Финансирование ЖКХ

Запланировано, что к 2010 г. большая часть жилого фонда должна быть приватизирована, а в качестве структур ЖКХ должны остаться только ТСЖ и выбранные  на конкурсе управляющие компании.

Принимая во внимание все вышеизложенное, в данной аналитической записке мы постараемся  проинформировать предпринимателей об актуальных проблемах жилищно-коммунального  хозяйства и роли малого бизнеса  в сфере ЖКХ.

Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит  от эффективного разделения функций  между собственниками жилищного  фонда (или организациями, уполномоченными  выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными  организациями.

От лица собственников  государственного жилищного фонда  Российской Федерации и ее субъектов  на практике выступают специализированные подразделения или структуры  органов государственной власти (комитеты по управлению государственным  имуществом, департаменты жилищно-коммунального  хозяйства и т.п.), а также предприятия  различных форм собственности, которым  жилищный фонд передан в хозяйственное  ведение или оперативное управление (ведомственный жилищный фонд).

От лица собственников  муниципального жилищного фонда  выступают, как правило, специализированные структуры или подразделения  органов местного самоуправления (комитеты по управлению муниципальным имуществом, управления жилищно-коммунального  хозяйства).

Частные собственники могут быть представлены юридическими и физическими лицами, имеющими в  собственности жилищный фонд, товариществами собственников жилья или другими  организациями, объединяющими непосредственно  собственников жилых и нежилых  помещений в жилых зданиях (кондоминиумах).

При формировании или выборе организации, которая  будет обеспечивать управление недвижимостью  в жилищной сфере, собственник должен руководствоваться двумя соображениями:

- управляющая  компания должна быть в максимальной  степени ориентирована на удовлетворение  нужд нанимателей и собственников  жилья в части предоставления  им жилищно-коммунальных услуг;

- управляющая  компания и ее персонал должны  быть заинтересованы, в том числе  и финансово, в качестве своего  труда.

Такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих  организационно-правовых и финансовых механизмов.

Функции управляющей  компании могут выполняться субъектом  любой организационно-правовой формы.

Эксперты, исследующие  проблемы ЖКХ считают, что для  создания благоприятных условий  представителям малого бизнеса и  привлечения их в жилищную и коммунальную сферы необходимо:

- осуществить  финансовое оздоровление предприятий  и организаций жилищно-коммунального  комплекса; 

- законодательно  установить единый порядок тарифного  регулирования; 

- перевести отдельные  виды услуг на самоокупаемость; 

- провести детальный  анализ системы управления жилищным  и коммунальным комплексами муниципальных  образований; 

- создать реальные  рыночные отношения в сфере  управления жилищным фондом. А  для выполнения всех этих условий,  как уже говорилось, требуется  государственная поддержка модернизации  и реконструкции объектов ЖКХ. 

Применение тех  или иных механизмов привлечения  частного бизнеса в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг зависит  от норм действующего законодательства, определенных местных условий, а  в большей степени воли органов  местного самоуправления, их желания  навести порядок в этой сфере  муниципального хозяйства.

Безусловно, в  нашей стране, в сфере ЖКХ - очень  большие проблемы и не всякий предприниматель  рискнет своим бизнесом, погружаясь в них. Более 290 миллионов квадратных метров или 11 процентов всего жилого фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного  заселения. Еще 250 миллионов квадратных метров или 9 процентов требуют реконструкции. Около 20 процентов городского жилого фонда не благоустроено, а в малых  городах каждый второй дом не имеет  инженерного обеспечения. В целом  по России в неблагоустроенных квартирах  проживают около 40 миллионов человек - каждый третий-четвертый.

Для достижения намеченных целей необходимо, как  считают эксперты, обеспечить финансовое оздоровление предприятий ЖКХ, обеспечить условия для снижения издержек и  повышения качества предоставляемых  услуг, обеспечить инвестиционную привлекательность  жилищно-коммунального комплекса, оказывать государственную поддержку модернизации объектов жилищно-коммунального комплекса.

