Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

  Ценовые  характеристики рынка недвижимости  характеризовались снижением цен  по всем категориям жилья на  фоне оттока спекулятивного капитала, отсутствия инвестиционной привлекательности.  При этом ценовая неопределенность  основных региональных рынков  недвижимости, прежде всего Алматы, формируется на фоне явного  разрыва между факторами, определяющими  спрос и предложение недвижимости, в том числе нового жилья.  Справедливое ценообразование на  рынке будет формироваться либо  за счет дальнейшего снижения  ценовых параметров сделок, диктуемых  ограничениями со стороны располагаемых  доходов, либо за счет активизации  кредитования банками, либо замедления  инфляции издержек в сегменте  строительства.

  После  периода интенсивного роста цен  на недвижимость, пик которого пришёлся на 2-3 кварталы 2009 года, в Казахстане наблюдается повсеместное снижение цен на недвижимость. В особенности эта тенденция ощутима в городах Астана и Алматы, которые являются основными «строительными площадками» республики. Так, в конце 3-го квартала текущего года падение цен на жильё по сравнению с соответствующим периодом предшествующего года по данным АРКС составило в Алматы 27%, в Астане – 17%, в целом по Казахстану – 10% .

  Корректировка  цен происходила на фоне падения  спекулятивной привлекательности  рынка. В частности, в Алматы, спекулятивная привлекательность  рынка начала снижаться со второго квартала 2009 года, а в Астане - с 4 квартала 2007 года. На конец 3 квартала 2008 года отношение цены продажи на вто-ричном рынке к ценам продажи нового жилья составляло в Алматы порядка 75%, что соответствовало среднереспуб-ликанскому значению.

  Кроме  того, следует отметить тот факт, что вплоть до 1-го квартала  текущего года соотношение себестоимости  строительства и цен на недвижимость  была ниже 50%, что свидетельствует  о значительном завышении цен  при продаже нового жилья. Значительный  разрыв между себестоимостью  строительства и ценой  продажи  нового жилья в Алматы, имевший  место в прошлом году, объясняется,  с одной стороны, высокой стоимостью  земельных участков в городе, и с другой – завышением  цен самими строительными организациями  на фоне высокого спроса на жильё. Привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента определялась очень высокой доходностью от инвестиций в недвижимость, которая составляла в среднем по Казахстану порядка 70% годовых в 2-3 кварталах прошлого года. В Алматы же пиковое значение доходности от инвестиций в недвижимость было достигнуто во 2 квартале прошлого года и составило 115%. Начиная со второго квартала текущего года, доходность от инвестиций в недвижимость стала отрицательной, т.е. рынок утратил свою привлекательность для инвесторов и спекулянтов (убыточность инвестиций в жилую недвижимость по Казахстану в 3-м квартале составила 10,2%, по Алматы – 26,7%). Доходность сдачи жилья в аренду возросла незначительно и составила на конец 3 квартала 6,8% в среднем по Казахстану. Доходность от инвестиций в недвижимость рассчитывается как сумма доходности от аренды в течение года и от последующей перепродажи. Индексы доходности от продажи и от аренды определяются как отношение дохода от перепродажи через год владения либо от сдачи в аренду в течение года к стоимости недвижимости.

  Главным  фактором, определяющим предложение  на первичном рынке недвижимости, является ввод в действие нового  жилья. Вплоть до 4-го квартала 2009 года в Казахстане наблюдался рост количества введённых в эксплуатацию квартир и их совокупной полезной площади, однако в 2010 году можно видеть существенное снижение объёмов ввода жилья. Однако на одной из «главных строительных площадок» Республики – в г. Алматы – эта тенденция начала прослеживаться ещё во 2-м квартале 2011 года.

    Структура инвестиций в жилищное строительство в различных регионах неоднородна. Если в целом по Казахстану на конец 3 квартала 2010 года доля заёмного финансирования составляла 44,4%, то в Алматы, где традиционно высок удельный вес инвестиций в строительство за счёт заёмных средств (в 3 квартале 2009 года 80,45%), он составил 76,23%.

