Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

3. Разработка программы финансового оздоровления предприятия

Под финансовым оздоровлением проблемных предприятий понимается трансформация предприятий и изменение принципов их действия, направленные на улучшение управления, повышение эффективности производства и конкурентоспособности выпускаемой продукции, производительности труда, снижение издержек производства, улучшение финансово-экономических результатов деятельности, посредством применения мер государственной поддержки, разработки и реализации планов финансового оздоровления, механизмов привлечения к кризисным предприятиям инвестиционных ресурсов, антикризисных компаний и инфраструктуры сопровождения реабилитационных процедур (страховые, лизинговые, субконтрактинговые, иные компании).

Основной целью создания и приведения в действие системы финансового оздоровления является необходимость приведения производственно-технологической структуры промышленности в соответствие рыночному платежеспособному спросу при условии достижения прибыльной работы предприятий.

Система оздоровления проблемных предприятий должна решать следующие задачи:

1)     осуществлять мониторинг промышленных предприятий в целях диагностики их текущего финансово-экономического и производственно-технического состояния;

2)     обеспечивать контроль уровня состоятельности хозяйствующих субъектов в регионах;

3)     выявлять кризисные предприятия и относить их к категории проблемных в соответствии с установленной системой критериев;

4)     разрабатывать комплексные планы и отдельные мероприятия по финансовому оздоровлению проблемных предприятий;

5)     осуществлять контроль реализации реабилитационных мероприятий;

6)     привлекать инвесторов и необходимые бизнес-структуры к кризисным предприятиям для проведения эффективных антикризисных мероприятий;

7)     обеспечивать взаимодействие и координацию исполнительных органов власти в рамках работы по финансовому оздоровлению и предотвращению банкротств;

8)     обеспечивать усиление платежно-расчетной дисциплины кризисных предприятий с фискальной системой и наполняемость бюджета;

обеспечивать решение кадровой проблемы на кризисных предприятиях;

9)     ограждать правовую и административную системы от рисков умышленного развала предприятий и насаждения субъектам РФ споров и тяжб;

10) создавать такие механизмы, которые будут представлять и надежно защищать интересы всех участников процессов финансового оздоровления.

В настоящее время структура производительных сил такова, что уже нельзя просто продать имущество крупной несостоятельной компании и распределить вырученные средства среди кредиторов. Сохранение целостности технологического комплекса должника выгодно не только кредиторам, но, и в первую очередь, всей экономической системе и государству.

Существует презумпция, согласно которой действующее предприятие стоит гораздо дороже, чем суммы, полученные при возможной распродаже его по частям. В интересах всех заинтересованных в скорейшем удовлетворении требований лиц (кредиторов, собственников, управляющих, государственных органов, наемных работников) необходимо иметь механизм, объединяющий их в единое сообщество, для того, чтобы компенсировать их противоречивые интересы для общей выгоды. Сбалансированное распределение потерь между всеми участниками производства, в том числе и в связи с трансформацией (реформированием) предприятий, является определяющим элементом современных систем регулирования процессов финансового оздоровления. При этом определяющим также является качество сбалансированности, поскольку, ослабляя кредиторов поддержкой неплатежеспособных должников, можно дестабилизировать экономическую систему.

Приоритетным принципом функционирования системы финансового оздоровления является поддержание конкурентоспособных производств и вывод с рынка невостребованных предприятий, производящих неконкурентоспособную продукцию (работы, услуги).

Для эффективности функционирования системы финансового оздоровления необходима консолидация информационных потоков и создание банков данных, обеспечивающих взаимодействие и обмен информацией между государственными органами и предприятиями, управляющими компаниями и антикризисными управляющими, аудиторскими, консалтинговыми компаниями, экспертами, оценщиками, инвесторами, предприятиями-объектами оздоровления.

План финансового оздоровления (ПФО) – это комплексный план мероприятий по внесудебному оздоровлению кризисного предприятия в течение определенного периода времени, подготовленный предприятием, управляющей/консалтинговой компанией или специальной экспертной группой при возможном участии учредителей/собственников должника, который утверждается уполномоченным органом по внесудебному финансовому оздоровлению и предусматривает способы трансформации (преобразования) и поддержки бизнеса кризисного предприятия в целях его развития, достижения стабильного конкурентного положения на рынке и уровня финансовой устойчивости и обеспеченности средствами в объемах, достаточных для ведения эффективной хозяйственной деятельности и полного удовлетворения требований кредиторов, при необходимости, в соответствии с установленным графиком погашения задолженности.

Направленность антикризисного регулирования на поиск и мобилизацию внутренних резервов позволяет не только выявить потенциал предприятия, но и достичь эффекта реабилитации бизнеса, минимизируя затраты и риск обременения кризисного предприятия новыми долговыми обязательствами в виде инвестиционных вложений.

Основные требования к стратегиям мобилизации внутренних резервов предприятий заключаются в том, что они должны:

1)     способствовать переходу от реактивной формы управления (принятие управленческих решений как реакция на текущие проблемы) к управлению на основе анализа и прогнозов;

2)     обеспечивать эффективное распределение и использование ресурсов и, на данной основе, устойчивое положение на рынке.

Задача исполнительной и законодательной власти субъектов РФ – достичь компромисса целей администраций регионов и собственников предприятий, создать условия для оздоровления и реформирования предприятий, способствующие улучшению их экономического положения, повышению конкурентоспособности продукции, стимулированию инвестиционной деятельности на основе разработки и принятия реабилитационных и превентивных мер.

Механизмы внесудебного государственного регулирования процессов финансового оздоровления предприятий должны быть нацелены на:

1)     развитие экономики и промышленности региона;

2)     сохранение и поддержание налогоплательщиков и рост поступлений в бюджетную систему;

3)     обеспечение занятости населения, сокращение численности безработных, подготовку и переподготовку производственных кадров;

4)     рост производства товаров народного потребления и товаров производственного назначения, рост валового регионального продукта, характеризующих экономический рост субъектов РФ.

4. Подходы и методы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

1)     аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2)     сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

1)     замещения;

2)     сбалансированности;

3)     спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1)     изучение рынка;

2)     сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3)     сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

4)     корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

1)     уровень заработной платы;

2)     величина накладных расходов;

3)     затраты на оборудование;

4)     нормы прибыли строителей в данном регионе;

5)     рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1.            расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

2.            расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

3.            расчет накопленного износа (Ин):

4.            физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

5.            функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

6.            внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

7.            расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

8.            определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

1)     анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

2)     технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

3)     оценка общественно-государственных и специальных объектов;

4)     оценка объектов на малоактивных рынках;

5)     оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.