Программные мероприятия  включают инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию дебиторской и кредиторской задолженности предприятий ЖКХ, ликвидацию дотационности жилищно-коммунального  комплекса и обеспечение стабильности и достаточности финансирования затрат по предоставлению услуг, совершенствование  экономических механизмов в жилищно-коммунальной сфере и формирование благоприятных  условий для привлечения в  нее инвестиций.

Слаженные действия всех уровней власти, выполнение ими  поставленных подпрограммой задач  позволят обеспечить повышение эффективности, качества жилищно-коммунального обслуживания, надежность работы инженерных систем жизнеобеспечения, комфортность и безопасность условий проживания, социальную защиту населения при оплате жилья и  коммунальных услуг - главные цели проводимых преобразований в ЖКХ.

В условиях рынка  в жилищной сфере формируются  договорные отношения, создаются альтернативные структуры по управлению жильем, вводится независимая экспертиза тарифов  в ЖКХ на стадии их утверждения, устанавливаются  приборы учета энергоресурсов, модернизируются  источники теплоснабжения. К сожалению, внедрение даже отдельных элементов  рыночных отношений в жилищной сфере  происходит медленно и в объемах  недостаточных для создания комфортных условий проживания в существующем жилом фонде.

Сегодня основные фонды ЖКХ характеризуются следующим. Износ объектов коммунального хозяйства  достигает 70% (эксплуатация зачастую сводится к латанию "худых" сетей). Форма  собственности - муниципальная. Применяемые  технологии малоэффективны и энергозатратны (потери от неэффективного использования  ресурсов составляют до 40-60%). В результате имеем низкий уровень среды обитания, низкое качество воды, сверхнормативное загрязнение окружающей среды и, как следствие, - нарушенная экология и сокращение продолжительности  жизни населения. Для изменения  сложившейся ситуации необходимо провести:

- модернизацию  объектов и систем водоснабжения  и водоотведения с применением  современных технологий очистки  и обеззараживания воды (объем  финансирования около 350 млрд. руб.);

- реконструкцию  объектов теплоснабжения (67 тыс.  тепловых источников) и систем  теплоснабжения (350 тыс. км) путем  ликвидации неэффективных котельных,  строительства модульных и крышных  котельных, применения современных  материалов при прокладке трубопроводов,  а также переход на поквартирное отопление с использованием теплогенераторов (объем финансирования около 500 млрд. руб.).

- техническое  перевооружение городских систем  электроснабжения трансформаторных  подстанций, линий электропередач (около  150 млрд. руб.).

Жилищный  фонд Основные характеристики: форма собственности - смешанная, в основном муниципальная и частная (приватизированное жилье), износ - более 53%. Из 2,8 млрд. кв. м. жилья около 300 млн. кв. м. - ветхое и аварийное, в том числе многоквартирное - 90 млн. кв. м. Ежегодный прирост аварийного ветхого жилья составляет 10-15%.

Для изменения  сложившейся ситуации необходимо, в  первую очередь, реконструировать более 250 млн. кв. м. жилищного фонда крупнопанельного домостроения и ликвидировать ветхий и аварийный жилищный фонд в объеме около 90 млн. кв. м. (около 2,5 трлн. руб.). Кроме того, переход на нормативный  режим капитального ремонта жилищного  фонда в объеме 6-8% в год (с учетом недоремонта) предусматривает установку  в домах приборов учета и регулирования  потребляемых энергоресурсов и потребует  около 1 трлн. руб. ежегодно. Таким образом, только для модернизации основных фондов ЖКХ необходимы значительные финансовые средства - порядка 4,5-5,0 трлн. руб.

Система управления. Как показывает опыт, в жилищно-коммунальном хозяйстве отсутствуют цивилизованные гражданско-правовые отношения из-за остаточного принципа финансирования и сохранения административных методов управления. В отрасли функционируют муниципальные унитарные предприятия (МУП), которые, по оценке специалистов, являются самой неэффективной формой хозяйствования.