  В  Астане же вплоть до 2 квартала 2009 года уровень использования заёмных средств в строительстве был ниже 10%, впоследствии наблюдался резкий рост, достигший пика (90,9%) в 1-м квартале 2008 года.

    Рост доли заёмного капитала в Ас-тане во многом объясняется выде-лением денежных средств из бюд-жета в рамках стабилизационных мер, которые предоставлялись пра-вительственным фондом «Казына» через казахстанские банки.

  В  наблюдавшемся недавно в Казахстане  «строительном буме» важную роль  играли банки, выдававшие кредиты,  как строительным организациям, так и гражданам на приобретение  жилья. Однако процесс выдачи  кредитов не только стимулировал  строительную отрасль, но и  являлся одним из основных  источников роста цен на рынке  жилья. Приблизительно с сентября 2008 года тренды изменения цен на недвижимость в значительной степени совпадают с кредитованием физических лиц на строительство и приобретение жилья, в период же снижения цен, начавшегося во 2-й половине прошлого года, эти тренды становятся фактически идентичными. Несколько менее тесную взаимосвязь демонстрируют цены на недвижимость и кредиты строительной отрасли.

  Немаловажным источником финансирования строительной отрасли является долевое участие. По данным АРКС, по состоянию на конец 2009 года в целом по Казахстану 939 многоквартирных жилых домов возводилось с привлечением средств дольщиков. Больше половины всех проектов с долевым участием возводились в городах Алматы и Астана, из них 447 объектов строились в Алматы и 107 – в Астане. При этом роль проектов с долевым участием является особенно высокой в Астане, где почти все введённые за 3 квартала текущего года в эксплуатацию квартиры были построены в проектах с той или иной степенью долевого участия. В Алматы их доля также выше, чем в среднем по Казахстану, и приближается к 50%.

  Таблица  3 - Роль долевого строительства  в финансировании строительной  отрасли

  Начиная со второй половины прошлого года, наметилась тенденция увеличения доступности жилья в целом по Казахстану. Так, на конец 3 квартала 2010 года в Алматы наблюдается снижение данного коэффициента до 4,78 (на конец третьего квартала данный коэффициент составлял 7,5). Аналогичная динамика наблюдается в Астане.

  При этом в конце 3-го квартала 2010 года цены в Астане и в целом по Казахстану были близки к равновесной. В Алматы потенциальная коррекция могла бы составить порядка 35% от средней цены жилья при отсутствии ограничений со стороны себестоимости и большей гибкости рынка, а также в том случае, если у населения не будет других источников привлечения средств на покупку жилья, кроме собственных доходов.

  Сокращение  объемов кредитования населения  кредитными организациями более чем в 2 раза в 2010 году на фоне продолжающегося роста номинальных доходов населения способствовало некоторому снижению долговой нагрузки на располагаемые доходы (с 45% в 2009 до 36% на сентябрь 2010 года).

  Если ранее долг домашних хозяйств формировался, прежде всего, за счет ипотечных кредитов, то в настоящее время в структуре выданных кредитов превалируют займы на потребительские цели.

  Среди  факторов снижения кредитования  физических лиц, по результатам  регулярно проводимого НБРК анкетирования  банков, были отмечены пессимистические  экономические ожидания и высокие  процентные ставки как следствие  ужесточения кредитной политики  БВУ по отношению к заемщикам.  В частности, средняя стоимость  кредита для физических лиц в 3-м квартале 2010 года относительно 2-го квартала 2009 года выросла до 19,37% с 16%; по потребительским кредитам – до 21,6% с 17,3%, по кредитам на строительство и приобретение жилья процентная ставка колебалась в пределах от 13% до 14% годовых. Рост процентных ставок отразился на увеличении доли расходов на погашение кредита и долга в денежных расходах населения почти до 6% или в 1,8 раза по сравнению с концом 2009 года.

