Федеральное государственное образовательное  бюджетное учреждение высшего профессионального  образования

«Финансовый университет при  Правительстве Российской Федерации»

(Финансовый университет)

Институт  сокращенных программ 
 
 

Кафедра: «Ценные бумаги и финансовый инжиниринг» 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по  дисциплине: «Рынок ценных бумаг» 

на  тему: 

«Ипотечные облигации: зарубежный опыт и перспективы на российском рынке» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва 2011 г.  

ПЛАН РАБОТЫ 
 

Отправить

 
 
 
 

 

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Большим шагом на пути развития ипотечного кредитования в России явилось принятие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данным законом установлено два вида таких ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Их выпуск позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства.

Очень важно отметить повышенную заинтересованность государства в развитии рынка ипотечных ценных бумаг, так как именно с его помощью планируется вывести на новый уровень осуществление государственной социальной политики в части обеспечения жильем населения страны. Этим обуславливается стремление правительства сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными с точки зрения инвесторов, повысить надежность этих бумаг и сделать схему выпуска, обращения и погашения ипотечных бумаг простой и прозрачной.

Модернизация  и опережающий рост российской экономики невозможен без надежно функционирующих финансовых рынков и широкого спектра финансовых инструментов. Особенно важную роль данные инструменты играют в тех секторах банковского рынка, где формы привлечения финансовых ресурсов оказываются недостаточно действенными, например в ипотечном кредитовании.

Впервые появившись в 18 веке, ипотечные банковские облигации прошли испытание временем и доказали свою состоятельность, сочетая в себе надежность банковской облигации, с одной стороны, и эффективность ипотечной ценной бумаги как механизма привлечения долгосрочных ресурсов с рынков капитала – с другой. С точки зрения эмитента, этот инструмент позволяет повысить эффективность управления активами и пассивами банка, увеличить объемы фондирования активных операций. Для инвестора это новый надежный инструмент, позволяющий получить доступ к сектору ипотечного кредитования, дополнительно диверсифицировать риски.

Развитие ипотечных ценных бумаг в России видится перспективным, учитывая мировой опыт выпуска данных ценных бумаг, несмотря на финансовый кризис. Таким образом, можно сделать вывод, что тема курсовой работы актуальна.

Цель  исследования состоит в изучении банковских ипотечных облигаций, анализе зарубежного опыта и перспектив развития.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

• рассмотрены сущность и содержание облигаций в системе ипотечного кредитования;
• охарактеризована правовая природа ипотечных облигаций;
• проанализированы европейский опыт работы с ипотечными ценными бумагами, а также американская модель ипотечного кредитования;
• рассмотрены проблемы функционирования банковских ипотечных облигаций в России и пути их развития.

В работе использовались материалы докладчиков IV ежегодной конференции от 17 сентября 2010 г., посвященной теме «Банковские ипотечные облигации: новая история – вековые традиции», а также публикации, материалы периодических изданий, сайты сети Интернет, посвященные проблемам развития банковских ипотечных облигаций.

 

ГЛАВА 1. БАНКОВСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ОБЛИГАЦИИ: ПРЕДПОСЫЛКИ ПОЯВЛЕНИЯ И МЕСТО НА ФИНАНСОВОМ РЫНКЕ

1.   Экономическая сущность ипотечного кредита

Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается  в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование - это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

В узком  смысле ипотечное кредитование - разновидность кредита, выданного для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.

Второе толкование ипотечного кредитования представляется чрезвычайно важным, так как в большинстве современных экономических трудов, посвященных ипотеке, ипотечное кредитование трактуется как потребительский кредит, выданный «для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья» под обеспечение недвижимым имуществом, тогда как ипотечное кредитование - это форма экономических отношений по поводу передачи стоимости на условиях ее возмещения в будущем, где недвижимость часто выступает лишь в качестве обеспечения возвратности ссуды.

Одной из форм кредитования является предоставление ссуды физическим лицам под залог недвижимости, но при этом ссуда выдается на потребительские цели, не связанные с операциями с недвижимостью. Другой формой кредитования является предоставление юридическим лицам ссуды с целью пополнения оборотных средств, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности. Наконец, в качестве обеспечения возвратности ссуды могут выступать ипотечные ценные бумаги, а целью кредитования может быть реализация инвестиционного проекта, также несвязанного (или косвенно связанного) с недвижимостью. Тем не менее все эти разновидности кредитных операций можно причислить к различным формам ипотечного кредитования, поскольку обеспечением возврата выступает залог недвижимости.

2. Сущность, место и роль облигаций  в системе ипотечного кредитования

Возникнув в 2000-е гг., российский ипотечный рынок изначально развивался как высококонкурентный, что во многом определило динамику ставок и размер первоначального взноса, сделало кредит доступнее все более широкому кругу заемщиков. Ключевым моментом повышения доступности было и остается наличие у банков-кредиторов источников долгосрочного и относительно дешевого финансирования. С целью привлечения долгосрочных средств ряд банков стал активно осваивать секьюритизацию - выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Первым был ВТБ, разместивший ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на европейском рынке в 2006 г. В конце 2008 г., несмотря на кризис, «ВТБ Капитал» разместил ипотечные облигации (Russian Mortgage Backed Securities) ВТБ 24 на 470 млн. долл. США. Среди сделок на внутреннем рынке - размещение двух выпусков ипотечных бондов ВТБ 24 совокупным объемом около 30 млрд. руб.

Рефинансирование  банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

В целом  ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность  и долгосрочность.

Таблица 3.

Преимущества  выпуска банковских ипотечных облигаций

 

Таким образом, Банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, например, сроком на двадцать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредитных организаций, как правило, нет, поэтому во всем мире существует схема рефинансирования ипотечных кредитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускают облигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг - консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты.

Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных  ценных бумагах, в который в течение длительного времени вносились технические поправки.

Во-вторых, банкам нужно было накопить большой  пул закладных на жилье, на это  требовалось несколько лет.

В итоге  первооткрывателем в выпуске первых ипотечных бумаг выступил банк «Совфинтрейд» (в 2007 году переименован в «ГПБ-Ипотека», входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд. рублей со сроком погашения в 2036 году - банк рефинансировал кредиты Газпромбанка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента принятия закона на российском рынке банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Также две сделки провел банк ВТБ 24, по одной - МИА (Московское ипотечное агентство) и МБРР. 13 сделок провели российские банки на западных рынках.

В России жилищные облигации не пользовались большим спросом. Хотя это был новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а поэтому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели данных бумаг отсутствовали в России как класс – ВЭБу и НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты.

Ипотечные облигации являются достаточно сложным  структурным продуктом. Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисциплины заемщиков ипотечных кредитов, возможных досрочных погашений, от структуры самого выпуска облигаций и множества других факторов.