Ипотечное кредитование

     5. страховой рынок, обеспечивающий  страхование рисков в системе  ипотечного жилищного кредитования.

     Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.[16]

     1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.⁴

     2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

     Данное  кредитование строительства жилья  происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

     3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

     4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:

     – кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

     – кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

     – сотрудникам банков;

     – сотрудникам фирм – клиентов банка;

     – клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

     – лицам, проживающим в данном регионе;

     – всем желающим.

     5. По способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в  способе рефинансирования выдаваемых  кредитов (Приложение 1. Таблица 1).

     6. По срокам кредитования. В ряде  стран классификация кредитов различается по срокам (Приложение 1. Таблица 2)

     7. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

     8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);
• кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

     9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма  может составлять от 50% до 100% стоимости  заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 
 
 

1.2 Правовые  основы ипотечного кредитования в Российской Федерации 

      Деятельность  кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского Кодекса  РФ. ГК РФ содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

     Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи  жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

     Во  исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был  принят ФЗ № 122 “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

     Для содействия развитию вторичного рынка  ипотечных кредитов в 1997г. было создано  Федеральное агентство жилищного  ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

     Основные  направления деятельности ФАИЖК  зафиксированы в федеральной  целевой программе “Свой дом”. ФАИЖК призвано выполнять следующие  функции:

• содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами;
• привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
• содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
• стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
• представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

     Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе:

• определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
• определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
• уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

     Данный  закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при  ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

     Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

     В рамках этой программы уже разработано  и представлено Государственной  думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

     ФЗ  «Об ипотечных ценных бумагах» принят 14 октября 2003г. Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

     Помимо  деятельности ипотечных агентов  закон раскрывает такие понятия  и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное  покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

     Закон «Об ипотечных ценных бумаг» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

     Несмотря на то, что Закон “Об ипотечных ценных бумагах” был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.