Стадии жизненного цикла объектов недвижимости

Положением о порядке  изъятия и предоставления земельных  участков предусмотрен перечень документов, необходимых к представлению  в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка. К ним, в частности, относятся:

– материалы предварительного согласования места размещения земельного участка, сопровождаемые решением соответствующего исполкома о действительности этого согласования;

– копии утвержденных в соответствии с законодательством строительного проекта и т.п. (в случае планируемого строительства объектов недвижимого имущества на предоставляемом земельном участке);

– документы, подтверждающие источники финансирования строительства;

– в случае планирования создания (расширения) садоводческого или дачного кооператива – заявления членов кооператива о предоставлении им земельных участков для ведения коллективного садоводства, дачного строительства, а также список членов того или иного кооператива;

– копии устава и свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя); в случае, если заинтересованным лицом является гражданин – копии документов, содержащих идентификационные сведения о гражданине (паспорт и др.).

Исходя из специфических  особенностей земельных участков, обоснованным представляется то обстоятельство, что  границы и размеры предоставляемого земельного участка в каждом отдельном  случае обосновываются в проекте  отвода в соответствии с принципом  рационального использования земельных  участков, в том числе смежных. Кроме того, в проекте отвода указываются состав и качество земель, сроки и условия пользования земельным участком, а также срок его возврата (в случае предоставления его во временное пользование либо аренду) и др. После соблюдения указанных требований организация по землеустройству, предварительно согласовав проект отвода с руководителем территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, в 3-дневный срок направляет проект отвода вместе со всеми материалами о предоставлении земельного участка и проектом решения исполкома в соответствующую землеустроительную и геодезическую службу (далее – землеустроительная служба). В свою очередь землеустроительная служба в 5-дневный срок со дня получения указанных документов рассматривает проект отвода земельного участка и вносит его вместе с необходимыми материалами в местный исполком для непосредственно принятия решения.

Нелишним будет обратить внимание на то, что в решении  о предоставлении земельного участка  в обязательном порядке должны быть указаны виды предоставляемых земель, цель предоставления, размер земельного участка, вещное право, которым данный земельный участок обременен, а  также иные условия отвода данного  земельного участка. Указанное решение  должно быть принято соответствующим  исполкомом в течение 5-дневного срока  со дня получения всех необходимых  материалов от землеустроительной и  геодезической службы.

Наконец, после принятия решения о предоставлении участка  исполком передает решение со всеми  относящимися к данному земельному участку обратно землеустроительной и геодезической службе для установления границ участка непосредственно  на местности в течение 3 дней со дня принятия указанного решения.

В случае отсутствия предварительного согласования представления земельного участка порядок совершения данной процедуры, надо сказать, несколько  упрощен по сравнению с предыдущей ситуацией. Для того, чтобы инициировать процесс предоставления земельного участка, заинтересованное лицо обращается в исполком по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением, в котором указываются следующая информация:

– данные, содержащие идентификационные сведения о гражданине (о заинтересованном лице);

– цель, для которой испрашивается тот или иной земельный участок;

– вещное право, для обременения которым испрашивается данный земельный участок (постоянное или временное пользование, пожизненное наследуемое владение, собственность, аренда);

– намечаемое местоположение земельного участка и его размеры;

– если земельный участок испрашивается для строительства и обслуживания жилого дома, указываются источники финансирования строительства жилого дома, а если для предоставления земельного участка требуется предварительное его изъятие у землевладельца (землепользователя), указываются еще и источники возмещения связанных с изъятием убытков;

– площадь всех земельных участков, находящихся на момент подачи заявления в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности заинтересованного лица, либо арендуемых им.

В случае если заинтересованное лицо испрашивает земельный участок  для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, в заявлении обязательно  должно быть указано общее число  и виды имеющихся животных.

Наиболее часто встречаются  случаи, когда заинтересованными  лицами, испрашивающими земельные участки  в указанном порядке, являются физические лица (граждане). Кроме того, наиболее распространенной целью предполагаемого  использования испрашиваемого участка  в таких случаях является строительство  и обслуживание жилого дома. В данном случае исполком, принявший заявление от гражданина, должен в течение 3 дней со дня получения указанного заявления запросить от соответствующих организаций справку о занимаемом гражданином жилом помещении и составе его семьи, выданную на основании лицевого счета или домовой книги, а также справку организации по государственной регистрации о жилых помещениях, находящихся в собственности заинтересованного гражданина в данном населенном пункте. В свою очередь, указанные справки должны быть выданы исполкому в течение 10 дней.

Исполком, получивший от гражданина заявление о представлении земельного участка вместе с указанными справками, рассматривает данное заявление  в 10-дневный срок, а также дает разрешение организации по землеустройству на разработку проекта отвода испрашиваемого земельного участка и сообщает гражданину о принятом решении. К разрешению, адресованному организации по землеустройству, кроме всего прочего, обязательно прилагаются документы, прилагаемые к заявлению, а также вышеуказанные справки. Если исполком принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, то в таком случае гражданин должен быть уведомлен об этом решении и об основаниях отказа в течение 5 дней.

