Виды арендных договоров

Исполнение и  прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного  предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК).

Передача предприятия  в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного  акта арендатором и арендодателем

Помимо передаточного  акта стороны договора аренды предприятия  должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный  комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный  характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо  и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в  аренду только предприятия в целом.

Передача в составе  арендованного предприятия недвижимого  имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного  объекта недвижимости в аренду. В  соответствии с п. 2 ст. 22 Закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право  аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве  на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого  объекта.

Передача в составе  арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих  лицензионных соглашений и иных договоров  с их последующей государственной  регистрацией. Именно в указанных  соглашениях должны определяться пределы  прав арендатора предприятия по использованию  исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в  состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия  кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен  о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении  или досрочном исполнении обязательства  и возмещении причиненных этим убытков  в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о  передаче предприятия в аренду

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

По общему правилу права  и обязанности арендодателя по отношению  к его работникам при сдаче  предприятия в аренду переходят  к арендатору в порядке, установленном  для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ).

В соответствии со ст. 664 ГК при  прекращении договора аренды предприятия  арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором  арендодателю требует совершения ряда специальных действий

Переданные арендатору арендодателем  права владения и пользования  находящимся в собственности  других лиц имуществом, в том числе  землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом  или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого  предприятия арендодателю кредиторы  по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором  о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также  обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление  на подписание передаточного акта.

Аренда предприятия связана  со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т. п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенного права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором имущество у определенного  им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей (ст. 665 ГК).

Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным.

Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность  указанное арендатором имущество  у определенного продавца и предоставляющее  имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.

В соответствии с нормой ст. 665 ГК договор лизинга может  преследовать только предпринимательские  цели. Поэтому сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление  коммерческой деятельности, в том  числе и некоммерческие юридические  лица, когда коммерческая деятельность разрешена им законом (например, учреждения, в силу п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всего выступают субъекты, располагающие  большими финансовыми ресурсами  или имеющие доступ к таким  ресурсам:

• лизинговые структуры, созданные  непосредственно в банках;

• универсальные лизинговые компании, создаваемые банками;

• специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями  машин и оборудования.

Деятельность по оказанию лизинговых услуг является лицензируемой (ст. 5, 6 Федерального закона "О лизинге").

Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской  сделки, должна быть письменной (п. 1 ст. 160 ГК). Договор лизинга недвижимого  имущества подлежит регистрации  по правилам о регистрации договоров  аренды (п. 2 ст. 609 ГК).

Договор лизинга, предусматривающий  переход в дальнейшем права собственности  на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).

Существенные условия. Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК. В зависимости  от сроков, на которые передается в  пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет) (п. 2 ст. 7 Федерального закона "О  лизинге").

Из легального определения  договора финансовой аренды, данного  в ст. 665 ГК, можно сделать вывод, что существенными условиями  договора лизинга являются условия  о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно  предпринимательской цели использования  предмета аренды1. Условие о предмете лизинга отнесено к числу существенных непосредственно законом (п. 3 ст. 607 ГК). Условия о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды должны оцениваться в качестве существенных, как необходимые для договора лизинга в силу его сущности (п. 1 ст. 432 ГК).

Одним из главных юридических  признаков, отличающих договор лизинга  от иных разновидностей договора аренды, согласно закону является обязанность  арендодателя купить указанный арендатором  предмет лизинга у продавца, определенного  арендатором (ст. 665 ГК). Вместе с тем  в законе указано, что договором  финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (абз. 2 ст. 665 ГК). В связи с этим любое соглашение об аренде, в котором будет отсутствовать условие о продавце имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя квалифицировать как договор лизинга. Необходимость обязательного согласования в договоре лизинга условия о продавце не превращает договор лизинга в трехстороннюю сделку. Как будет показано ниже, стороны в договоре лизинга находятся с продавцом предмета лизинга в различных отношениях, основанных на договоре купли-продажи предмета лизинга, а не на договоре лизинга.

Предпринимательская цель - это квалифицирующий признак  договора лизинга. Поэтому если она  не оговорена в договоре и арендатор  владеет и пользуется имуществом в личных целях, не связанных с  предпринимательской деятельностью, то договор лишается специфических  лизинговых черт и превращается в  простой договор аренды.

Исполнение обязательств, вытекающих из договора финансовой аренды, неразрывно связано с договором  купли-продажи предмета лизинга. На момент заключения договора арендодатель (лизингодатель) не имеет в собственности  предмета лизинга. Предмет лизинга, как и его продавец, выбирается арендатором (лизингополучателем). Арендодатель (лизингодатель) на основе договора купли-продажи приобретает предмет лизинга, выбранный арендатором (лизингополучателем). При этом он обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).

Указание лица, которому передается в аренду предмет лизинга, чрезвычайно важно, ибо арендатору (лизингополучателю) в силу непосредственного  указания закона переходят права  требования по договору купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 670 ГК арендатор  вправе предъявлять непосредственно  продавцу имущества, являющегося предметом  договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и  арендодателем (в частности, в отношении  качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения обязательства продавцом). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество), как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор также не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК).

Если иное не предусмотрено  договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда на нем лежит ответственность  за выбор продавца. В последнем  случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно  продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Конкретные формы использования  арендатором (лизингополучателем) перешедших к нему прав покупателя весьма разнообразны. Так, арендатор может потребовать  проведения шеф-монтажа сложного оборудования, являющегося предметом лизинга. В течение периода пользования предметом лизинга арендатор (лизингополучатель) может находиться с продавцом в отношениях по сервисному техническому обслуживанию предмета лизинга и т. п.

Порядок предоставления предмета лизинга в пользование, права  и обязанности лизингодателя  и лизингополучателя по обслуживанию предмета лизинга определены нормами  ст. 668-669 ГК и ст. 17 Федерального закона "О лизинге". Предмет договора финансовой аренды передается продавцом  непосредственно арендатору в месте  нахождения последнего. С момента  передачи предмета лизинга арендатору (лизингополучателю) на него переходит  риск случайной гибели или случайной  порчи предмета лизинга, если стороны  договора не условились об ином (ст. 669 ГК).

Имущество, являющееся предметом  лизинга, должно быть передано лизингополучателю  в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного  имущества. Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и др.). Гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом (поставщиком). Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт. Капитальный ремонт имущества, являющегося предметом лизинга, осуществляется лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Судьба улучшений предмета лизинга определяется нормами п. 1-6, 9-11 ст. 17 Федерального закона "О  лизинге" в полной аналогии с правилами  ст. 623 ГК, относящимися к общим положениям о договоре аренды.

Предмет лизинга может  перейти в собственность лизингополучателя  до истечения срока действия договора лизинга при условии выплаты  всех лизинговых платежей (п. 1 ст. 19 Федерального закона "О лизинге") или вследствие реализации лизингополучателем права  на выкуп (ст. 624 ГК), если иное не предусмотрено  договором финансового лизинга.