Особенности потребительского кредита в России. Ипотека

Как и когда  расстаёмся с квартирой?

Взыскание обращается на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае ненадлежащего  исполнения обязательства должником (в частности, неуплаты или несвоевременной  уплаты всей суммы долга или её части), если договором ипотеки не предусмотрено иное.

Так, если вы должны периодически вносить  платежи (основная сумма долга плюс проценты), то взыскание допускается  при систематическом нарушении  сроков их внесения – более трёх раз в течение 12 месяцев.

Однако договор  об ипотеке может предусматривать  иные условия. Вместе с тем суд  может отказать в обращении взыскания  на имущество, если допущенное должником  нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно  и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Единственным  нарушением является уже указанное  нарушение сроков внесения платежей более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая отсрочка незначительна.

Есть ситуации, когда банк может потребовать  досрочной уплаты всей суммы долга  по кредиту. В Законе об ипотеке определены три таких случая.

Первый. Если вы грубо нарушаете правила пользования  заложенным имуществом. Тогда банк может потребовать досрочной  уплаты всей суммы по кредиту. Срок, в течение которого вы должны погасить кредит в данном случае должен быть предусмотрен договором, а если нет, то по закону он составляет один месяц.

Второй случай. Вы можете распоряжаться заложенной квартирой – дарить, её продавать, менять и т.п. однако делать это вы можете только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором. Если вы нарушили эту норму, то банк так  же имеет право на досрочное расторжение  договора.

И последнее. Если государство решит  обратить ваше имущество в собственность  – путём изъятия (выкупа) для государственных  нужд, реквизиции или национализации, - то банк приобретает право преимущественного  удовлетворения своих требований из суммы причитающегося вам возмещения. Но если государство расщедрилось и предлагает вам взамен другое имущество, то ипотека будет распространяться уже на него. Однако у банка есть лазейка: в законе сказано, что, если интересы залогодержателя не могут быть в полной мере защищены вышеперечисленными действиями, он вправе потребовать досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное вам взамен изъятого. Это же правило действует и в случае конфискации имущества за совершённое преступление или иное правонарушение.

Если банк не сочтёт нужным потребовать  досрочного исполнения обязательства, то ипотека сохраняет силу и при  переходе права собственности на это имущество: например при продаже залог сохраняется. Во всех перечисленных случаях банк вправе потребовать исполнения обязательства, а при невыполнении этого требования – обращение взыскания на заложенное имущество.

Подводные камни.

Следует отметить, что с расширением  ипотечного кредитования условия предоставления кредитов не упрощаются. Приготовьтесь  к тому, что список документов, которые  придётся представить для получения  ипотечного кредита, будет очень  длинным.

В каждой ипотечной программе есть свои подводные камни. О многих проблемах  потенциальный заёмщик узнаёт только в середине нелёгкого пути оформления кредита, а целый ряд важных проблем  всплывает и вовсе в самый  последний момент.

Как говорилось ранее, кроме залога квартиры у вас могут потребовать  и поручительства нескольких лиц. Поручители должны быть платёжеспособны, т.е. их совокупная «белая» зарплата должна позволить  им взять кредит в сумме, соответствующей  сумме вашего кредита. Банк может  потребовать, чтобы созаёмщиком по кредиту стали ваша супруга или супруг, а так же совершеннолетние дети. Не удивляйтесь если банк потребует застраховать недвижимость не только от риска уничтожения и повреждения, но так же жизнь и трудоспособность заёмщика и риск утраты права собственности на квартиру. Будущему заёмщику необходимо знать, что ипотечное жильё нельзя подарить, продать, поменять, сдать в аренду. Если в семье есть несовершеннолетние дети, то для сдачи квартиры в залог необходимо разрешение органов опеки. Взять такое разрешение не просто.

Большинство банков взимает дополнительные сборы и за рассмотрение заявки на получение кредита, и за оценку квартиры. Регистрация сделки у нотариуса  –1,5% от суммы кредита. Расходы по страхованию квартиры составят 1-1,5% в год от стоимости имущества. При продлении страхового полиса страховой взнос за каждый последующий  год будет уменьшаться, так как  они начисляются исходя из суммы  оставшегося основного долга.

Условия досрочного погашения кредита  у банков различны. В большинстве  банков не разрешается погасить кредит в течение полугода или года. Далее  за досрочное погашение вводятся штрафные санкции или устанавливается минимальный объём досрочных выплат. Сбербанк разрешает досрочное погашение. В Инвестсбербанке в рамках программы «Delta Credit» (кредит на 10 лет) в течение первых шести месяцев досрочное погашение запрещено, далее за досрочное погашение устанавливается комиссия.

