Оценка стоимости имущества

Сравнительный подход к оценке стоимости машин  и оборудования реализуется в  следующих методах:

1. Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. Метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. Метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям;

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени.

Данный метод применим в том  случае, когда для оцениваемого объекта  известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать  эту цену на дату оценки.

Метод прямого сравнения  с идентичным объектом.

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости  оцениваемого объекта. Полная стоимость  замещения равна цене идентичного  объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени.

Поправки второй и третьей групп  выполняются практически всегда, а первой – выборочно с учетом их определенности и значимости.

Метод прямого сравнения  с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога  еще также поправки на параметрические  различия.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

• Поправочные корректировки (выполняются  внесением абсолютной поправки к  цене);

• Коэффициентные корректировки (выполняются  умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении  вносятся как поправочные, так и  коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок  внесения корректировок:

1. Вначале вносят коммерческие  корректировки с целью приведения  цены аналога к условиям оценки  стоимости. 

2. Поправки на дополнительные  устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на  главные параметры. 

Метод прямого сравнения  с аналогичными объектами с внесением  направленных качественных корректировок.

Метод может быть применен тогда, когда  для оцениваемого объекта можно  подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим  техническим характеристикам, а  следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между  двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит  в интервале между ценами аналогов, с учетом внесенных поправок.

Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять  тогда, когда нужно оценить большое  множество однотипных объектов, различающихся  значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как  представитель некоторого семейства  машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между  ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными  параметрами, с другой стороны. Поэтому  задача сводится к тому, чтобы математически  описать эту связь и далее  применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о  полезности оцениваемого объекта для  покупателя (грузоподъемность, мощность и т.д.).

В результате корреляционного анализа  разрабатывается либо однофакторную  модель, когда берется один ведущий  параметр-аргумент, либо многофакторную, когда имеется несколько параметров-аргументов. Расчеты по корреляционным моделям  дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой  статистический материал.

Независимо  от того, какой метод сравнительного подхода применяется, стоимость  машин и оборудования определяется в следующем порядке: изучение рынка  и сбор информации о недавних сделках  на рынке с аналогичными по функциям и параметрам объектами; отбор информации с целью повышения ее достоверности  о времени продажи, технических  и других характеристик аналогов; сравнение основных характеристик  оцениваемого объекта с соответствующими характеристиками аналога, оценка степени  схожести каждого из значимых элементов  объекта оценки по элементам сравнения, определение поправок к цене продажи; расчет стоимости объектов исходя из анализа цен аналогов и внесения в них соответствующих поправок.

 Выбор  метода определяется характером  объекта оценки, условиями его  использования и полнотой информационной  базы о ценах и параметрах  аналогичных образцов машин и  оборудования.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования. Чтобы определить стоимость по месту  использования, надо к рыночной стоимости  добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход к оценке стоимости машин и  оборудования заключается в расчете  затрат на полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемых объектов за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания. При определении полной стоимости  воспроизводства или полной стоимости  замещения учитываются все затраты, включая также затраты на транспортировку, такелажные работы, монтаж, запуск в  эксплуатацию и т.д. Главным элементом  в определении стоимости воспроизводства  и стоимости замещения является себестоимость изготовления объекта  идентичного или аналогичного оцениваемому (затраты на изготовление).

Затраты (издержки) в сфере производства и затраты (издержки) в сфере потребления: затраты (издержки) в сфере производства – расходы производителя продукции (затраты на изготовление); затраты (издержки) в сфере потребления  – расходы, которые несет покупатель (затраты на приобретение). Они складываются из затрат производителя (затрат продавца) плюс затраты на транспортировку, установку, монтаж, запуск в эксплуатацию. В  зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные  методы затратного подхода:

1) Методы, основанные  на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования:

- поэлементный  расчет затрат заключается в  суммировании стоимостей отдельных  элементов объекта оценки, а также  затрат на их приобретение, транспортировку  и сборку с учетом прибыли; 

- метод анализа  и индексации имеющихся калькуляций  заключается в определении стоимости  путем пересчета первоначальной  себестоимости суммированием индексированных  затрат по экономическим элементам  (затратам на материалы, комплектующие  изделия, зарплату рабочих и  косвенные расходы), приводя их  к современному уровню;

- метод укрупненного  расчета себестоимости заключается  в определении стоимости путем  расчета полной себестоимости  изготовления по укрупненным  нормативам производственных затрат  с учетом рентабельности производства.

2) Методы, основанные  на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального:

- метод замещения  или аналого-параметрический, который  основан на принципе замещения  и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по  полезности и функциям, что позволяет  на основании известных цен  и технико-экономических характеристик  объектов-аналогов рассчитывать  стоимость оцениваемого объекта; 

- индексный  метод (по трендам изменения  цен); метод удельных ценовых и  экономико-технических показателей,  который заключается в расчете  стоимости на основе удельных  ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного  параметра (производительности, мощности  и т.д.), массы или объема.

Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородно

объекта по формуле:

                               

 

где Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта;

Цод - цена однородного объекта;

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.

 

 

где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G0 / Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  по формуле:

 

 

где Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная  стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.

При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

 

 

 

где Сп - полная себестоимость объекта

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

 

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

Y - индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость  оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для  определения остаточной стоимости  машин и оборудования из восстановительной  стоимости вычитается суммарный  износ: физический, функциональный и  внешний.

Физический износ - это потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей объектом свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия внешней среды.

Физический износ машин и  оборудования преимущественно измеряется:

• методом срока жизни;
• методом укрупненной оценки технического состояния;
• методом потери производительности машин и оборудования;
• экспертным анализом физического состояния;

Метод срока жизни – физический износ рассчитывается исходя из оставшегося  срока жизни машин и оборудования, определяемого из условий эксплуатации объекта оценки: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и  периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т.д. Процент физического  износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической  жизни.