Ипотекалық кредиттеу

²“ҚР және оның өңірлерінің әлеуметтік-экономикалық дамуының статистикалық көрсеткіштері”, Алматы,2005 ж.

арасында  бөлу арқылы төмендетуге мүмкіндік  береді. Қорды тәуелсіз андеррайтинг пен тұрғын үйге ипотекалық қарыз алу келісімшарты бойынша қарыз алушының өз міндеттемесін орындамаудан туған шығындарды болдырмауды қамтамасыз ететін ұйым ретінде қарастыруға болады.

       Қордың кепілі ипотекалық несиенің барлық мерзімінде істе болады. Қор капиталы 500 млн. теңге жылына 5000 ипотекалық несиенеі қамтамасыз етуге жетеді (ипотекалық несиенің орташа көлемі 15000 АҚШ доллары көлемімен есептегенде).   Қор өзін өзі қаржыландыратын ұйым бола тұрып, өзінің басты мақсаты етіп ипотекалық несиелерді кепілдендіруден түскен түсім арқасында пайда көруді санамайды – ол түсімнен резерв құралады.

      Әлемдік тәжірибеде қабылданғандай, Қорға сыйақыны (жарна) қарыз алушы төлейді. Және Қор бірмезгілдік және біржылдық сыйақы көлемін анықтап қойған, ол үлгіге байланымсты кепілдендіретін ипоткалық несиенің сомасына байланысты 0,12%-тен 3,37%-ке дейін болады.

    Кепілдіктер үш үлгі бойынша  беріледі:

1) –  төлемдердің максималды көлемі  ипотекалық несиенің бірінші  кезеңдегі сомасының 30 процентін  құрайды; 2)– төлемдердің максималды көлемі несие берушінің талаптарының сомасының 30 процентін құрайды; 3) - төлемдердің максималды көлемі несие берушінің таза шығындарының сомасының 50 процентін құрайды.

   Бұны қорытындылай айтқанда, ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне банктер мен компанияларды тарту бойынша белсенді қызмет жасай отырып, Қор, халықтың ипотекалық несиелеуге қолының жетуін үдетумен қатар, банктер мен ипотекалық компаниялардың несиелік тәуекелдерінің бөлінуіне

барлық  күшін салуда. Ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне қатысу

арқылы  банктер мен ипотекалық компаниялар  ипотекалық несие бойынша қарыз  алушылардың қарызын төлей алмай  қалуы кезінде (дефолт) Қордың кепілді  төлеуі арқылы зияннан сақтануына құқық  береді. Қор несиенің бүкіл мерзімінде банктер мен компаниялардың несиелік тәуекелдерінің 30-дан 50

процентке  дейін бөліп алады.

3. Ипотекалық несие нарығындағы мәселелер мен оларды шешу жолдары.

       Потенциалды сатып алушыларда бар қаражаттарды неғұрлым тиімді пайдалануда маңызды нәтижеге ипотека арқылы жетуге болады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу құрылысшыларға да тұрғын үйлерді салу үшін тұрақты және үздіксіз қаржы алып отыруларына көмектеседі. Бюджеттен аз-ақ ақша шығару кезінде ипотекалық несие қазіргі кезде бюджеттен тыс қаржы алудың басты көзінің бірі болып табылады.

      Нарықтық экономика кезіндегі құрылыс кешені үшін инвестициялық процестерді реттеу мәселесі мемлекет үшін өте маңызды. Құрылыс кешенінде инвестициялық процесстерді ұйымдастыру мен жүргізу механизмі нарықтық экономиканың талаптарына сай келу керек, және инвесторлар, банктер, тапсырыс берушілер мен құрылысшылар арасындағы “ойынның нарықтық ережелерін” ескеру керек. Қазақстанның экономикасының және нарықтық қатынастарының ерекшеліктеріне байланысты шетел тәжірибесін қолдану қиынға түседі. Алайда, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу бойынша жиналған тәжірибе оны іс жүзінде қолдану мүмкіндігінің барын куәлайды. Алдыңғы кезде республикадағы ипотекалық несиелеу жүйесінде мынадай көрсеткіштер болу керек:

