%).

Индекс промышленного  производства по видам

экономической деятельности

 

4.4 Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

 

Численность населения города за январь–август 2012 года увеличилась на 11 669 человек и составила 644,3 тыс. человек. За январь–август 2012 года в городе родилось 7 082 ребенка (110,3% к соответствующему периоду 2011 года). Число умерших за январь–август  2012 года составило 4 117 человек  (103,2% к соответствующему периоду  2011 года), естественный прирост населения  составил 2 965 человек (в 2011 году за этот же период – 2 428 человек). 

За 8 месяца 2012 года сложился миграционный прирост – 8 704 человека. Численность населения города увеличилась за счет внутрирегиональной миграции на 3 159 человек, международной миграции – на 4 251 человек и  миграции из других регионов России – на 1 294  человека.

Расчетная численность  населения города по состоянию на 1 октября составляет 645,7 тыс. человек.

4.5 Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости –  это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются  цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и  уровень его развития характеризует развитие национальной экономики.

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.[4].

Особенности рынка недвижимости представлены в таблице 2.

Таблица 2

Особенности рынка недвижимости 

Признак	Характеристика
Локализация	-абсолютная неподвижность -большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-несовершенная, олигополия -небольшое число покупателей и продавцов -уникальность каждого объекта -контроль над ценами ограничен -вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	-низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается -спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-сделки носят частный характер -публичная информация, часто неполная  и неточная
Конкурентоспособность товара	-во многом определяется окружающей  внешней средой, влиянием соседства -специфичностью индивидуальных  предпочтений покупателей
Условия зонирования	-регулируется гражданским и  земельным законодательством с  учетом водного, лесного, природоохранного  и другого специального права -большая взаимозависимость частной  и других форм собственности

 

Рынок недвижимости

В январе-сентябре 2012 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 57,9 млрд. рублей, что на 23,1% выше уровня предыдущего года.

Организациями всех форм собственности введено 982,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (106,8% к аналогичному периоду 2011 года), из них 22,4% построено индивидуальными застройщиками.

Объем работ, выполненных  собственными силами   организаций (без субъектов малого предпринимательства) по виду деятельности «строительство», за 9 месяцев 2012 года увеличился в сравнении с соответствующим периодом прошлого года на 13,9% и составил 14373,8 млн. рублей.

 

5. Анализ местоположения  объекта оценки

 

 Объект оценки расположен в Центральном районе г. Тюмени по адресу        ул.Коммунаров дом 19 кв.29. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на пятом этаже. Объект расположен в жилом районе с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Имеются остановки по улицам 50 лет Октября, а также по улице Максима Горького, с которых можно добраться до любой точки города.

     В районе  достаточно развита социальная  инфраструктура. Во дворе дома расположена школа №31 Недалеко от дома находиться детский сад №73. В непосредственной близости есть еще одна школа.

     На при  домовой  территории есть обширная  площадка для парковки автомобилей.

     В данном  районе достаточно разнообразных  объектов торговли, продуктовые  магазины, фруктово-овощные лавки, посудные центры, парикмахерские, салоны красоты. Рядом расположен филиал Сбер Банка. В 15 ти минутной доступности расположен загородный сад, ТРЦ Гудвин    Отрицательным фактором  является  близкое расположение к улице 50 лет Октября, по которой в объезд едут грузовые автомобили. Что отрицательно  влияет на экологическую обстановку в данном районе.

 

 

6. Описание объекта оценки

 

Приводится подробное  описание объекта оценки. Детализируется объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации (Приложение 2) приведен технический план квартиры.[9].

В курсовой работе описание объекта оценки требуется проводить  по плану (см. таблица 3).

Описание объекта недвижимости       Таблица 3.