Налоговые льготы.

Российское законодательство предоставляет  налоговую льготу клиентам, которые  приобрели новую квартиру в кредит. В соответствии с гл. 23 Налогового кодекса РФ облагаемый налогом доход  граждан уменьшается на суммы, израсходованные  на приобретение жилья, а так же на суммы, направленные на погашение процентов  по ипотечному кредиту. Максимальная, не облагаемая налогом сумма – 1 000 000 рублей.

Ознакомившись с потребительским кредитом внимательнее, мы могли заметить, что в России такая форма кредита, на сегодняшний  день, не получила столь сильного  распространения, как в других капиталистических  странах. Объяснение этому можно  найти в том, что Российская федерация  лишь недавно вступила на путь капиталистического развития. Быть может это и к  лучшему, т.к. это даст ей возможность  поднять уровень благосостояния людей в стране, но и несомненно заранее предвидеть и избежать негативных последствий влияния потребительского кредита на экономику страны.

На данный момент потребительский кредит, хотя и предоставляется во многих банках по всей стране (например Дельта банк, 1О.В.К., Сбербанк, и т.д.), но немногие люди знают о нём достаточно, для того, чтобы им пользоваться. Возможно в этом виновато наше правительство т.к. люди получают самый минимум информации (некоторые даже не могут отличить кредитную карточку от сберегательной). А ведь у нас многие люди, живя от зарплаты до зарплаты, зачастую в конце месяца испытывают недостаток в деньгах, если бы многие из них знали о потребительском кредите, то эта проблема была бы решена.

 Единственное  чего хотелось бы, так это того, чтобы кредит оставался доступным для всех, а процентные ставки не поднимались до высокого уровня, как во многих других странах, где потребительский кредит в своей капиталистической форме существует уже с давних времён.

3.Ипотека в России

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком  на пути его жизнедеятельности. Сегодня  в России достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу  выплачивать её полную стоимость. Во всем мире люди давно пользуются кредитами  для того, чтобы делать дорогостоящие  покупки. И проблема приобретения жилья  решается в рамках развитой системы  ипотечного кредитования. Так на западе в кредит покупается 80-90% жилья.

Государственная поддержка  граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных  кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных  субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Также возможна система  софинансирования – приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это на наш взгляд, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

3.1.История и  перспективы развития ипотеки

Этот термин “ипотека” (hypotheca) впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась определенными земельными владениями. В средние века понятие ипотека вошло в европейское законодательство, тогда же, в XIII веке, стало известн6о и в России. Однако после октябрьских преобразований ипотеку как форму залога исключили из финансово-экономической системы страны. Возврат к этой модели кредитования в нашей стране произошел не так давно, в начале 90-х годов.

Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Заключение

Основной  проблемой Российского кредитования на современном этапе  невозможность и нежелание банков проводить долгосрочное кредитование, что связано с отсутствием кредитных ресурсов, а также с риском невозвращения кредитов.

На  современном этапе в России особенное  внимание следует уделять развитию потребительского кредита. Покупка  в рассрочку не развита, хотя это  достаточно удобная на практике форма  оплаты товаров и услуг, такая  форма оплаты позволяет осуществлять расходы в то время, когда доходы ещё не поступили.

Кредитные карточки только начинают появляться в нашей стране, и то оплатить покупку в магазине при помощи таких карточек возможно далеко не во всех магазинах. Использование таких карточек позволило бы отказаться от наличных денег, что для нашего населения еще неприемлемо.

Список используемой литературы

1. Галанова В.А., «Рынок ценных бумаг. Учебник для вузов», Российская экономическая  академия имени Г.В.Плеханова, 2007г.
2. Жуков Е.Ф., «Рынок ценных бумаг», «ЮНИТИ-ДАНА», 2009г.
3. Стародубцева Е.Б., «Рынок ценных бумаг», «Инфра-М», 2006г.
4. Трошин А.Н., «Финансы и кредит», «ИНФРА-М», 2009г., гл.3, §1 «Кредиты».
5. Шмырева А.И., «Деньги. Кредит. Банки», Новосибирский государственный университет экономики и управления, 2008г., Тема 8 «Теория кредита».
6. Журнал «Ипотека и кредит», Фёдоров.А., «Задолжность по ипотечным кредитам: прогноз на 2011г.», Ж №1(20), 2011г.
7. http://www.ipocred.ru/
8. http://ru.wikipedia.org/