2.2. Зарубежный опыт ипотечных облигаций

Согласно  модели ипотечных облигаций, специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых в результате размещения своих ипотечных облигаций на фондовом рынке. Данная модель напоминает американскую схему, но практикуется в основном в Европе.

Выпуская  облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у  широких масс инвесторов, и сам  погашает ипотечные облигации, в  основном, за счет последующих взносов заемщика по ипотечному кредиту, выпуска новых бумаг и рефинансирования старых, а также других источников.

Несмотря  на свою долгую историю, модель ипотечных  облигаций достаточно мало распространена. В Западной Европе около 20% от общего объема ипотечного кредитования осуществляется за счет этой системы. Причем 85% объема рынка ипотечных облигаций приходится на четыре страны, для которых эта модель традиционна – Германию, Испанию, Данию, Францию. В некоторых европейских странах – Бельгия, Греция, Италия – модель  ипотечных облигаций практически не применяется.

Рисунок 2.

Объем выпуска ипотечных  облигаций

Источник: ECBC Factbook 2010

В начале XX в. в Германии вступил в силу действующий до сих пор Закон об ипотечных банках (ЗИБ). Это создало правовую основу для эмиссии закладных облигаций специализированными кредитными институтами, т.е. ипотечными банками. С тех пор такая облигация превратилась в важнейший инструмент рефинансирования ипотечных банков Германии, став надежной формой сбережений для институциональных инвесторов и физических лиц.

Закладные облигации представляют собой «покрытые» долговые обязательства, выпускаемые для рефинансирования первоклассных обеспеченных залогом недвижимости ссуд (ипотечные закладные облигации) или государственных кредитов (государственные закладные облигации).

Успех германской системы закладных облигаций  способствовал развитию европейского рынка ипотечных облигаций. Наряду с уверенно стоящими на ногах ликвидными рынками ипотечных облигаций  Германии, Дании и Швеции в последние годы обращают на себя внимание темпы их роста в Испании, Франции, Великобритании и Ирландии. Эти страны приспособили свои законодательные рамки к динамичному развитию рынка. Некоторые страны модернизировали уже существовавшие законы (Австрия, Норвегия, Швеция), другие приняли новые законы об ипотечных облигациях либо схожих с ними продуктах (Испания, Франция, Ирландия и Люксембург). Примером для многих законодательных актов европейских стран был и остается германский Закон об ипотечных банках. Хотя тенденция сближения ипотечного законодательства в Европе существует, региональный рынок ипотечных облигаций характеризуется многообразием национальных законов, довольно сильно разнящихся в деталях. Применяются различные наименования ипотечных (закладных) облигаций и схожих с ними продуктов. Например, в Испании выпускаются «Cedulas hipotecarias» (ипотечные закладные облигации) и «Cedulas territoriales» (государственные закладные облигации), во Франции «Obligations Foncieres», в Великобритании – «UK Covered Bonds» и в Ирландии – «Asset Covered Securities». С течением времени в качестве международного обозначения обеспеченных долговых обязательств утвердился термин «Covered Bonds» («покрытые облигации»).

Хотя  точного определения «покрытых облигаций» не существует, ст. 22 п. 4 принятой Европейской комиссией Директивы об инвестициях (ЕДИ) устанавливает минимальные стандарты долговых обязательств, которые должны обеспечить определенную однородность эмиссий и необходимый уровень прозрачности, а именно:

- кредитный  институт-эмитент должен быть  резидентом одной из стран  ЕС либо страны-члена Европейского  экономического сообщества;

- кредитный  институт-эмитент должен подлежать  особому надзору, выходящему за  пределы общего банковского надзора;

- требования  кредиторов по долговым обязательствам должны обеспечиваться достаточными активами в течение всего срока действия (принцип покрытия);

- кредитор  по долговому обязательству должен  обладать преимущественным правом  на активы покрытия в ходе  конкурсного производства.

Объем покрытых облигаций в Европе за 1995-2010 гг. вырос на 40% - до 1515 млрд. евро. Введение в 1995 г. в Германии так называемых крупных (свыше 1 млрд. евро) эмиссий и связанный с этим рост ликвидности вторичного рынка стали одним из факторов, ускоривших это развитие. Успех германской инициативы оказал стимулирующее влияние на другие европейские страны. Объем европейского рынка крупных эмиссий покрытых облигаций (Jumbo-Pfandbriefe) вырос с 25 млрд. евро в 1995 г. до 570 млрд. евро в 2010 г. Хотя германский рынок подобных бумаг с 2001 г. находится в фазе консолидации, он по-прежнему входит в лидеры в Европе с испанскими Cedulas и французскими Obligations Fonciere. Следует отметить развитие ирландских Asset Covered Securities, которые с момента их введения в 2003 г. уже завоевали 3% рынка.

