Ипотечное кредитование

     Наиболее  низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском  регионе. В феврале 2010 года разница  между самым благополучным в  этом отношении городом Москвой  и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

• Средняя площадь приобретаемого жилья (Приложение 7)

     Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.

     В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

• Средняя цена жилья, купленного по ипотеке (Приложение 8)

     Тенденции к существенному изменению средней  цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

     Если  же рассматривать среднюю стоимость  жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%. 
 

        2.2   Процедура ипотечного кредитования 

     Процедура ипотечного кредитования достаточно сложная, требующая терпения и некоторого объёма свободного времени. Впрочем, когда речь идет о больших суммах, спешка ни к чему. Рассмотрим обычную последовательность действий заёмщика в случае оформления ипотечного кредита для покупки квартиры.

     Первый  этап: исследование местного рынка кредитования. Вы обзваниваете банки или ипотечных брокеров, чтобы узнать, на что можно рассчитывать с вашей зарплатой, способами ее подтверждения, образованием, стажем, семейным положением и т.п. Заодно узнаете, какие условия предлагает банк – сроки кредита, примерную сумму, процентную ставку, размер первоначального взноса. Для начала можно воспользоваться ипотечными калькуляторами на сайтах банков, только не забывайте, что там заложены стандартные условия кредита для идеального заемщика. Вам, скорее всего, предложат условия похуже. В результате такого маркетингового исследования у Вас должен получиться список банков, куда можно обратиться лично.

     Второй  этап: сбор и подача документов в  банк. Сначала вы подаете заявку в банк, затем начинаете собирать документы. Какие – вам скажет кредитный инспектор. Но в любом случае готовьтесь к тому, что от вас потребуются справки о доходах, подтверждение прав собственности на всё имеющееся имущества (дачу, другую квартиру, автомобиль). Придется подтвердить и семейное положение, включая количество и качество имеющихся на вашей шее иждивенцев. Если не можете честно подтвердить доходы, попробуйте с другой стороны – покажите, сколько вы тратите. Подойдут регулярно оплачиваемые счета, договоры с турфирмами, возможно, даже счета из магазинов.

     Третий  этап: андеррайтинг или проверка сотрудниками банка потенциального клиента. Готовьтесь к тому, что проверять Вас будут  по всей строгости: будут звонить  на работу, домой, и т.п. Наученные  горьким западным опытом российские банки очень серьезно стали относиться к персонам потенциальных заемщиков. Впрочем, и раньше по этому виду кредитования мягких условий не наблюдалось. Если вы успешно прошли андеррайтинг, Вам сообщают уже конкретные условия, на которых вам дадут кредит. Будьте готовы, что банк потребует увеличить первоначальный взнос (скажем, если вызывает сомнения ваша многодетность) или ставку по кредиту. Получив одобрение банка (которое действительно несколько месяцев), Вы переходите к следующему этапу.[23]

     Четвертый этап: поиск квартиры для покупки. Конечно, оценить рынок и свои возможности на нем нужно еще  до обращения в банк (хотя бы затем, чтобы понимать, сколько нужно  просить). Дальше начинаются поиски квартиры, вписывающиеся в имеющийся у вас бюджет и уговоры продавца на то, чтобы он вас подождал Вас с вашей ипотекой. И то и другое на растущем (даже вяло) рынке – непросто. На рынке, как правило, очень мало свободных квартир, а те, что есть, "уходят" влет. Все остальное - цепочки типа "бабка за дедку, дедка за репку", где каждое звено может оказаться слабым и тогда все развалится. Вы с вашей ипотекой, которая долго созревает и долго регистрируется, вряд ли станете той самой мышкой, которая вытянет всю репку. Однако сейчас условия стали меняться – поскольку чуть ли не половина квартир покупается через ипотеку, продавцам приходится мириться с затянувшимся ожиданием. Но тут есть и другие подводные камни – не всякую квартиру банк будет кредитовать. Условия разнятся от банка к банку, но в большинстве случаев через ипотеку вам не купить старое жилье с деревянными перекрытиями или пятиэтажку.

     Пятый этап: получение одобрения банка  на кредитование найденной квартиры. Когда квартира найдена, снова идем в банк, который проводит собственную оценку предлагаемого залога. Обычно она "по объективным причинам" оказывается чуть ниже рыночной цены – всего на 1-3%, но иногда это становится критичным для осуществления сделки. После одобрения банком квартиры вы, наконец, отдаете залог продавцу и подписываете с банком договор.

     Шестой  этап: подготовка сделки. Редко какой  продавец недвижимости соглашается  на безналичный перевод – эти  схемы хоть и существуют на бумаге (сделка осуществляется через открытие аккредитива), на деле совершенно не отработаны. Так что проводить ее придется через закладку в ячейку предварительно проверенной суммы наличных денег. Получив деньги от банка вы (в присутствии продавца) закладываете их в ячейку, чтобы он смог их получить после государственной регистрации сделки.