  Рост  расходов по выплате процентов  и ужесточение БВУ неценовых  параметров кредитной политики  на фоне низкого уровня ликвидности  и высокой инфляции не позволили  реализовать положительный потенциал  снижения долговой нагрузки на  доходы населения. Также, несмотря  на незначительное сокращение  общего уровня безработицы на конец 3 квартала 2010 года по сравнению с аналогичным периодом в 2009 году до 6,4%, отмечается рост на 26% количества уволенных в связи с ликвидацией предприятий и на 30% уволенных по собственному желанию. Кроме того, в 2010 году наблюдается некоторое снижение количества самостоятельно занятого населения в экономике, а также снижение реальной заработной платы в строительстве – на 2%; розничной торговле, финансовой деятельности и финансовом посредничестве – в среднем на 6%; в сфере операций с недвижимым имуществом – на 12%, и в ряде других отраслей сферы услуг. 
 
 
 
 

2.2 Модель развития  ипотечного кредитования  в АО «БТА-банк»

  Темпы  роста казахстанского ипотечного  рынка колоссальны на фоне 5-7% прироста в развитых стран (США и Европа).

  Однако  несмотря на хороший рост и  совершенствование ипотечного кредитования, ипотечные продукты имеет недостатки, которые связаны с недостаточной  и несвоевременной адаптированностью  и адекватностью банков к ситуации  на рынке недвижимости, подверженной  различным колебаниям, нестабильностью  цен на рынке недвижимости, недостаточно  отрегулированной законодательной  базой, вследствие чего уровень  информативности остается предельно  низким.

  «Как  следствие этих процессов, актуальными  остаются вопросы несовершенства  банковских программ, их нестабильность, частые изменения в условиях  кредитования; высокие ежемесячные  платежи, в основном аннуитетные,  где основной долг за длительный  срок пользования кредитом уменьшается  незначительно; отсутствие возможности  официально подтвердить доход  и документально подтвердить  частный бизнес также препятствует  доступности ипотеки для населения  и негативно влияет на развитие  ипотеки в целом».

  При  этом казахстанские банки продолжают  оптимизировать условия ипотечных  кредитов, создавая благоприятную  конкурентную среду на ипотечном  рынке.

  Увеличение  количества ипотечных кредитов  повлияло и на соотношение  их доли в общем кредитном  портфеле банков. Например, доля  ипотечных кредитов от общего  кредитного портфеля в Народном  банке составляет 58%. В «БТА Ипотека»  на 1 февраля - 19%, а в БЦК на 1 марта - 18%.

  Многие  банки имеют в своем арсенале  несколько ипотечных продуктов  для разных слоев населения.  Так, компания «БТА Ипотека»  предлагает 18 ипотечных пакетов  и 10 дополнительных опций к  ним. Все пакеты условно можно  разделить на несколько видов:  на покупку недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) с подтверждением  либо без подтверждения дохода; на ремонт недвижимости с подтверждением  либо без подтверждения дохода.

  «Наибольшим  спросом пользуется пакет «Казахстанский  экспресс». На него приходится 59% от общего количества выданных  кредитов в феврале. На втором  месте стоит пакет «Ремонтный»,  на третьем - пакет «Профессионал».

  В  БЦК действуют программа «Стандарт» - классический продукт, предназначенный  для покупки, ремонта и строительства  жилья. В «Люксе» ставка вознаграждения  по кредиту значительно ниже, чем по другим продуктам. Еще  одной отличительной чертой является  наличие и залоге депозита  заемщика. Коммерческая ипотека  - продукт для приобретения нежилой  недвижимости, используемой в коммерческих  целях. «Разные города» -это  разновидность обычной ипотеки,  но предназначенная для покупки  квартиры в одном городе, при  этом проживая в другом.

  Ипотечные  кредиты в Казкоммерцбанке можно  разделить по целям. Например, есть ипотека на готовое жилье,  на строящееся жилье, ИЖС, ремонт, Также есть рефинансирование, при  котором происходит выдача банком (ККБ) кредита заемщику для  погашения ссудной задолженности  перед кредитором (другим банком). Преимуществом рефинансирования  является возможность перевода  имеющегося ипотечного кредита  на наиболее низкую ставку  кредитования на рынке, а также  возможность получения второго  транша на отделку жилья по  ипотечной ставке либо пересмотр  условий кредитования в соответствии  с текущей финансовой ситуацией  заемщика.