1. тұрғын үйдің орташа деңгейі жалпы көлемнің бір адамға 21-22 кв.м-ге дейін өсу керек;
2. құрылысты қаржыландыру бойынша бір бірімен байланыстырылған шаралар жүйесі негізінде кезекте тұрғандарды баспанамен қамтамасыз етуді жеделдету;
3. халықтың жоғары сапалы тұрғын үйге деген өсіп келе жатқан сұранысын толық түрде қанағаттандыру;
4. халыққа ссуда, қарыз ақшалар, несиелер берудің, халықтың кедей бөлігін субсидиялаудың несие-банктік жүйесін ұйымдастыру;
5. бірлесіп құрылыс жүргізу мен оларды пайдалану үшін тұрғын үй бірлестіктері, ассоциациялар, кооперативтер ұйымдарын құру;
6. жеке меншік және мемлекеттік тұрғын үйге қызмет көрсету бойынша жоғары дамыған муниципалдық және коммерциялық сфераларын құру.

Бұл мақсатты іске асыру үшін тек қала бюджетінен ғана емес, сонымен бірге бюджеттен  тыс қаражаттарды тарту, ипотекалық несиелеудің әртүрлі формалары  негізінде капиталдық құйылымдар арқылы іске асырылуы мүмкін.

   Сонымен қатар мынадай шараларды  жүзеге асыру қажет:

• несиелерді беру процесін жетілдіріп, бір қалыпқа келтіру керек;

- тұрғын  үйдің нарықтық құнын тек пәтердің  тұтынушы сапасын ғана ескермей, сонымен қатар қарыз алушылардың  болашақ шығындарын – ремонт, техникалық қызмет көрсету, өзіне тиісті территориялардың күтімі, т.б. ескере отырып бағалау әдісін жетілдіру;

• сенімді заңнамалық нормативтік базаның жасалуы; құқықтардың оптималды балансын белгілеу;
• ипотекалық облигациялар бойынша инвесторларға салықтық жеңілдіктер жасау және олар бойынша кепілдік қалдыруды тіркеу жүйесін өзгерту.

      Қазақстандағы проценттік ставкілерді бағалау қиын, өйткені экономика әлі де өте долларланған: қаржылық шарт жасасулардың 70 проценті долларға деноминацияланған немесе индекстелген. Айналыстағы мемлекеттік, муниципалдық, кооперативтік қарыздық бағалы қағаздарының 2,4 млрд доллардан тек 30,9 проценті теңгелік құралдармен көрсетілген.

     Макроэкономикалық деңгейде монетарлық саясат пен проценттік ставкінің уақыт құрылымы сыртқы әсерлерден толық тәуелсіз емес. Сол себептен ҚР Ұлттық Банкі ипотекалық несиелеуді экономиканың долларизациясының деңгейін төмендету құралы ретінде пайдалануына болады. Ипотека бұған жақсы келеді, өйткені ол берілген мерзімге теңгелік құнын көрсетеді.

   Егер мемлекет халықтың кейбір топтарына жеңілдік жасау арқылы несие берсе,  халықтың әлеуметтік өмірінде кейбір мәселелер шешілер еді.

     Біріншіден, ауыл шаруашылығының басымды түрде дамуына байланысты ауыл тұрғындары үшін несиені жеңілдікпен беру орынды болар еді. Ауыл шаруашылығын дамыту үшін жас мамандар қажет, сол себептен ауылдағы өмір деңгейін көтеру үшін ауылға көшіп баратын студенттерге, жәна басқа да тәжірибесі мол  қүнды мамандарға сол жерден үй сатып алу үшін, оны жөндеу үшін төмен процентпен ипотекалық несие беруге болар еді. Егер ауылда қала жағдайы жасалса, яғни телефонмен, сумен қамтамасыз ету, үйді орталықтан жылыту және т.б. жағдайлар жасалса, ол экологиялық тазалығымен жоғары маманданған кадрлерді өзіне тартар еді.

 Бұған кепіл ретінде ауылдағы немесе қаладағы үйін қоюға болады.

