Метод накопления активов

                                Метод накопления активов

 

                  Сущность метода накопления активов

 

  Активы предприятия — это состоящее из финансовых, материальных и невещественных активов имущество предприятия.

 Метод накопления активов – один из основных методов имущественного подхода, который можно широко использовать в практике оценки действующих предприятий. Метод накопления активов заключается в том, что последовательно определяется рыночная стоимость всех активов предприятия, а затем эти стоимости суммируются.

При оценке предприятий различными методами большое значение имеет  нормализация бухгалтерской отчетности. Однако при применении метода накопления активов она имеет некоторую  специфику: поправки вносятся не в доходы и расходы предприятий, а в содержание последнего отчетного баланса в части не операционных (излишних или непроизводственных) активов. После внесения поправок рассчитываются и анализируются финансово-экономические показатели оцениваемого предприятия. Этот анализ показателей должен дать представление о финансово-экономическом состоянии предприятия, что позволит эксперту-оценщику внести соответствующие окончательные поправки в стоимость предприятия, рассчитанную методом накопления активов.

 

                                     Оценка зданий и сооружений

 

Оценка зданий и сооружений при  реализации метода накопления активов  производится на базе рыночной стоимости. Стоимость недвижимости (зданий и  сооружений) определяется многими факторами. Эти факторы классифицируются специалистами по различным признакам.

 

По сферам проявления они подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, географические, правовые, физические, климатические и т.д.

По критерию объективности влияния  они могут быть подразделены на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).

Имеются и другие критерии классификации  факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений. Из всей их совокупности можно выделить основные, которые, в конечном счете, и определяют структуру стоимости объекта. Это местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструктивные решения, наличие и состояние инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.

Для оценки зданий и сооружений предприятия  используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный). В реальных условиях более приемлем затратный метод, который основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов.

1-й этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

 

2-й этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

 

3-й этап. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.

 

4-й этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат 2-го этапа минус результат 3-го этапа).

 

5-й этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на 4-м этапе.

 

Существует четыре основных метода определения восстановительной  стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:

1. метод сравнительной единицы измерения или метод удельной стоимости;
2. поэлементный;
3. сметный;
4. индексный.

 

Метод сравнительной единицы измерения или метод удельной стоимости-  заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратный, кубический, погонный метр и пр.

Поэлементный  метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

 

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством Российской Федерации.

 

Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (с точки зрения наличия необходимой  информации).

 

Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.

 

Физический  износ объекта – это снижение стоимости, которое обусловливается эксплуатационными и природными факторами. Функциональный износ выражается в снижении стоимости объекта, обусловленном в основном факторами научно-технического прогресса и связанном с ухудшением функциональных характеристик объекта. Внешний износ выражается в снижении стоимости объекта, обусловленном внешними (относительно объекта) факторами, например, изменения соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.

 

Существуют четыре способа  расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и способ расчета срока жизни здания или сооружения.

 

Экспертный способ заключается  в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений, после чего физический износ i-го элемента рассчитывается по формуле:

 

ИФi =Уi ПИi,

где Уi – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; ПИi – процент износа i-го конструктивного элемента.

 

Процент износа i-го конструктивного  элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ  зданий проявляется в потере его конструктивными элементами первоначальных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик на основе конструктивной схемы определенного элемента объекта, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный метод обследования данного конструктивного элемента. Эти методы позволяют оценщику выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. При этом составляется так называемая дефектная ведомость по всем основным элементам здания и сооружения.

Экспертный способ –  это наиболее трудоемкий и наиболее точный способ расчета физического  износа.

Стоимостной способ расчета  физического износа заключается  в определение затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Более точный результат по данному способу можно получить, если в расчете использовать средневзвешенные значения износа объекта.

Нормативный (или бухгалтерский) способ расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации.

Необходимо учитывать, что эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости  зданий и сооружений, а при оценке необходимо определять так называемый совокупный физический износ, включающий также норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

В Единых нормах амортизационных  отчислений величина норм рассчитывалась с учетом нормативных режимов  функционирования объектов, если оцениваемый объект подвергся особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясение, наводнение, агрессивная среда, вибрация), то необходимо применять поправочные коэффициенты.

Скорректированная норма  амортизационных отчислений Нск определяется по формуле:

Нск = Но (К1 + К2 + …+ Кn),

где Но – совокупная норма  амортизационных отчислений; К1, К2, …, Кn – поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов  и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем.

Совокупная норма амортизационных  отчислений определяется по формуле:

 

Но = Нн + Нкр,

где Нн – норма амортизационных  отчислений, определенная по Единым нормативам амортизационных отчислений; Нкр  – норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт.

Если у оцениваемого здания или сооружения истек нормативный  срок службы (т.е. его первоначальная стоимость полностью "самортизировалась"), то его стоимость определяется следующим  образом:

 устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни), который умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определяемую из Единых норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта.

Величина физического  износа здания или сооружения в данном случае рассчитывается путем умножения совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на хронологический срок службы здания или сооружения.

Используя способ расчета  срока жизни объекта, физический износ последнего можно определить несколькими путями. Во-первых, путем деления хронологического срока жизни, либо на типичный срок физической жизни, либо на нормативный срок службы строения.

Во-вторых, путем деления  эффективного срока жизни либо на типичный срок физической жизни, либо на срок экономической жизни, либо на нормативный срок службы строения.

Вышеприведенные способы  расчета физического износа наиболее просты. Однако часто бывает сложно рассчитать экономический и эффективный  сроки жизни строения. Тогда приходится приглашать специалистов – технических экспертов, которые без особого труда определяют эти характеристики.

Физический износ, так  же как и функциональный, бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ предполагает, что затраты на устранение износа меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление полов в цехе, водяных и газовых счетчиков, встроенных шкафов и т.д.

Неустранимым износ  считается тогда, когда затраты  на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. К неустранимому функциональному износу относится снижение стоимости объекта из-за влияния факторов, связанных с качественными характеристиками здания или сооружения.

Например, в Москве на рынке недвижимости большем спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому при оценке складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ.

Величина неустранимого  функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы  цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой  складского помещения, аналогичного оцениваемому).

Наиболее распространенным методом определения внешнего износа является метод анализа парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются  два сопоставимых объекта, один из которых  имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого здания или сооружения.

Другим способом измерения  внешнего воздействия является сравнение  доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода будет характеризовать величину внешнего износа. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.

Определив величину износа оцениваемого объекта, необходимо вычесть  ее из полной восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Для оценки зданий и сооружений с использованием затратного подхода  эксперту-оценщику приходится осуществлять сбор информации об объекте оценки. При этом необходимо изучить первичные  бухгалтерские документы, содержащие эту информацию. Данные о первоначальной стоимости зданий имеются в следующих документах:

 

– инвентарных карточках  учета основных средств;

 

– инвентарных карточках  группового учета;

 

– описях инвентарных  карточек по учету основных средств;

 

– актах приемки-передачи;

 

– актах приемки-сдачи  отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов;

 

– актах о ликвидации основных средств и в других материалах.

 

                                      Оценка машин и оборудования

 

Оценка машин и оборудования имеет свои особенности. Эксперт-оценщик  не только рассчитывает их стоимость, но и определяет также их качественные и количественные характеристики. Знание этих параметров необходимо для точного  и достоверного расчета стоимости  машин и оборудования.