Как и в предыдущей ситуации, разработка проекта отвода земельного участка, предоставляемого без предварительного согласования, осуществляется организацией по землеустройству на основании  договора подряда, который должен быть заключен в течение 3 дней со дня  получения разрешения от исполкома. Сам же проект отвода земельного участка  должен быть надлежащим образом разработан в течение 20 дней со дня оплаты заинтересованным гражданином всех связанных с  этим работ. Таким образом, в случае, когда заявителем является физическое лицо, и нет необходимости предварительного согласования, сроки разработки проекта  отвода земельного участка и совершения иных, связанных с предоставлением  земель действий значительно сокращаются. Кроме того, данный проект должен быть в обязательном порядке согласован организацией по землеустройству с руководящими должностными лицами территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, территориального органа природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также государственного пожарного и санитарного надзора, которые, в свою очередь, должны дать свои заключения по входящим в их компетенцию вопросам в течение 3-дневного срока. Наконец, согласованный со всеми указанными организациями проект отвода земельного участка вместе с проектом решения исполкома передается организацией по землеустройству местной землеустроительной и геодезической службе. Данная служба в 5-дневный срок рассматривает представленный проект отвода, при необходимости внося в него соответствующие изменения, затем вносит этот пакет документов обратно в исполком для принятия окончательного решения, которое принимается исполкомом в 5-девный срок со дня получения материалов от землеустроительной и геодезической службы. В итоге местный исполком после принятия окончательного решения по вопросу предоставления земельного участка передает свое решение вместе с проектом отвода землеустроительной и геодезической службе для установления границ земельного участка на местности.

Если заинтересованным лицом  является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, в данном случае законодательством  предусмотрены определенные особенности  порядка государственной регистрации  испрашиваемых ими земельных  участков. Однако заявительный принцип  предоставления земельных участков указанными субъектами, тем не менее, сохраняется. В свою очередь, субъекты предпринимательской деятельности должны указать в заявлении о  предоставлении им земельного участка  следующие сведения:

– цель, для которой испрашивается земельный участок;

– вещное право на испрашиваемый земельный участок (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством);

– намечаемое местоположение земельного участка и его размер;

– источники финансирования строительства жилого дома и социальной инфраструктуры (в случаях необходимости), а если предоставление испрашиваемого земельного участка связано с предполагаемым изъятием данного участка у иного субъекта, то в заявлении в обязательном порядке указываются еще и источники возмещения убытков, связанных с таким изъятием. Безусловно, к заявлению должны быть приложены копии свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательства – заявителя и учредительных документов (если заявителем является юридическое лицо). Особенности порядка оформления соответствующих документов и сроки совершения всех необходимых для этого действий регламентированы Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков.

Что касается органов, непосредственно  участвующих в процессе государственной  регистрации земельных участков, то Закон предусматривает три  категории органов (статья 11):

– специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь;

– республиканская организация по государственной регистрации;

– территориальные организации по государственной регистрации.

Как следует из существа земельных отношений, создание земельного участка как определенного предмета правового регулирования тесно  и неразрывно связано с единовременным возникновением определенных прав на него. Поэтому на практике государственной  регистрации не может подлежать  лишь факт создания земельного участка. По этой причине после выполнения организацией по землеустройству всех оговоренных договором подряда  обязательств по отводу участка и  установлению его границ на местности  в первую очередь решается вопрос о государственной регистрации  создания данного земельного участка  и одновременно возникших прав на него.

Согласно п. 38 Положения  о порядке изъятия и предоставления земельных участков, если полномочия на осуществление государственной  регистрации не переданы заинтересованным лицом в соответствии с указанным  договором подряда организации  по землеустройству, эта организация  в 2-дневный срок передает землеустроительное дело заинтересованному лицу для  самостоятельного осуществления государственной  регистрации вышеназванных юридических  фактов.

Максимальный срок, установленный  законодательством для осуществления  действий по государственной регистрации  создания земельного участка и возникновения  прав на него, равен 7 дням со дня обращения  заинтересованного лица в организацию  по государственной регистрации (этот срок может быть продлен до 14 дней в случае необходимости выполнения большого объема работы по совершению регистрационных действий). После  совершения государственной регистрации организация по государственной регистрации передает землеустроительное дело и свидетельство о государственной регистрации земельного участка и прав на него в организацию по землеустройству для последующей передачи перечисленных документов заинтересованному лицу – новому субъекту земельных отношений.

Таким образом, недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

3.1. Субъекты на рынке недвижимости

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно  по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

– развития (создания) объектов недвижимости; управления (эксплуатации) объектами недвижимости; оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора  развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.