Ипотекалық кредиттеу

ЖОСПАР

КІРІСПЕ

1. Ипотекалық несиенің экономикалық мәні, мазмұны және даму тарихы.
1. Ипотекалық несиенің Қазақстан республикасында пайда болуы және оның жалпы мазмұны
2. Ипотекалық несиелеу механизмі.

2. Ипотекалық  несие беру тәртібі және оны жүзеге асыратын ұйымдар.
1. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі және тұрғын үй құрылысын несиелеу жүйесі.
2. Қазақстанның Ипотекалық несиелерді қамтамасыз ету Қоры.

3. Ипотекалық  несие нарығындағы мәселелер  мен оларды шешу жолдары.

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

ҚОСЫМШАЛАР 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кіріспе

          Қазіргі кезде біздің елде несие алу басқа дамыған елдер сияқты өте жақсы дамып келе жатыр. Соның ішінде ипотекалық несиелеу үлкен мәнге ие болып отыр. Өйткені елдегі әр адам, әр жаұя өзінің жеке үйі немесе жеке шаруашылығы болуын қалайды және бұл қажеттілікті қанағаттандырмай тұрып, қоғамның жақсы әлеуметтік жағдай жайлы айтуға болмайды. Ал біздің елде халықтың көп бөлігі орташа деңгейде өмір сүретіндіктен бұл мәселені біреудің көмегінсіз шеше алмайды. Сол себептен олар банктер мен маманданған мекемелерден ұзақ мерзімге несие алып, осы мақсаттарына жетуге тырысады. Сол себептен азаматтардың үйге деген конституциялық құқықтарын жүзеге асыру  ең маңызды әлеуметтік-саяси және экономикалық проблема болып табылады. Осы мәселені шешудің әдіс-тәсілдерін таңдауға байланысты үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты әл-ауқаты, олардың жалпы жағдайы анықталады.

           Сол себептен мен осы жұмысымда ипотекалық несиелеудің жалпы біздің экономикада алатын орнын, оның халыққа пайдалылығын және ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі  негізгі мәселелері мен оларды шешу жолдарын қарастырдым. Сонымен қатар дамыған елдердегі ипотекалық несиелеу жүйесі қалай жүретінін және оны Қазақстанда қалай қолдану керектігі жайлы ұсыныстар да осы жұмыста қарастырылады. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Ипотекалық несиенің  экономикалық мәні, мазмұны және даму  тарихы.

          “Ипотека” түсінігі б.з.б.  VI ғасырдың  басында қалыптасты, ол жер иеліктері мен оларға байланысты құрылыстармен қарыздардың қарыз берушіге жауап беруі болып табылады. Міндеттеме жер территориясының шегінде белгілі бір атауы бар бағана қою арқылы құжатталды, бағанада көрсетілген меншік қарыз алушының қарыз берушіге белгілі бір сома қарыз екенін кепілдендіретіні жайлы жазу жазылған. Кейіннен бұл мақсатқа арнап арнайы кітаптар шығарылды, олар “ипотекалық” деп аталды. Ипотеканың алғашқы түрлерінің өзінде де олардың ең маңызды сипаттамасы болып олардың жариялылығы саналды, яғни кез келген  тұлға белгілі бір жер меншігінің жағдайы жайлы еш кедергісіз білуіне мүмкіндігі болды.

          Ипотека (грек тілінен аударғанда – кепіл(залог) ) - қозғалмайтын мүлікті кепілге беру.  Қазақстанда ипотеканың дамуына Президенттің 1995 жылы 23 желтоқсандағы “Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы” Заң күші бар Жарлығы негіз болды.

          Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, “Ипотека – бұл кепілдге берілген мүлік үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепіл түрі. Ипотека кәсіпорын құрылыстары, ғимараттар, көппәтерлі үйдегі пәтерлер, транспорт құралдары, космостық объектілер, айналыстағы тауарлар және азаматтық айналыстан шығарылып тасталмаған басқа да мүліктерді кепілге қою арқылы беріледі”¹.

          Ипотекалық несие – коммерциялық және маманданған банктердің, несиелік-қаржылық мекемелердің жылжымайтын мүлікті (жер, үй, өндірістік және коммерциялық мақсаттарға арналған жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге беретін қарыз ақшасы. Бұл

мүлікке меншік құқығы несие беру кезінде  несие берушіге уақытша өтеді, бірақ  мүліктің өзін қарыз алушы пайдалана береді. Бұл кезде қарыз алушы кепілге қойған мүлкін қарызды толық төлеп болмайынша сата алмайды.

