Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

где              V - стоимость недвижимости,

              I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

              R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

1)     прямая капитализация;

2)     капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2.     Расчет действительного валового дохода.

3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

1)     условно-постоянные;

2)     условно-переменные (эксплуатационные);

3)     резервы.

4.     Определение величины чистого операционного дохода.

5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

5. Задание

Определить текущую рыночную стоимость здания методом прямой капитализации на основе следующих данных:

Полезная площадь здания 500 кв. метров

Арендная плата составляет 200 руб. за 1 кв. метр в месяц

В аренду сданы 85% полезной площади здания

Расходы по эксплуатации здания в расчете на 1 кв. метр в месяц составляют 100 руб.

Отчисления на капитальный ремонт производятся в размере 2% от ДВД

Известны цены продаж и чистые операционные доходы по трем объектам-аналогам (табл. 1)

Таблица 1

Исходные данные

где              - коэффициент капитализации

              - чистый операционный доход

              - цена продажи

Таблица 2

Расчет коэффициента капитализации

Ожидаемый доход от здания:

Расходы по эксплуатации здания:

Отчисления на капитальный ремонт:

Стоимость здания: (тыс. руб.)

Заключение

Вышерассмотренные вопросы оценки бизнеса позволяют говорить о многогранности и сложности такой оценки. Наличие большого числа подходов и методов оценки свидетельствует о необходимости наличия у оценщика определенных компетенций и опыта работы в данной области.

Кроме этого, рассмотренные вопросы позволили в большей степени ознакомиться с процессами оценки и с ее отдельными компонентами. Полученные знания в дальнейшем позволят с большим пониманием подходить к обсуждению вопросов оценки бизнеса. Так как с данными вопросами, как правило, сталкивается большинство управленцев.

Список литературы

1.      Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости / — СПб: Питер, 2001. — 336 с.

2.      Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

3.      Крутик, А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М.Горенбургов. – СПб.: Изд-во «Лань», 2001. – 480 с.

4.      Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. – М.: Архитектура-С, 2005. – 200 с.

5.      Озеров, Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С. Озеров. СПб.: Издательство «МКС», 2003

6.      Староверова, Г.С. Экономика недвижимости /Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. – Вологда - ВоГТУ 2005 - 238 с.

7.      http://www.active-consult.ru

22