К тому же данные бумаги давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.

Обратить  свое внимание на Запад российских банкиров заставило несовершенство российского законодательства. Так, для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании - Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков как сервисный агент - он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.

Создаются данные компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т. д. В российском законодательстве до сих пор не определен статус SPV. В данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет - у российского юридического лица по закону должен быть генеральный директор или управляющая организация, оно должно предоставлять финансовую отчетность в налоговые органы и платить налоги.

Поэтому неудивительно, что даже государственное  АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций  в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов.

Так, «ГПБ-Ипотека» создавал для этих целей GPB Asset Management S. A. (Люксембург), Европейский трастовый  банк (ЕТБ) - ETB Mortgage Finance 1 S. A. Люксембург), Городской ипотечный банк - CityMortgage MBS Finance B. V. (Голландия).

Когда российские банки организовывали первые выпуски ипотечных облигаций, в  стране появились надежды на доступное жилья. Однако, этого не случилось. Объемы выпусков не могли реально повлиять на рынок кредитования. Согласно правительственной концепции развития рынка жилья, принятой в 2005 году, предполагалось, что в ближайшие пять лет объем рынка ипотечных облигаций составит порядка 500 млрд. рублей. Но в настоящее время, по экспертным оценкам, объем составил 70-85 млрд. рублей. Если в Европе за счет выпуска ипотечных ценных бумаг рефинансируется около 45% всей ипотеки, то в России, по экспертным данным, около 12%.

Рисунок 1.

Источник: расчеты ВТБ Капитал

Тем не менее, в ближайшем времени, по мнению экспертов, данный сегмент будет сильно развиваться. После двухлетнего перерыва (последнее размещение ипотечных облигаций состоялось осенью 2008 года) банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, а потребность в ресурсах, которые сложно достать, растет. 

Таблица 1.

Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ

Источник: данные ЦБ РФ

3.   Правовые аспекты выпуска банковских ипотечных облигаций

Законодательные и нормативные требования к банковским ипотечным облигациям, принятые в Российской Федерации, в целом соответствуют европейским как в части требований к качеству ценных бумаг, так и с точки зрения защиты прав инвесторов.

Банковские  ипотечные облигации регламентируются законом №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. (в ред. 12.03.2010 г.), согласно которому облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием  может осуществляться только ипотечными агентами (внебалансовая секьюритизация) или кредитными организациями (ст. 7, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с ФЗ «О рынке ценных бумаг», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ст. 12, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию  облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять дополнительные обязательные нормативы, определенные в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ст. 7, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

В качестве залога могут выступать требования по ипотечным кредитам, размер и  состав которых определен в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Требования  к ипотечному покрытию облигаций  для обеспечения надлежащего  исполнения обязательств по ним отражены в ст. 13, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (<=80%).

Учет  и хранение имущества, составляющего  ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляется специализированным депозитарием, положение  о деятельности которого утверждено приказом ФСФР от 01.11.2005 №05-60/пз-н (гл. 4 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Облигация с ипотечным покрытием предоставляет  ее владельцу все права, возникающие  из залога ипотечного покрытия. Имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, исключается из конкурсной массы в случае несостоятельности (банкротства) эмитента (ст. 16.1, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием  вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства в пределах суммы, недополученной при реализации покрытия облигаций. 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ВЫПУСКА ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

2.1. Основные модели  привлечения средств  в зарубежной практике

Ипотечный кредит на строительство и приобретение жилья является долгосрочным и особо  рискованным, поэтому важнейшая  проблема - привлечение ресурсов. В  мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств: через  универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних – путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Традиционная  модель является наиболее простой и  одновременно наименее совершенной  моделью ипотечного кредитования. Данная модель может применяться как  специализированными ипотечными банками, так и коммерческими банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Ресурсную базу для ипотечных ссуд составляют средства физических и юридических  лиц на депозитных счетах. Однако эти  средства, как правило, носят краткосрочный  характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах. Поэтому дополнительно могут использоваться собственный капитал банков, межбанковские и другие займы.

В данной инвестиционной модели только заемщик  и кредитор связаны ипотечным  кредитом. Схематично ее можно обозначить «заемщик-кредитор». Суть этой схемы в следующем: выдав кредит под залог недвижимости, банк до конца работает с ним, при этом всегда являясь его непосредственным обладателем.

Традиционная  модель используется в основном в  странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, где обеспечивает в среднем 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Ссудосберегательная модель основывается на закрытой системе  финансирования. Рассмотрим ее работу на примере очень популярных в  Германии строительно-сберегательных касс (ССК). Эти учреждения создаются банками или группой физических лиц, объединенных интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации жилья. Благодаря объединению вкладчиков в общество взаимопомощи, эта система является независимой от рынка капитала и колебаний процентных ставок, так как позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки. При этом ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока действия договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде – от 4,5 до 8,5%.

Кредитные ресурсы формируются непосредственно  самими заемщиками по принципу кассы  взаимопомощи за счет контрактных сбережений – постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. На фазе накопления клиент пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10-18 лет.

За последние 50 лет немецкие стройсберкассы профинансировали приобретение более 11 млн. квартир в  ФРГ. Сегодня более 19 млн. граждан  ФРГ являются владельцами одного или нескольких договоров стройсбережения.

Ссудосберегательные учреждения популярны не только в  Германии. Аналогичные схемы жилищного  финансирования широко применяются  во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и многих других странах. В  последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Венгрии и других странах, в связи с начавшимися там экономическими преобразованиями.

Модель  вторичного ипотечного рынка (американская модель). Отличие этой модели от двух предыдущих заключается в принципиально ином решении проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. Согласно данной модели, основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая схема организации жилищного финансирования в наиболее развитом виде действует сегодня в США. Обозначим эту схему «заемщик – кредитор – посредник – инвестор». Однако следует иметь в виду, что она может быть как в виде укороченной цепочки – «заемщик – кредитор – инвестор», так и иметь несколько посредников.

Данная  модель является двухуровневой и  состоит из первичного и вторичного рынков. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются. Основное отличие американской модели от традиционной и сберегательной в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов: свои начальные операции они финансируют за счет собственного или  в большей степени заемного капитала.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные  средства и продолжать работать, кредитный  институт продает выданные ипотечные  кредиты инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному  ипотечному обязательству). И кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

На вторичном  рынке происходит продажа и перепродажа кредита посредникам или конечным инвесторам. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, кредит может быть продан целиком. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите – это так называемая продажа участия.    В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.