Стадии жизненного цикла объектов недвижимости

1.1 Стадии жизненного цикла объектов недвижимости

 

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта –  это последовательность процессов  существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел  – рождение – зрелость – старение – смерть.

Так объекты недвижимого  имущества в течение времени  своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

− формирование − это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

− эксплуатация − включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

− прекращение существования − это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла  объекта недвижимости:

1) формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений;

2) проектирование улучшений. На этом этапе − на основании технического задания на проектирование − осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений;

3) изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах;

4) обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости;

5) использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта;

6) модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания;

7) утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Таким образом, жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

 

2.1 Создание земельных участков

 

Земельные участки относятся  к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК (1)) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Кроме того, земля еще  и природный объект, основа основ, без которой не представляется возможным  не только осуществление человеком  какой-либо деятельности, но и само существование человечества.

Поскольку земельные ресурсы  как в рамках одного государства, так и всей планеты в целом, ограничены как в площади, так  и в своих полезных свойствах, безусловно, процесс использования  этих ресурсов нуждается в строгом  и однозначном правовом регулировании, обеспечивающем неукоснительное соблюдение единых для всех правил. Именно поэтому  на сегодняшний день целью правовой системы каждого государства  мира является наличие эффективного механизма регулирования земельных  отношений.

В Республике Беларусь земельные  отношения регулируются не только нормами  специального – земельного – законодательства (Кодекс Республики Беларусь о земле  – далее КоЗ), но и законодательством иных отраслей (гражданского, административного и др.), что обусловлено комплексным характером этих отношений.

Необходимость наличия правовых норм, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, заключается в следующем.

Во-первых, «для защиты прав на недвижимость – как частных  собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам». Во-вторых, регистрационная система «гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости». В-третьих, государственная регистрация земельных участков упорядочивает в целом все отношения, связанные с землей, предоставляет дополнительные гарантии всем участникам земельных отношений, в том числе и при рассмотрении споров в судах.

Государственная регистрация  вещных прав на землю должна производиться  в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, который представляет собой систематизированный свод сведений и документов в отношении  зарегистрированных объектов недвижимого  имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.

В новой редакции этой нормы (в ред. Закона Республики Беларусь от 18.08.2004 N 316-З) уточнено, что государственной  регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним  в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Вопросы государственной  регистрации недвижимости, в том  числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование  в принятых позднее законодательных  актах, а также специальном законодательстве.

Так, в КоЗ в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации».

В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.

Здесь более детально раскрывается перечень объектов государственной  регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:

1) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

2) возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

3) сделки с недвижимым имуществом.

Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно  назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также  иные права.

По указанным причинам возникает необходимость рассмотреть  особенности государственной регистрации  всех трех объектов государственной регистрации, применительно к земельным участкам.

По своей сути государственная  регистрация земельного участка  – это юридический акт признания и документального оформления государством статуса (правового положения) того или иного земельного участка. Именно поэтому вопрос о государственной регистрации земельного участка является чрезвычайно актуальным в любое время и зачастую вызывает множество трудностей различного характера.

К числу оснований для  государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования  земельных участков Закон относит  соответственно: выделение вновь  созданного земельного участка, его  раздел или слияние, изменение границ земельного участка, его назначения, а также аннулирование вновь  образованного земельного участка. В этих случаях для государственной  регистрации необходимы специально предусмотренные документы, подтверждающие тот или иной юридический факт. К примеру, при создании вновь  образованного земельного участка  этот факт подтверждают такие документы  как землеустроительное дело, а также  документ, определяющий целевое использование  данного земельного участка в  соответствии с законодательством.

Земельный участок считается  созданным, измененным, или ликвидированным  с момента государственной регистрации  соответственно его создания, изменения  или прекращения существования.

Создание земельного участка  неразрывно связано с предоставлением  определенных вещных прав на него. Согласно статье 24 КоЗ, предоставление земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, а также передача в аренду (кроме участков, уже находящихся в частной собственности граждан), в некоторых случаях, предусмотренных законодательными актами, и передача их в собственность, осуществляются в порядке отвода. Вопрос об отводе земельных участков может решаться Президентом Республики Беларусь, Правительством Беларуси, а также соответствующими исполнительными и распорядительными органами.

В частности, Указом Президента Республики Беларусь № 58 от 28.01. 2006 «О некоторых  вопросах изъятия и предоставления земельных участков» и утвержденным им Положением о порядке изъятия  и предоставления земельных участков регламентируются такие процедуры  как:

– порядок изъятия и предоставления земельного участка;

– порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;

– порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;

– установление границ земельного участка в натуре (на местности);

– государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;

– порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;

– порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;

– порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;

– порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд.

Представляется необходимым  обратить более пристальное внимание на вопросы предоставления земельных  участков и всех, связанных с этим процедур и действий различных субъектов (в случаях необходимости предварительного согласования с соответствующими государственными органами и в случаях, когда такое  согласование не требуется), а также  государственной регистрации создания земельного участка и возникновения  прав на него.

Как уже упоминалось выше, предоставление земельных участков в собственность, землевладение  и землепользование осуществляется уполномоченными государственными органами (должностными лицами) в порядке  отвода. Для начала процедуры предоставления земельного участка (в случае необходимости  предварительного согласования) лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка (далее –  заинтересованное лицо) подает в организацию  по землеустройству заявление. Организация  по землеустройству занимается разработкой  проекта отвода на основании договора подряда, заключенного с заинтересованным лицом. Договор должен быть заключен в течение 3-дневного срока со дня  получения организацией по землеустройству  заявления от заинтересованного  лица. Однако при наличии у заявителя  уважительных причин (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь и др.) указанный  срок может быть продлен по решению  организации по землеустройству. В  данном договоре, помимо общепризнанных существенных условий, сторонам необходимо в обязательном порядке предусмотреть  такие условия как выполнение работ по установлению границ земельного участка на местности, а также  оказание услуг по государственной  регистрации создания самого земельного участка и всех возникающих прав на него. Однако следует обратить внимание на то, что указание данных условий  в договоре подряда не лишает заинтересованное лицо права самостоятельно инициировать процедуру непосредственно государственной  регистрации. Весь процесс разработки проекта отвода земельного участка  должен быть завершен не позднее одного месяца с момента оплаты работ  по разработке заинтересованным лицом. Примечательно, что проект отвода может  разрабатываться как на весь объект в целом (в том числе подъездные дороги и коммуникации), так и  на его часть в случаях, предусмотренных  законодательством. Если земельный  участок, проект отвода которого находится  в стадии разработки, расположен в  границах нескольких районов, проект отвода такого земельного участка разрабатывается  по каждому из этих районов, однако координацией процесса разработки занимается организация по землеустройству  того района, в котором заинтересованным лицом было подано заявление.