    Екіншіден, жастарды қолдау үшін  жастарды жеңілдік бойынша несиелеу  ұсынылады. Жас жұбайлар, оқу бітіргендер  және басқалар жұмысы бар бола  тұра үйлері жоқ болғандықтан, жоғары бағамен пәтер жалдап тұруда. Оларға көмек ретінде бірінші 30%-тік төлемді алмай-ақ, жатақханадан бөлме немесе жекешелендірілген пәтер алу үшін оларға ипотекалық несие беруге болар еді. Өйткені жалдан бюджетке көп дегенде тек 3% қана пайда түседі. Сол себептен Мемлекетке ипотекалық несиеден банкке түсіп отыратын проценттік ақыдан көбірек пайда түсер еді. Және бірінші 3-5 жылға %-тік ставкілер төмен болып, кейін өте келе жастардың тәжірибесі көбейген сайын, сәйкесінше, жалақысы да көбейген сайын бұл ставкілер көтеріліп отырар еді. Бұл жас мамандарға да, жаңадан тұрмыс құрғандарға да үлкен көмек.

      Несиелеу нәтижесінде Қазақстандық ипотекалық компаниямен ішкі инвестициялар-халықтың жинаған ақшасы, институционалды инвесторлардың ақшасы  тартылады. Экономиканың нақты секторының жанама қаржылануы, нақты айтқанда құрылыстың қаржылануы жүреді. Мемлекеттің қатысуынсыз ескі үйлерді ауыстыру мен жаңарту бойынша қор мен инфрақұрылымның мәселелері шешіледі. Ал мұның бәрі салық салу базасының өсуі мен бюджетке түсетін түсімнің көбеюіне әкеледі.

     Тұрғын үйге ипотекалық несие беру жүйесін ары қарай дамыту бойынша жұмыс бағдарламасының басты элементтері болып келесілер табылады:

•   коммерциялық ұйымдар шегінде бірігу жолымен ипотекалық несиелеудің және тұрғын үй нарығының барлық қатысушылары қарым-қатынасының іске асарлық механизмін құру;
• тұрғын үй ипотекалық несиелеу нарығының барлық қатысушыларының белсенділігін ынталандыруға бағытталған бюджеттік саясатты жүзеге асыру;

-  қалалық  деңгейде құқықтық және нормативтік  базаның жетілуі, оған қолдау көрсету, ал керек жағдайда республикалық деңгейде құқықтық, нормативтік базаны жетілдіру жолдары бойынша ұсыныстарды қолдап, алға тарту;

• қалалық ипотекалық жүйенің басқа облыстардың ипотекалық жүйесімен қарым қатынасы  механизмін жасау, біріккен бағдарламалар ұйымдастыру;
• тұрғын үй ипогтекасыеның даму облысында мамандар дайындау.

Әрине, ұзақ мерзімді ипотекалық нестиелеу  жүйесі мемлекет тарапынан қолдау көрмесе, олар оны дамыту бойынша заңдар қабылдамаса  жүзеге асуы бірталай.

     Ипотекалық несиелеу сферасына ақша қаражатын тарту ең басты мәселелердің бірі болып қалып отыр. Тұрғын үйді несиелеудің барлық жүйесінің дамуы осы мәселені шешуге байланысты. Бұл үшін қажет қаражат ипотекалық облигациялар шығару арқылы тартылады деп ойластырылуда.Олар Қазақстандық ипотекалық компанияның тұрғын үй ипотекалық несиелеу бойынша талап ету құқығымен қамтамасыз етілген. Басты отандық институционалдық инвесторлар болып зейнетақы қорлары мен сақтандыру компаниялары табылады.

    Қазіргі кезде қаржы нарығы инвестицияны үлкен көлемде бере алады. Ал нарықта қаржы құралдарының жетіспеушілігі байқалады. Республикалық бюджеттің құрылуының арқасында жағдайдың жақсаруы мемлекетке қарыздардың көлемін және олардың құнын түсіруге мүмкіндік берді. Сол себептен ипотекалық бағалы қағаздар инвесторлар тарапынан салымдардың альтернативті құралы ретінде қарастырылады.