По существующему  законодательству ЖКХ, будучи многоотраслевым  комплексом, относится к компетенции  органов местного самоуправления. На этой основе и строится вся система  управления ЖКХ. В администрациях многих регионов на областном, краевом и  республиканском уровнях отсутствуют  структурные подразделения, занимающиеся проблемами ЖКХ региона, в компетенцию  которых входило бы решение вполне конкретных задач по выводу ЖКХ из кризисного состояния. В то же время  ЖКХ несет на себе бремя обязательств далеко не муниципальных и не подкрепленных  достаточным финансированием из бюджета (социальная защита населения, обеспечение услугами ЖКХ бюджетозависимых потребителей и др.). Сегодня предприятия  ЖКХ вынуждены эксплуатировать  заведомо неэффективное оборудование и жилье, построенное несколько  десятков лет назад по неэффективным  технологиям, когда идеология энергосбережения и энергоэффективности еще не были приоритетом государства. Из-за отсутствия четко сформулированного "правового коридора" реформы ее вектор на местах меняется, как флюгер, с приходом нового губернатора, а тем более мэра. Нет консолидированного мнения депутатов, сенаторов, Правительства РФ, губернаторов, мэров, законодательных собраний регионов и городов.

Для изменения  сложившейся ситуации на переходный период необходима соответствующая  система управления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях  с вполне конкретными задачами и  полномочиями по выводу из кризиса  этой отрасли национальной экономики.

В настоящее  время существует две формы социальной поддержки населения по оплате жилищно-коммунальных услуг - льготы и субсидии.

Льготы - социальная поддержка населения по оплате жилищно-коммунальных услуг - установлены по категориальному  и профессиональному признакам. До начала 90-х годов число льготополучателей  достигало 26,8 млн. человек, а к 2001 г. - до 48,0 млн. человек.

Различие в  численности льготников по данным Минтруда и Госстроя РФ обусловлено тем, что  ряд граждан имеет несколько  оснований на получение льгот ("Герой" и "ветеран", "член семьи" и "инвалид", и т. д.), в среднем на каждого  льготника приходится по 2,1 льготы. Право получения льготы согласно закону реализуется по одному основанию. В 2002 г. льготы по оплате ЖКУ предоставлены  на сумму около 40,0 млрд. руб.

Субсидии - адресная система социальной поддержки населения  по оплате жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемая по имущественному признаку. Начала вводиться в 1994 г. и  работает во всех регионах. В 2002 г. субсидии были предоставлены 10% российских семей  на сумму 13,8 млрд. руб. На местах две  формы социальной защиты населения  накладываются друг на друга. Приоритетной формой социальной защиты населения  является льгота. Льготополучатели неравномерно распределяются по доходным группам. Основная часть их приходится на население  с доходами от 500 до 2000 руб. Это пенсионеры и ветераны.

При наличии  существующей системы льгот по оплате жилья и коммунальных услуг 15-20% населения  никогда не обращается за субсидиями. Расчетная часть населения, которая  могла бы обратиться за субсидиями, не будь льгот, может достигать 42,6%.

Таким образом, наличие двух форм социальной защиты населения по оплате жилищно-коммунальных услуг приводит к уменьшению оплаты ЖКУ населением на сумму около 55 млрд. руб. в год. Эти средства должны компенсироваться предприятиям ЖКХ из бюджета. В 2002 г. компенсация составила около 60% от потребности.

Система финансирования работ (услуг) в ЖКХ Предприятия  ЖКХ предоставляют услуги (ремонтно-эксплуатационные, водо-, тепло-, электро-, газоснабжение  и вывоз твердых бытовых отходов) следующим группам потребителей:

- населению (50%);

- бюджетно-зависимым  потребителям (30%);

- промышленным  и другим потребителям (20%).

Для каждой категории  установлена своя цена: для населения - ниже себестоимости; для бюджетно-зависимых  потребителей - по себестоимости; для  промышленных потребителей - в несколько  раз выше себестоимости.