Столь быстрое развитие европейского рынка  ипотечных облигаций объясняется  прежде всего их преимуществами как  для инвесторов, так и для эмитентов. Благодаря принципу покрытия, который  означает, что общая номинальная  стоимость находящихся в обращении облигаций должна быть в любой момент покрыта ипотеками по крайней мере тех же размеров и той же доходности, покрытые облигации являются в глазах инвесторов весьма надежным инструментом.

Хотя  сопоставимость выпускаемых разными странами «покрытых облигаций» была несколько повышена благодаря установленным ЕДИ минимальным стандартам, точное сравнение продуктов требует весьма существенных затрат по причине сохраняющихся различий.

В Германии существует три вида ипотечных (закладных) облигаций: обеспеченные собственно ипотекой, обеспеченные государственными (муниципальными) кредитами и обеспеченные так называемыми корабельными закладными. Правом эмитировать ипотечные облигации пользуются частные ипотечные банки, а также государственные земельные банки и жироцентрали. Размеры используемых для покрытия облигаций ипотечных ссуд не должны превышать 60% стоимости недвижимости, рассчитанной по специальным правилам. По причине высоких рисков кредитов, не обеспеченных первоклассным залогом (свыше лимита в 60%), доля таких кредитов в балансе германских банков не должна превышать 20%. Доля компенсационного покрытия посредством долговых обязательств, казначейских векселей или облигаций, заемщиком по которым выступают федеральное или земельное правительство, ЕС или страны, входящие в специально оговоренный Торговым кодексом список, не должна превышать 10% всех эмитированных ипотечных облигаций.

Франция в 1999 г. переработала закон об ипотечных  банках, приспособив его к изменившейся ситуации. Согласно этому закону Obligations Fonciere могут выпускаться только специализированными кредитными институтами (Societes de Credit Fonciere), имеющими право проводить узкий круг определенных операций. Например, им разрешено использовать дериваты для обеспечения процентных и валютных рисков. Сумма ипотечного кредита, как правило, не должна превышать 60% стоимости обеспечения, однако может быть повышена до 80%, если кредит направлен на финансирование исключительно жилой недвижимости.

Во Франции  владельцы Obligations Fonciere в случае банкротства также имеют право на преимущественное (перед всеми другими кредиторами) выполнение своих требований. В случае банкротства Societes de Credit Fonciere его облигации не подлежат немедленной оплате, так что владелец бумаги сохраняет право на все предусмотренные контрактом платежи в погашение процентов и основного долга.

Выпустив  в 1999 г. так называемые Cedulas hipotecarias (покрытые ипотеками облигации), Испания реанимировала  уже существовавшую систему ипотечных  облигаций. В 2002 г. она была расширена посредством выпуска Cedulas terriforiales (государственных покрытых облигаций).

Закон Испании об ипотечных банках не предусматривает  ни механизма специализированных банков, ни назначения специального лица для  управления эмиссией (доверительного управляющего). Правом на выпуск Cedulas hipotecarias и Cedulas territoriales обладает любой кредитный институт, имеющий разрешение Банка Испании и состоящий под особым надзором последнего. Центральный банк располагает весьма широкими полномочиями и может запретить выпуск любых бумаг в случае нарушения регулятивных положений.

Размер  кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости для производственных объектов и 80% - для жилья. Компенсационного покрытия испанское законодательство не предусматривает. В качестве покрытия могут использоваться исключительно ипотечные ссуды или государственные кредиты.

Закон о покрытых активами ценных бумагах  стал правовой основой функционирования ипотечных банков в Ирландии. Закон, имеющий много общего с германским Законом об, ипотечных банках, вступил в силу в марте 2002 г. Как и во многих других европейских странах, здесь действует принцип специализированных банков. Право на выпуск Asset Covered Securities имеют исключительно уполномоченные кредитные институты, функционирующие в форме либо государственного кредитного банка, либо ипотечного банка, либо банка, объединяющего оба эти направления деятельности. Asset Covered Securities могут быть покрыты требованиями к государству или ипотечными кредитами. Граница рефинансирования с помощью этих бумаг составляет 75% рыночной стоимости частной (жилой) недвижимости и 60% рыночной стоимости коммерческой недвижимости, причем доля последней в совокупном портфеле не должна превышать 10%.

