Бизнес-план гостинечного комплекса

Аскл = Sскл*Ц*12 месяцев, где

Sскл – площадь, сдаваемая под склады, кв.м;

Ц – стоимость аренды за 1 кв. м, руб.

1 год: Аскл = 270*40*12 = 129600 руб. = 129,6 тыс.руб.

Стоимость номеров:

Сном = Н*Ц*Ч*365 дней, где

Н – количество номеров;

Ц – цена за номер в сутки, руб.;

Ч – средняя наполняемость номера в сутки, чел.

1 год: Сном = 130*210*2*365 = 19929000 руб. = 19929 тыс. руб.

Дополнительные доходы образуются за счет инициированных реабилитационным гостиничным комплексом других видов бизнес услуг (разного рода лечебные процедуры, рестораны, кафе, бассейн и другое). В первый год принимается величина этих услуг в размере 2-3% от всех поступлений. В последующие годы с учетом становления рынка предлагаемых услуг их принимаем в размере 20-30% от суммы всех поступлений комплекса.

В исходных данных представлены данные на первый год разработки проекта, в последующие годы планируется ежегодное изменение поступлений. В этой связи стоимость аренды и средняя цена за пользование номером в сутки ежегодно повышается на 10%

Таблица 5 – Структура поступлений, тыс. руб.

                            Затраты и прибыль на период инвестирования проекта связаны с предоставлением комплексных гостинично-реабилитационных услуг.

Таблица 6 – Затраты на оказание комплексных гостиничных услуг

*) заработная плата персонала на первый и второй год эксплуатации проекта не меняется. В дальнейшем планируется увеличение заработной платы на 10% ежегодно.

4. Оценка безубыточности проекта

Оценка безубыточности проекта проводится с помощью показателей операционного анализа: порога рентабельности, валовой маржи, силы действия операционного рычага, запаса финансовой прочности.

Расчеты по данным показателям представлены в таблице 7.

Таблица 7 – Расчет порога рентабельности и запаса финансовой мощности

К постоянным затратам относятся 70% затрат на заработную плату с соответствующими отчислениями, а также 60% затрат от других эксплуатационных затрат.

1 год: (0,7*(4320 + 1598,4) + 0,6*10300) + 264= 10586,88 тыс. руб.

2 год: (0,7*(4320+1598,4) + 0,6*13454,892) + 264 = 12479,815тыс. руб.

3 год: (0,7*(4752 +1758,24) + 0,6*14800) + 264 =13701,397 тыс. руб.

4 год: (0,7*( 5227,2+1934,064) + 0,6*16280,419) + 264= 15045,163тыс. руб.

5 год: (0,7*( 5749,92+2127,285) + 0,6*17908,461) + 264 =16523,25 тыс. руб.

А) Зарплата персонала = Численность персонала*средняя з/п в месяц*12 мес = 300*1200*12 = 4320000 руб. = 4320 тыс. руб.

Б) ВМ = В – Переменные Затраты, где

ВМ – валовая маржа;

В – выручка от реализации (Объем реализованных услуг).

В) КВМ = (В – Переменные Затраты)/В

Г) Порог рентабельности = Затраты Постоянные / КВМ, где

КВМ – коэффициент валовой маржи

Д) ЗФП = В – Порог рентабельности, где

ЗФП – запас финансовой прочности

Согласно выполненным расчетам можно проследить, что объем реализованных услуг растет с каждым последующим годом, следовательно увеличивает прибыль проекта. Запас финансовой прочности достаточно высокий.

5. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

В процессе реального инвестирования оценка эффективности инвестиционных проектов является самым ответственным этапом. От того, насколько объективно и всесторонне проведена эта оценка, зависят сроки возвращения вложенного капитала, варианты альтернативного его использования, также поток прибыли предприятия, которое генерируется, в будущем периоде. Эта объективность и обобщенность оценки эффективности инвестиционных проектов существенно определяется использованием современных методов их проведения.

Базовыми принципами и методологическими подходами, которые используются в современной практике оценки эффективности инвестиционных проектов, являются следующие:

1.     Оценка эффективности инвестиционных проектов должна осуществляться на основе составления объема инвестиционных затрат, с одной стороны, и сумм и сроков возвращения инвестированного капитала, с другой стороны. Это общий принцип формирования системы оценочных показателей эффективности, согласно которым результаты какой-либо деятельности должны будут сопоставлены с затратами (примененными ресурсами) на ее осуществление. Касаясь инвестиционной деятельности, он реализуется путем составления прямого и обратного потоков капитала, который инвестируется.

2.     Оценка объема инвестиционных затрат должна охватывать всю совокупность ресурсов, связанных с реализацией проекта, которые используются. В процессе оценки должны быть учтены все прямые и непрямые затраты денежных средств (собственные и заемные), материальных и нематериальных активов, трудовых и других видов ресурсов.

3.     Оценка возвращения капитала, который инвестируется, должна осуществляться на основе показателя «чистого денежного потока». Этот показатель формируется за счет сумм чистой прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта.

4.     В процессе оценки суммы инвестиционных затрат и чистого денежного потока должны быть обязательно приведены к настоящей стоимости. Это связано с тем, что процесс инвестирования в большинстве случаев осуществляется не один раз, а проходит несколько этапов. Поэтому, за исключением первого этапа, все дальнейшие суммы инвестиционных затрат должны приводиться к настоящей стоимости (с дифференциацией каждого последующего этапа инвестирования). Также должна приводиться к настоящей стоимости и сумма денежного потока (по отдельным этапам его формирования).

5.     Выбор дисконтной ставки в процессе приведения отдельных показателей к настоящей стоимости должен быть дифференцирован для разных инвестиционных проектов. В процессе такой дифференциации должны быть учтены уровень риска, ликвидности и другие индивидуальные характеристики реального инвестиционного проекта.

При смешанном капитале (в данном случае заемные средства в разных сочетаниях) необходимо находить норму дисконта как средневзвешенную стоимость капитала WACC.

WACC = We * Ke + Wd * Kd, где

We – часть кредита в структуре капитала;

Ke – стоимость кредита в процентах;

Wd – часть акционерного капитала в структуре капитала;

Kd – стоимость акционерного капитала в процентах.

В таблице 8. представлена структура капитала.

Таблица 8 – Расчет средневзвешенной стоимости инвестиционного капитала