Виды арендных договоров

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских  целей. Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено  договором или вытекать из существа обязательства. Это означает, что  предмет договора проката при  наличии соответствующих условий  в договоре может использоваться и для предпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительной аппаратуры для осуществления  временного контроля за производственными процессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которому арендатор - индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы для осуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческую цель и характер использования предмета проката.

Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает и не бытовой прокат. Вследствие этого правомерен и вывод  о том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также  могут выступать юридические  лица и индивидуальные предприниматели.

Особенность договора проката  заключается и в том, что он относится законом к категории  публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтому  коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа обратившихся к ней в  заключении договора проката или оказать кому-либо из них предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в том числе и об арендной плате. Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах.

Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере  регулирования отношений по прокату  имущества используют различные  формуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката  обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).

Срок договора проката  не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются  правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о  преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор  проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно  предупредив о своем намерении  арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей  части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК). Арендодатель же может требовать досрочного расторжения  договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения  договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных  норм о договоре проката. Содержание договора проката

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом дополнительных обязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.

Так, арендодатель по договору проката должен в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК). Если во время действия договора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему использованию имущества, то арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

На арендодателе лежит  обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей может быть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы  использоваться в бытовом прокате  не могут.

Если арендатором допускается  задолженность по арендной плате, она  подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи  нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В указанном  порядке подлежит взысканию только сама задолженность по арендной плате. Требования о пени, процентах за просрочку во внесении арендных платежей, а равно любые иные требования о возмещении убытков, адресованные к арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.

Права арендатора по владению и пользованию предметом проката  существенно уже, чем в простом  договоре аренды. Согласно норме п. 2 ст. 631 ГК сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

В тех случаях, когда арендатором  по договору бытового проката является гражданин-потребитель, его права  защищают также нормы Закона РФ "О  защите прав потребителей": о специальных  гарантиях качества и безопасности имущества (ст. 4, 7); о повышенной ответственности  арендодателя за вред, причиненный  вследствие недостатков арендованного  имущества, в том числе о возможности  возмещения морального ущерба (ст. 13-15), и т. п.[2]

Договор аренды транспортных средств

Понятие и виды аренды транспортных средств

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета - транспортного  средства. Нетрудно обнаружить, что  и ранее в транспортных уставах  и кодексах подвергались специальной  регламентации отношения, связанные  с автомобильным, железнодорожным, воздушным, морским, внутренним водным транспортом. Это объясняется тем, что отдельные транспортные средства, входящие в состав указанных видов  транспорта, обладают особыми признаками, имеющими гражданско-правовое значение. Имеются в виду технические устройства, способные к перемещению в  пространстве и предназначенные  для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов.

Если сопоставить нормы  ст. 640 и 648 ГК, регламентирующие ответственность  за вред, причиненный транспортным средством, взятым в аренду с экипажем или без экипажа, можно обнаружить, что принципы, заложенные в указанных  нормах, совпадают с принципами ответственности  за вред, причиненный источником повышенной опасности, закрепленными в ст. 1079 ГК.

Следовательно, предметом  договора аренды транспортных средств  являются технические устройства:

а) способные к перемещению  в пространстве и предназначенные  для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;

б) обладающие свойствами источника  повышенной опасности;

в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.

С этих позиций аренда трубопроводного  транспорта будет являться не чем  иным, как арендой сооружения - вида недвижимого имущества, связанного с земельным участком. По второму  признаку аренда конной повозки с  неизбежностью будет отнесена к  аренде движимой вещи, но не к аренде транспортного средства. По этой же причине нельзя будет признать предметом  договора аренды транспортных средств  велосипед. По третьему признаку к предмету договора аренды транспортных средств  нельзя отнести мотоцикл.

Закон регламентирует две  разновидности договора аренды транспортного  средства:

1) аренда транспортного  средства с предоставлением услуг  по управлению и технической  эксплуатации;

2) аренда транспортного  средства без предоставления  услуг по управлению и технической  эксплуатации.

По отношению к ним  общие нормы об аренде применяются  в той мере, в какой иное не установлено нормами § 3 гл. 34 ГК. Особенности аренды транспортного  средства могут быть предусмотрены  транспортными уставами и кодексами. Среди действующих транспортных кодексов лишь КТМ содержит специальные нормы, регламентирующие отношения по аренде морских судов, а именно нормы гл. 10, посвященной договору фрахтования судна на время (тайм-чартер), и гл. 11, посвященной договору фрахтования судна без экипажа.[3][4]

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (ст. 650 ГК).

Это вид договора аренды, самостоятельное существование  которого обусловлено особенностями  правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или  сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем  и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или  сооружения права арендатора на земельный  участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный  участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами  о договоре найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 651 ГК договор  аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий  рассматриваемого договора относятся  условия о предмете аренды и о  размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или  сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта  аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается  несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать  со зданием или сооружением как  объектом государственной регистрации  недвижимого имущества. Но государственной  регистрации в качестве самостоятельных  объектов недвижимости могут быть подвергнуты  здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению  к главенствующим по назначению зданиям  или сооружениям. Вследствие этого  такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в  качестве предмета договора, не могут  рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о размере арендной платы  договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная  в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием  или сооружением включает плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или  соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может  быть изменено соглашением сторон или  предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы  определения размера арендной платы  могут быть различными. Но в тех  случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в  договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его  арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.