В 1998 г. Австрия в соответствии с тенденциями развития рынка ипотечных облигаций внесла изменения в принятый еще в 1939 г. закон об ипотечных облигациях и ипотечных банках. Австрийский закон очень сильно схож со своим германским аналогом. Здесь также действует принцип специализированных банков, а граница ипотечного кредита, используемого для рефинансирования облигаций, не может превышать 60% стоимости недвижимости. Тем самым австрийская версия ипотечной облигации также удовлетворяет требованиям ЕДИ. Важным отличием не только от германского, но и от других европейских законов является положение кредитора по ипотечным облигациям в случае банкротства ипотечного банка.

Европейский рынок покрытых облигаций развивался в последние годы особенно активно  благодаря выпуску крупных эмиссий. Первопроходцем и бесспорным лидером рынка была и остается Германия. Наряду с этим многие страны осознали преимущества ипотечных облигаций и либо усовершенствовали уже существующие законы об ипотечных банках, либо приняли новые законы об эмиссии покрытых облигаций. Особенно заметных успехов добились Франция, Испания и Ирландия. В ближайшие годы на рынок выйдут новые эмитенты облигаций из стран Центральной и Восточной Европы, что еще более ужесточит конкуренцию в борьбе за инвесторов.

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА БАНКОВСКИХ ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ В РОССИИ

3.1. Пути развития ипотечных облигаций в России

Восстановление  конкурентного рынка, способного обеспечить устойчивое повышение доступности  ипотечных кредитов населению, требует  создания эффективной системы равного, недискриминационного доступа к долгосрочным и относительно дешевым финансовым ресурсам всех участников, которые подтвердили свою состоятельность, пережив кризис.

Секьюритизация  может обеспечить такой механизм. В период кризиса, когда частный рынок ипотечных ценных бумаг на Западе практически полностью сжался, развернулась дискуссия о жизнеспособности этого механизма. Дискуссия продолжается и в настоящее время, однако участники рынка признают, что альтернативного варианта фондированию ипотечного кредитования нет. Вместе с тем сам механизм нуждается в серьезной корректировке и регулировании.

Формирование  рынка ипотечных ценных бумаг заложено в принятой правительством в июле 2010 г. стратегии развития жилищного кредитования, которая предусматривает увеличение доли ипотечных ценных бумаг в фондировании операций ипотечного кредитования до 50% к 2015 г. и 66% в 2030 г. Очевидно, что эта задача требует системы мер, направленных на создание эффективной рыночной системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Государством был принят ряд инициатив, способных содействовать становлению российского рынка ипотечных ценных бумаг, включая программу инвестирования пенсионных средств, находящихся под управлением ВЭБа, и новую программу АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Важно, чтобы эта программа могла подтолкнуть рынок и стимулировать активность частных инвесторов, доверие которых создается только в ходе последовательной и поэтапной бизнес-практики. Поэтому необходимо предложить инвесторам надежный инструмент, понятный с точки зрения оценки рисков и подкрепленный необходимой аналитикой.

Многие обвиняют секьюритизацию в появлении высокорискованных ипотечных кредитов, ставших причиной кризиса. Качество ценной бумаги определяется качеством ипотечного портфеля, который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов зависит от их доверия к первичному активу, т.е. к рынку ипотеки, в широком смысле - к рынку жилья.

Тем не менее, уже в ближайшем времени этому сегменту пророчат настоящий бум. После двухлетнего перерыва (последнее размещение ипотечных облигаций состоялось осенью 2008 года) банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, потребность в ресурсах растет.

Интерес банков к ипотеке подогревается  тем, что на рынке появились инвесторы, готовые вкладывать деньги в ипотечные облигации. Крупнейший из них - ВЭБ с программой по выкупу ипотечных ценных бумаг на 150 млрд. руб. Почти на 100% данного объема поданы заявки от российских банков. О планах провести секьюритизацию ипотечных портфелей заявляют Сбербанк и ВТБ, DeltaCredit, который планирует в III квартале 2011 г. осуществить сделку по секьюритизации ипотечных кредитов на сумму 5 млрд. руб. Провести совместную сделку секьюритизации планируют Московский банк реконструкции и развития и Национальный резервный банк, которые для больших объемов сделки объединят свои ипотечные портфели.

3.1. Посткризисное развитие рынка банковских ипотечных облигаций в России

До начала финансового кризиса ипотечное кредитование в России развивалось стремительно. В результате кризиса объем кредитования снизился в четыре раза, а на рынке фактически остались только госбанки - у них была возможность фондировать свои долгосрочные ипотечные операции. Посткризисное восстановление началось уже в конце 2009 г., однако и в настоящее время на банки с госучастием приходится около 6,5% новых кредитов. Эта доля не уменьшается.