Характеристика объекта	Значения
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Регион	г.Тюмень
Район	Центральный
Адрес	ул.Коммунаров, 19
Право собственности на здание	Полное право собственности
Здания
Год постройки	1987 г.
Число этажей	9
Общая площадь	65,00
Техническое состояние	Хорошее
Стены	кирпичные
Перекрытия	ж/бетонные плиты
Кровля	из рулонных материалов
Коммунальные услуги	водоснабжение, электроснабжение, канализаця, горячее водоснабжение, отопление  от ТЭЦ, телефон, радио.
Помещения
Размещение в здании	5 этаж
Отделка	Сделан косметический ремонт
Вид из окон	Во двор и на ул.Коммунаров
Число телефонов	1
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилые, административные, коммерческие
Основной тип зданий	кирпичные, панельные
Качество застройки	здания постройки после 1987 г., новостройки
Социальная инфраструктура	рабочие места, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия  торговли, зоны отдыха.
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, освещение, тротуары
Источник информации	Технический  паспорт жилого помещения, собственные наблюдения

7. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

 

В соответствии с ФСО  сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Технология метода сравнительного анализа продаж:

1. изучается рынок, и выбираются объекты-аналоги.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту-аналогу.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведения сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов.

 

В ходе анализа  рынка жилой недвижимости были отобраны объекты аналоги, которые максимально  схожи с оцениваемым объектом. Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 2.

 

 

 

 

 

Таблица 2

Основные характеристики объектов-аналогов

Характеристики	Объект-аналог
	1	2	3	4
1.Местоположение	Коммунаров, 19	Максима Горького,23а	Максима Горького,23а	Мельникате
2.Этаж квартиры/дома	8/9	2/9	2/9	3/9
3.Площадь,	65	60	60	62
4. Цена предложения на рынке, руб.	3 500 000	3 750 000	3 650 000	3 800 000
5.Состояние квартиры	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
6.Материал исполнения	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
7.Источник информации	Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.8-912-928-65-24, 27-97-80	Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.8-982-932-18-09	Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.54-22-07, 73-96-00	Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.8-905-487-79-33

 

В сравнительном подходе  существуют следующие элементы сравнения: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики. экономические характеристики.

Оцениваемые права собственности. Все объекты (аналоги, оцениваемый  объект) находятся на праве собственности, следовательно, корректировка не требуется (поправка равна нулю).

Условия финансирования. Для всех отобранных объектов и объекта  оценки характерны типичные условия  финансирования, следовательно, поправка равна нулю.

Условия продажи. Для всех отобранных объектов-аналогов представлены цены предложения. Цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5% (по результатам исследований агентства недвижимости)

Время продажи. Объекты-аналоги  выставлены в один период времени конец октября, так как время оценки объекта октябрь месяц и повышения цен на данный тип недвижимости не наблюдалось, следовательно, поправка равна нулю.

Месторасположение. Все  отобранные объекты-аналоги и оцениваемый  объект находятся в одном районе, возможно и в одном доме или рядом, следовательно, поправка равна нулю.

Поправка на этаж. Оцениваемый  объект находится на 5 этаже. 2 объекта-аналога находятся на 8, 3 и 2 этажах. Ссылаясь на расценки Тюменской домостроительной компании (Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г.) квартиры находятся в одно ценовой категории, поправка равна нулю.

Поправка на состояние  объекта. Судя по имеющейся информации объекты-аналоги имеют хорошее  состояние. Оцениваемый объект находятся  в хорошем состоянии, следовательно, поправка равна нулю.

Расчеты по сравнительному подходу представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Расчет стоимости оценки сравнительным подходом

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
		1	2	3	4
1	2	3	4	5	6
Цена предложения на рынке, руб	?	3 500 000	3 750 000	3 650 000	3 800 000
Площадь,	65	65	60	60	62
Цена 1 , руб	?	56 452	62 500	60 833	61 290
поправки:		- 5	- 5	- 5	- 5
1.Условия продажи %
Скорректированная цена 1 , руб		56452*0,95= 53629 (3485911)	62500 688*0,95= 59375 (3562500)	60833 *0,95= 57791 (3467481)	61290* 0,95= 58226 (3609981)
2.Месторасположение	Коммунаров, 19	Коммунаров, 19	Максима Горького, 23а	Максима Горького, 23а	Мельникате
поправка на местоположение		0	0	0	0
Скорректированная цена 1 , руб		53629	57791	59375	58226
3.Поправка на этаж	5/9	8/9	2/9	2/9	3/9
Поправка на этаж, руб		0	0	0	0
Скорректированная цена 1 , руб		53629	57791	59375	58226
4.Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Поправка на состояние		0	0	0	0
Скорректированная цена 1 , руб		53629	57791	59375	58226
Стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб	57652*65= 3747380