Оценка имущества

Министерство общего и среднего образования

Санкт-Петербургский Государственный

Технический Университет

Финансирование инвестиций
в объект недвижимости

Учебное пособие

по курсовому проекту

Санкт-Петербург

Типография СПбГТУ

1999

Введение

Настоящий курсовой проект ориентирован на студентов специальности «Финансы и кредит» и выполняется при изучении курса «Оценка имущества предприятий».

Инвестирование в недвижимость, как и любой инвестиционный процесс, имеет целью получение будущих доходов от вложения средств сегодня. Лицом, принимающим решение о финансировании инвестиций в объект недвижимости, является инвестор собственного капитала. Кроме него, в процессе инвестирования могут принимать участие кредиторы, если проект частично финансируется за счет заемных источников финансирования.

Инвестиции в объект недвижимости могут выступать в форме вложений в строительство, покупку, реконструкцию объекта. При принятии решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости возникает проблема оценки недвижимости, которая является многоплановой и связана решением ряда других практических задач, таких как продажа и покупка объектов недвижимости, аренда, определение залоговой стоимости, формирование ипотечного кредита, определение цены жилищного сертификата, оценка имущественной составляющей при формировании уставного капитала.

Существуют различные методы оценки, основными из них являются:

      Цена приобретения (рыночные методы);

      Цена разработки (затратные методы);

      На основе капитализации дохода.

Третий способ является наиболее интересным с практической точки зрения, так как базируется на оценке экономического эффекта, экономически наиболее значим и соответствует общим принципам инвестиционного анализа.

В соответствии с доходным подходом стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной и продолжительностью получения доходов, которые  данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. При этом оценка производится на основе определения чистой текущей стоимости (NPV) будущих доходов. С этой точки зрения задача оценки состоит в том, чтобы привести приносимый объектом эффект в единую сумму текущей стоимости.

Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название  капитализации доходов. Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы, применяемые при оценке недвижимости доходным методом – это принцип ожидания и принцип замещения.

В соответствии с принципом ожидания, сегодняшнюю стоимость недвижимости определяют будущие доходы, которые она может принести. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок прогнозирования доходов.

Принцип замещения применительно к доходной недвижимости исходит из того, что максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой можно приобрести  другой доходный объект, характеризующийся  аналогичными будущими доходами и рисками.

Вложение средств в недвижимость легко можно заменить другими вложениями  капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость зависит от величины доходности альтернативных вложений.

Целью курсового проекта является овладение методическими основами и навыками анализа инвестиций применительно к приносящей доход недвижимости. методика оценки недвижимости, исходя из ее доходности, основывается на принципах сложного процента.

Для принятия решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости в курсовом проекте применяются  два основных метода оценки недвижимости по доходу: метод анализа дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации. Оба эти подхода основаны на преобразовании дохода, приносимого объектом недвижимости, в стоимость недвижимости в соответствии со стоимостью денег во времени. Различаются они методом преобразования.

Процесс принятия решения об инвестировании, основанный на методе дисконтирования денежных потоков включает:

      Получение исходных данных, необходимых для оценки объекта.

      Моделирование будущих денежных потоков на период достоверного прогноза, который рассматривается как оценочный период.

      Расчет размера чистого эффективного дохода на оценочный период.

      Определение ставки дисконтирования (нормы доходности) на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала.

      Расчет остаточной стоимости объекта (стоимости на конец оценочного периода).

      Пересчет доходов от функционирования в текущую стоимость.

      Принятие решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости.

Детальное планирование денежных потоков для определения стоимости объекта производится на период, в течение которого возможен достоверный прогноз денежных потоков (период достоверного прогноза). Для определения остаточной стоимости объекта на конец периода достоверного прогноза используется метод прямой капитализации. При этом, делается допущение, что в дальнейшем доход от объекта будет изменяться регулярно. В качестве базового дохода для определения остаточной стоимости объекта используется значение чистого операционного дохода за последний год достоверного прогноза (в курсовом проекте в качестве оценочного интервала выбран 1 год).

Оба подхода, названные выше (метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации), при их использовании предполагают применение инструментов финансового анализа для определения доходов от недвижимости. При этом, доход от использования объекта недвижимости определяется как годовой стабильный доход от сдаваемого в аренду объекта при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в типичных рыночных условиях. При прогнозировании чистого операционного дохода учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции рынка, качество и местоположение объекта, объявленные изменения в системе землепользования, качество управления объектом, показатели, характеризующие состояние национальной экономики. Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от объекта.

Таким образом, для оценки дохода аналитик должен получить и проанализировать информацию о доходах и расходах не только по оцениваемому объекту, но и по аналогичным объектам на рынке недвижимости - проанализировать рынок оцениваемого объекта.

Получение исходных данных

Стоимость оцениваемого объекта определяется её способностью приносить доход в течение определенного периода времени. Для того, чтобы оценить эту способность объекта необходимо ответить на следующие вопросы:

1.   Каким будет чистый операционный доход (в году i);

2.   Когда будет получен доход;

3.   В течение какого периода объект будет приносить доход (i=1,N);

4.   Какова вероятность получения будущего дохода;

5. Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения;

Для ответа на поставленные вопросы необходимо провести объемную аналитическую работу. В рамках курсового проекта информация для оценки объекта недвижимости представлена в агрегированном виде.

Исходные данные, необходимые для расчета стоимости объекта недвижимости представлены в Табл. 1 :

Табл. 1

Продолжение таблицы 1