          Несиелеудің кепілдік формасының орындалу тәртібі мен механизмдері кепілдік міндеттемелер, кепілдіктермен және т.б. салыстырғанда, әсіресе жылжымайтын мүлік жағдайында, өте қиын болып табылады. Ипотекалық несиелеу механизмінің мәні - қарыз алушы несие берушіге (банкке)  кепілдік міндеттеме беруінде, ол банкке қарыз алушының белгіленген мерзімде төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда оның кепілдеген жылжымайтын мүлкін (үй мен жерді, немесе тек үйді және т.б.) өз меншігіне алуды дәлелдейтін құжат болып саналады.

        Ипотекалық несиелеудің жүйесін реттеу – қазіргі кездегі мемлекеттің тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыттарының бірі. Ипотека арқасында банктік, мемлекеттік және кооперативтік капитал жер қорының қомақты бөлігіне өз билігін жүргізеді. Сонымен бірге ипотека экономиканың әртүрлі салаларына капитал салымдарының түсіп отыруының маңызды каналы болып табылады.

          Қазақстанда қолданылатын ипотека үлгісі Малазиялыққа ұқсас болып келеді, ал ол өз нәтижелілігін дәлелдеді, ал 1993жылғы президенттің “Жаңа тұрғын үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмі туралы” жарлығы ипотеканың дамуына себеп болды.

         Қазіргі кезде тұтыну несиелерінің 80-90 проценеті ипотекалық несие болып табылады. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің механимдерін дамыту қажеттілігі келесідей себептерге байланысты болып келеді:

  1) Ипотекалық  қаржыландырудың әлеуметтік қызметінің  тұрғын үй құрылысын дамытуда объективті қажеттілігінің болуы.

    2) Экономикадағы рецессия жағдайында  жағымды конъюктуралық өзгерістерге  қарамастан оны жағдайластыру  үшін кешенді шаралар қолдануда  талап етеді – оның жағдайластырушы  функция орындауы.

  3) Экономикаға  тән тәуекел  дәрежесінің жоғары болуы белгілі бір дәрежеде, қосымша институттардың нақты қызмет ету жүйесі құрылған жағдайда, ипотекалық несиелеудің өз сипаттамасы арқылы орны толтырылады және бар қаржылық ресурстарды нақты құндылықты құруға бағыттауға себеп болады.

        Кепілге, қарыз алушыға, оның декларацияланатын ресми табысына қоятын қатаң талаптар, инфляция мен әртүрлі тәуекелдерден қорқу, кепілге берілген меншікті болашақта өткізу қиындығы туралы мәселелер банктерді ипотекалық несиелерге жоғарғы жылдық проценттер қойып, алғашқы төлемді үлкен мөлшерде алуына себеп болады.

        Тұрғын үй ипотекалық несиелеумен байланысты жаңа салық жеңілдіктерінің пайда болуы бастапқы ипотекалық нарықтың дамуын мемлекет тарапынан ынталандырудың іске асарлық факторы болып табылады. Ол халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді алуын жеңілдетеді.

       Ипотекалық несиелеу азаматтардың салықтық тәртібінің жоғарылауына себеп болады, өйткені банктердің ипотекалық несие беру кезіндегі басты талаптарының бірі болып қарыз алушының төлем қабілеттігін ресми түрде құжатарға негіздеу табылады, сонымен қатар салық декларациясын ұсыну жатады.

       Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасы мен адамдардың өмірінде жылжымайтын мүлік ролін бағалауда үлкен өзгерістерге алып келді.

      Бұл жағдайларда нарық субъектілерінің қажеттіліктерін нәтижелі түрде қанағаттандыра алатын жылжымайтын мүлік нарығын қалыптастыру әдістері мен тәсілдерін табу мен жүзеге асыру мәселесі тұр. Нарықты реттеу нәтижелілігі көптеген жағдайда нормативтік база, жылжымайтын мүлік пен соған шарт жасасуға құқықты тіркеудің, мүлікке жеке меншік құқықғын ерікті түрде сақтандыру жүйесін парраллелді түрде жүргізіп отырумен, қазақсандық жылжымайтын мүлікті біртұтас мүліктік кешен түрінде қызмет етуін қамтамасыз ететін салық салу механизмінің инвестициялық активтілігінің дамуын ынталандыратын тұрақты  мемлекеттік жүйесінен тұратын жалпы инфрақұрылымның құрылуы және дамуымен байланысты.  
 

2. Ипотекалық несие  беру тәртібі және  оны жүзеге асыратын  ұйымдар.