     Ипотекалық бағалы қағаздардың табыстылығы ең басты элемент болып табылады, өйткені бұған Компанияның ипотекалық несиелеуінің ставкілері қатысты болады. Қазіргі кезде ипотекалық бағалы қағаздар нарықта ұсынылатын басқа бағалы қағаздармен бәсекелесе алмайды. Бұл эмитенттердің шетел валютасына номинацияланған қағаздарды шығаруға мәжбүр болғандығы себебінен және нарықтық табыстылықты ұсынуына байланысты болып отыр. Бұл халыққа ипотекалық несиелерді арзандату мәселесін шешуге мүмкіндік бермейді, өйткені инвесторлар күткен табыстылық бойынша ипотекалық облигацияларды шығару осы несиелер бойынша ставкілердің өсіп кетуіне әкелуі мүмкін. Ал егер облигациялар бойынша табыстылық нарықтықтан төмен қойылса (Қазақстандық ипотекалық компанияның төменгі ставкілер бойынша жүргізіліп отырылған саясаты шегінде) ипотекалық қағаздарды толығымен орналастыра алмау тәуекелі өсіп кетеді. Осы туындаған жағдайды және халықаралық тәжірибені сараптай отырып  мынадай шешім қабылданды: бірінші кезеңде ипотекалық облигацияларға белгілі бір преференциялар ұсынылуы керек: кейіннен мұндай қаржы инструменттерінің көлемі өскен кезде жүйенің қызмет етуіне зиян келтірмей –ақ біртіндеп бұл преференцияларды жоғалта салуға мүмкіндік болады.

     Атап айтқанда, әлемдік тәжірибені ескере отырып, ипотекалық бағалы қағаздарды мемлекеттік бағалы қағаздармен бірдей көлемде шығаруға болатындай жағдай жасау керек. Мысалға, инвесторларға белгіленген нормативтерді орындауға мүмкіндік беру: банктер үшін – капитализация және өтімділік, сақтандыру ұйымдары үшін – резервтер құру бойынша, зейнетақы қорларына – активтерді орналастыру бойынша. Онан басқа, ипотекалық облигацияларды шығару және тіркеу  бойынша процедураларды барынша оңайлату керек, сонымен қатар эмиссияны алымдар мен баждарды төлеумен байланысты артық шығындардан босату керек.

    Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің басқа да мәселелері болып мыналар табылады:

• салық салу жүйесі, мысалы халық үшін несиелердің құнын анықтайтын басты элемент болып табылатын ипотекалық құнды қағаздар бойынша инвесторлардың табысына салық салу бойынша;
• ипотекалық несие арқылы тұрғын үй алу бойынша шарттарды мемлекеттік тіркеу процедурасының өте ұзақ және қымбат болуы;

 Осы  мәселелерді шешу арқылы ипотекалық несиелеу көлемін өсіруге болар еді.

Қорытынды

      Осы жұмыста Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің ерекшеліктері, оның басты мәселелері қарастырылды. Осы саладағы кемшіліктер анықталып, оған негізінен мынадай шаралар қолдану ұсынылып отыр:

1. Несиені көбірек беру үшін, оның орташа және төмен жалақы алатындарға қолы жету үшін оларға жеңілдіктер жасау;
2. Жаңадан отбасын құрғандарды қолдау мақсатында  оларға ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді бастапқы  ақша сомасын алмай–ақ беру;
3. Ауыл шаруашылығын жандандыру мақсатында ауылдағы үйлерге жағдай жасап, ол үйлерді де несиеге беру арқылы ауылға жақсы мамандарды тарту;
4. Несие бойынша заңнамалық актілерді жетілдіру;
5. Ипотекалық нарық субъектілеріне салық жеңілдіктерін қолдану және т.б.

Ипотека көпшілікті құбылыс болу үшін, оған объективті алғышарттар жасалу керек  – елдегі жағдай толығымен өзгеру керек: тұрақтылық жоғарырақ, заимдар  арзанырақ, жалақы көбірек, өндіріс  нәтижелірек және т.б. болу керек.

     Қазақстандағы орташа кластың өсуі ипотеканы өркениетті стандарттарға жеткізеді және қазіргі кездегі ипотека өз алдына дамып, өркендеп, жетілуі арқылы “қоғамның нық тұруын” қамтамасыз етуіне өз үлесін қосуда.