     Седьмой этап: подписание и регистрация договора купли-продажи квартиры. Договор сейчас можно подписывать и без заверения у нотариуса - в достаточно произвольной форме. После этого весь пакет документов отправляется на регистрацию. Одновременно с регистрацией сделки, происходит и оформление прав залога. Таким образом, получив на руки документы, Вы становитесь владельцем заложенной в банке квартиры. Полноправным хозяином вашей жилплощади Вы станете уже через много лет - после погашения долга банку. Кстати, когда это радостное событие произойдет, не забудьте зарегистрировать снятие залога. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в Российской Федерации 

     Эксперты  уверяют, что российская ипотека  «жива», и оснований для ее исчезновения нет. В настоящее время банки вынуждены финансировать заемщиков из текущих депозитов, и что этим они идут на огромный риск. Но совсем они уходить с этого рынка не будут, т.к. им это будет невыгодно⁶.

     Два основных довода в пользу этого: неразвитость рынка и высокий неудовлетворенный  спрос на жилье.

     Первый  аргумент строится на сопоставлении  доли ипотеки в западных странах (50-60% от ВВВ) и в России (2% от ВВП). Это слишком немного, чтобы ипотека  могла существенно влиять на экономическую  ситуацию. К тому же, значительная часть  этих кредитов была выдана еще до периода бурного роста, когда требования к заемщику были совершенно иными: первоначальный взнос составлял 30%, официальное подтверждение дохода и т.п. Так что, кредиты, выданные по этим параметрам, вряд ли станут дефолтными. Большая часть тех заемщиков, которые банкротятся сейчас, принадлежат к рисковым категориям. Но по счастью, их слой в России так и остался достаточно узким.

     Другой  момент – высокий и стабильный спрос. Согласно данным социологических  исследований, мнения россиян о надежности способов для сбережения денег не изменились. Сегодня, как и тогда, тройкой наиболее надежных инструментов являются: недвижимость, валюта, депозиты в государственных банках. Причем, эти же три инструмента население считает и наиболее выгодными. Таким образом, недвижимость в представлении большинства людей останется наиболее привлекательной сферой для вложения средств, особенно в период кризиса.

     Кроме того, по данным исследования, 60% людей  нуждаются в улучшении жилищных условиях. Из них 15% составляют те, кто хочет взять ипотечный кредит и может себе это позволить.

     Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров утверждают, что перспективы  развития отечественной ипотеки  напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. Многие эксперты уверены, что кризис сыграет в становлении ипотеки решающую роль, заставив компании и банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив снизить цены на жилье, что автоматически приведет к увеличению покупателей в сегменте эконом-класса.[ 14]

     Среди дальнейших перспектив развития ипотечного кредитования можно выделить следующие:

     Произойдет  сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях. В первую очередь это касается небольших  банков, которые теперь просто не смогут выдавать «длинные» деньги. Сокращение игроков ипотечного рынка, как и затянувшийся кредитный кризис и трудности с рефинансированием, спровоцирует увеличение ставок по кредитам и сделает ипотеку еще менее доступной для населения. В ближайшие полгода ставки по ипотечному кредиту могут вырасти еще на 1,5%. Дальнейший рост ипотечных ставок приведет к уменьшению сумм кредитов. В среднем, суммы кредитов могут таким образом сократиться процентов на 15. Концентрация ипотечных кредитов еще более возрастет, в основном это касается крупных госбанков, таких как ВТБ и Сбербанк. Кроме того, увеличится предложение ипотечных кредитов с плавающей ставкой, зависящей от таких индексов, как MosPrime Rate или LIBOR, что связано с новыми правилами расчета ставок выкупа АИЖК.

     Сокращение  числа банков также может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. А на кого будет работать время, сказать трудно.

     Что же касается условий кредитования, то критерии, которыми руководствуются  банки при оценке заемщика, станут несколько жестче. Ипотека будет доступна в большей степени тем заемщикам, которые могут открыто показать свои доходы, активы, хорошую кредитную историю. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка.

     Клиентам  не стоит особенно рассчитывать на программы кредитования новостроек. Эксперты утверждают, что банки будут  даже отказываться от сотрудничества с застройщиками и совместных с ними ипотечных программ. Угроза нависла и над ломбардными программами, когда кредиты даются под существующее жилье. Это, скорее всего, связано с тем, что «под ломбард» проскакивали подозрительные заемщики. Все это приведет к тому, что выбор заемщика станет более ограниченным.

     Ставки  по ипотеке могут быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция будет зафиксирована  на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке в рублях должна составлять не менее 13-14%. Вследствие этого банки не могут обещать меньше ставку, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы. Если говорить о Москве, то в силу более высоких цен на недвижимость процентная ставка по ипотеке здесь будет выше, чем в среднем по стране. Так что вполне можно предположить, что банки начнут зарабатывать на Москве, повышая ставки. [14, c. 58]

     Постепенно  будут сокращаться программы, где  не предусмотрено внесение первого  взноса. Будущим заемщикам нужно будет располагать собственными «стартовыми» средствами.

     Уменьшится  доля досрочных погашений ипотечных  кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4-7 лет. Но банки  от этого не в восторге – «безвременно»  теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки – 10-25 лет. Банки уже сейчас включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, - проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года. [15, c. 70]