Стадии жизненного цикла объектов недвижимости

Сектор управления объектами  недвижимости отслеживает степень  влияния товарных характеристик  объектов на их доходность, формирует  запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора  управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов. Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный  сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми  тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен  ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен  перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства  и действующим от его имени, относятся:

– органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

– федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

– органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

– органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

– предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

– инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

– риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

– застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

– девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

– редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

– заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

– страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

– управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

– управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

– оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

– финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

– аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

– участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

– маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

– специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

– юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

– специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

– другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также  приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности  на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами  недвижимости не впервые и связанные  с перепродажей или другими формами  перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке  недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение  этой ситуации на первичном и вторичном  рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный  рынок может достаточно гибко  реагировать сокращением предложения  и снижением цен, при котором  нижняя граница определяется ценой  приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения  может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная: нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь  сложнее как уменьшить, так и  увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых  заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов, поэтому  прекратить строительный процесс мгновенно  невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный  рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько  рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Таким образом, рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

 

4.1 Характеристика денежных  потоков объектов недвижимости

 

Денежные средства (активы) − главный объект внимания финансового менеджмента. Это вытекает из необходимости обеспечения постоянной платежеспособности предприятия.

 Приоритетность этой  деятельности связана с необходимостью  постоянного формирования и расходования  денежных средств.

 При этом, ни больший размер уставного капитала, ни норматив оборотных средств, ни высокая рентабельность не могут застраховать предприятие от банкротства, если в предусмотренные сроки у него отсутствуют средства для осуществления текущих платежей.

 Поэтому в практике  финансового менеджмента управление  денежными активами часто отождествляются  с управлением платежеспособности. Движение денежных активов по предприятию отражается в отчете о движении денежных средств − одной из основных форм финансовой отчетности, в которой суммируется информация о поступлении и выбытии денежных средств предприятия.

 Информация о движении  денежных средств предприятия полезна тем, что она предоставляет пользователям финансовой отчетности базу для оценки способности предприятия привлекать и использовать денежные средства и их эквиваленты. Однако при составлении отчета о движении денежных средств по белорусским стандартам используется информация только о денежных средствах:

 − «Касса»;

 − «Расчетный счет»;

 − «Валютный счет»;

 − «Специальные счета в банках».

 Отчет о движении  денежных средств подразделяет  денежные поступления и выплаты  на три основные категории:

1) основная деятельность;

2) инвестиционная деятельность;

3) финансовая деятельность.

 Кроме классификации  по видам хозяйственной деятельности  различают потоки денежных средств  по направленности: положительный  денежный поток, или «приток  денежных средств»; отрицательный  денежный потока или «отток  денежных средств». Эти потоки  тесно связаны и влияют друг  на друга. Поэтому в системе  управления денежными потоками  предприятия оба вида денежных  потоков представляют единый  комплексный управляемый объект. Положительная разница между  притоком и оттоком определяет  сумму чистого денежного потока.

 Основная деятельность  − это деятельность предприятия, приносящая ему основные доходы от производства и реализации продукции, работ и услуг.

 Денежные поступления  от основной деятельности:

 − поступления от покупателей за проданные товары или услуги;

 − авансы за продукцию;

 − поступление дебиторской задолженности;

 − получение краткосрочных кредитов;

 − арендные платежи.

 Денежные выплаты:

 − выплаты поставщикам;

 − выплаты работникам;

 − выплаты процентов за банковские кредиты;

 − перечисление налогов в бюджет;

 − прочие выплаты.

 Инвестиционная деятельность  − приток финансовых вложений для инвестиций: прибыль, амортизационный фонд, долгосрочные кредиты банка, поступления от реализации основных фондов.

 Отток денежных средств  − расходы на строительство и оснащение, оборотный капитал, обучение персонала, покупка оборудования и т.д.

 Финансовая деятельность  − приток денежных средств: поступления средств от продажи акций, облигаций, доход от разницы в курсах на денежные средства и их эквиваленты.

 Отток денежных средств:  выплаты дивидендов и процентов  по ценным бумагам, возврат  средств заемщику, реинвестирование  доходов от ценных бумаг. Разделение денежных потоков по видам деятельности связано с различием в требованиях, предъявляемых в отчетной информации пользователями.

 Важнейшей характеристикой  при использовании денежных активов  служит следующее: все денежные  потоки связаны с фактором  времени:

 − налоговые платежи должны уплачиваться в определенные сроки;

 − имеют сроки погашения банковские кредиты;

 − зарплату выдают также в определенные дни;

 − уплата по денежным документам также строго регламентируется.

 Но действительность  свидетельствует, что сроки нарушаются: приток и отток средств зачастую  значительно отодвинуты во времени.  Значит, их расчеты надо строить  по определенной методике и,  прежде всего, анализировать движение  денежных средств и управлять  ими.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Более подробно см.: Асаул А. Н., Абаев Х. С., Молчанов Ю. А./ Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. – СПб.: Гуманистика, 2007. – 240 с.