Оценка стоимости имущества

Во-вторых, для оценки текущей стоимости требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической информации. Надежность конечного результата оценки доходным подходом зависит от достоверности прогнозов динамики на многолетнюю перспективу таких показателей, как цены, тарифы, налоговые ставки и т.д., от надежности исходных данных о показателях, характеризующих работу оцениваемого комплекса, от правильности примененных методик учета и калькулирования затрат, назначения ставки дисконта, учета стоимости сопряженного недвижимого имущества и т.д. Так как источников ошибок много, то получаемый итоговый результат оценки не всегда оказывается точным.

Таким образом, оценка имущества с  позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы  получения доходов от оцениваемого объекта. Преимущество доходного подхода  состоит в учете перспектив будущей  доходности объекта имущества. Главный  недостаток данного подхода –  его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах.

Сравнительный подход к оценке базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей на рынке. С точки зрения сравнительного подхода, стоимость оцениваемого объекта равна реальной цене продажи аналогичного объекта, недавно зафиксированной рынком.

Преимуществом сравнительного подхода перед доходным и затратным является то, что он базируется на рыночных данных и отражает соотношение спроса и предложения  на рынках капитала. Стоимость оцениваемого объекта имущества фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналогов для  лучшей сопоставимости, тогда как  при применении других подходов к  оценке стоимость является результатом  произведенных расчетов.

Например, при оценке объектов недвижимого  имущества, в условиях развитого  рынка, когда есть возможность подобрать  достаточно близкие аналоги оцениваемого объекта, оценка с применением сравнительного подхода может оказаться наиболее точной.

Сравнительный подход чаще всего применяется при  оценке оборудования. Это связано, в  первую очередь с тем, что сравнительный  подход дает наиболее объективные результаты и исходные данные для расчетов, как правило, всегда доступны оценщику. Затратный и доходный подходы  реже используются при определении  рыночной стоимости оборудования, поскольку, с одной стороны, их применение часто  бывает затруднено, а с другой стороны, они дают менее объективные результаты оценки.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость или стоимость, независимую от места использования. Чтобы затем определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы. Именно в возможности получения действительно рыночной стоимости заключается главное достоинство этих методов.

Однако методы сравнительного подхода имеют и свои минусы, главный из которых заключается в том, что надежность оценок этими методами определяется полнотой и достоверностью рыночной информации, на обработке которой они построены. А для объектов, не имеющих открытого и массового рынка, применение этих методов оказывается вообще невозможным. Кроме того, данные методы предполагают «поштучную» оценку каждой машины или единицы оборудования, при большом множестве объектов оценка получается очень трудоемкой. Ускорение оценочных работ при некоторой уступке в точности можно получить, применяя методы расчета по корреляционно-регрессионным моделям и удельным ценовым показателям.

Таким образом, оценка стоимости может  быть произведена различными оценочными подходами. Результаты, полученные с  помощью разных подходов, отражают те свойства объекта оценки, которые  каждый из подходов считает главными. В совокупности, эти результаты позволяют  оценщику рассчитать единую величину стоимости объекта имущества, которая  будет наиболее точно отражать все  полезные свойства оцениваемого объекта  по состоянию на дату оценки.

                                 Заключение

Для определения  рыночной или другого вида стоимости  имущества оценщики применяют специальные  подходы и методы. Каждый метод  оценки предполагает предварительный  анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым  объектом.

В зависимости  от факторов стоимости, являющихся основными  переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить»  определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного  подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем  больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность  периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно  изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение  текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование  и возможная дальнейшая продажа  собственности. В данном случае применяется  оценочный принцип ожидания.

Во многих случаях каждый из трех подходов может  быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда  существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия  продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии, так как  быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также  нового строительства, для определения  варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также  в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о  ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости  материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и  т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими  характеристиками или устаревших объектов.

В целом, все  три подхода связаны между  собой. Каждый из них предлагает использование  различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для  затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования  коэффициентов капитализации, которые  также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком  различную перспективу. На совершенном  рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение  и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут  быть неправильно информированы, производители  могут быть неэффективны. По этим, а  также и по другим причинам данные подходы могут давать различные  показатели стоимости.

                       Список литературы

1. Егоров М.Е., Дементьев В.И., Тишин С.Д., Дмитриев В.Л. «Технология машиностроения». Высшая школа, 1965.
2. Балакшин Б.С. «Основы технологии машиностроения». Машиностроение, 1966.
3. Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В., Фадеев П.В. Практика оценки стоимости машин и оборудования: Учебное пособие.– М.:Финансы и статистика 2005.– 265 с.