       Ипотекалық несиелер – көпшілікті өнім емес, оны тек орташа жалақысы бар азаматтар ала алады, ал тұрғын үйді қажет ететіндердің көбісі – төмен табыс алатын адамдар екенін ескеру керек. Осы халықтың категориясын үймен қамтамасыз ету мәселесін шешу үшін 2000 жылдың желтоқсан айында “ҚР тұрғын үй құрылысы үшін жинақ ақшалары туралы” заң жасалып, қабылданды. Ал 2003 жылдың Сәуір айында ҚР Үкіметінің қаулысымен “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі” АҚ құрылды. Ол ссудалық-жинақтау жүйесін құруды көздейді. Халықты қолдау үшін мемлекеттік бюджеттен тұрғын үй құрылысы үшін жинақтау қорына мемлекеттік қайтарымсыз премиялар беріледі. Жинақ ақша салғаны үшін мемлекет әр жылдың аяғында салым салушыға осы жыл ағымында оның салған ақша сомасына сыйақы беріп отырады. Ол ұзақ мерзімді несиелерді – 3,5 проценттен 6,5 процентке дейінгі төменгі проценттік ставкамен береді.  10 жылға жоспарланған мәліметтер бойынша бұл жүйені енгізуден тұрғын үй сферасына тартылған инвестициялар сомасы 32,6 млрд. теңгеге жетеді, ал жалпы ішкі өнім өсімі 1,7 процентті құрайды, салық түріндегі бюджетке түсетін қаржы сомасы – 7,8 млрд. теңгені, ал жоба бойынша мемлекеттің таза табысы – 2,9 млрд. теңгені құрайды.

        1-суретте тұрғын үй құрылысын ары қарай дамытуды қаржыландырудың негізгі көздері көрсетілген.

        Тұрғын үйді салуды қаржыландырудың басты қатысушысының бірі болып мемлекет табылады. әлемдік тәжірибеде мемлекет үй құрылысын қаржыландыру мен тұрғын үй нарығының институционалды инфрақұрылымының дамуында басты роль атқарады.

        Үй құрылысын қаржыландырудың бір көзі болып тікелей бюджеттік қаржыландыру табылады. Бюджет қаражаттары қаржы операторына ұзақ мерзімге (10-15 жыл) мерзімдік, төлемдік және қайтарымдылық шартымен беріледі. Қаржы операторы тендерлік негізде анықталады, ол алынған қаржылық ресурстарды құрылысшы мен үйді сатып алушыны несиелеу арқылы тұрғын үй құрылысына жұмсайды.

     Осы Тұрғын үй құрылысына жинақтау жүйесін Қазақстан республикасы бұл салада 80 жылдық тәжірибесі бар Германия еліне қарап алды.

     Қазіргі кезде Германияның несие-қаржылық қызметі нарығында 35 құрылыс жинақ кассалары жұмыс істейді. Қазіргі кезде Германияның 81,2 млн халқының 35 проценті құрылыс жинақтары бойынша келісімшартқа отырған. Сонымен қатар салынып жатқан үйлердің 43%-і осы кассалармен қаржыландырылады. Қазіргі кезде Қазақстанда да осы процесс жоғары қарқынмен жүріп жатыр. Мысалы салынып жатқан үйлердің ҚР бойынша 2005 жылдың қаңтар айында пайдалануға берілген 256795кв.м. үйдің 130896 кв.метрі халық ақшасына салынды.  Және халықтың қаражаты есебінен салынған тұрғын үй бойынша (1-кесте) бірінші орында Астана қаласы (24936), екінші орында Атырау облысы (24444) және үшінші орында Оңтүстік Қазақстан облысы (23344) тұр².

      Тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды мемлекеттің жанама қатысуы ипотекалық несиелеумен байланысты несиелік тәуекелдерді сақтандыру бойынша сақтандыру компаниясын құру болып табылады.

      Сонымен бірге 2003 жылдың қаңтар айынан бастап “Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры” акционерлік қоғамы жұмыс істеуде. Оның ҚР Ұлттық Банкі тұлғасында мемлекет құрды. Бұл елдің қаржы жүйесінің күшеюі бойынша бағытталған саясаты болып табылады. Оның негізгі мақсаты – ипотекалық несиелерді алуды оңайлату болып табылады. Ол несие беруді 20 жылға дейін ұзартып, %-тік ставкілерді 9-10%-ке дейін төмендетті.

       Қазіргі кезде ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің қатысушылары болып мына банктер мен компаниялар табылады: “Альянс банк” АҚ, “БТА ипотека” АҚ, “Казкоммерцбанк” АҚ, “Цеснабанк” АҚ, “БанкЦентрКредит” АҚ, “Қазақстанның халықтық жиақ банкі” АҚ, “Астана-финанс” АҚ, “БанкТуранАлем” АҚ, “әТемирбанк” АҚ, “Евразийский банк” АҚ, “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі” АҚ.

Ипотекалық  несиені кепілдендіру банктер мен  ипотекалық компанияларға тәуекел деңгейін оны сәйкес капитализация мен реттеу деңгейі бар Қор