Теоретические основы оценки стоимости предприятия

 

Ошибки, допускаемые при  выборе методики проведения расчетов по проекту

Ошибки данной группы допускаются, как правило, в проектах, посвященных реструктуризации или реорганизации предприятия (группы предприятий), а также в проектах организации производства нового продукта в многопродуктовых организациях. Главной ошибкой для таких проектов представляется использование метода чистых оценок эффективности деятельности предприятия вместо приростного или сопоставительного методов .

В таких проектах происходит подмена результата реализации проекта  планируемым совокупным результатом  деятельности предприятия:

в проектах реструктуризации и реорганизации результат реализации проекта (прирост дохода или экономию на затратах в результате внедрения  проектных мероприятий) оценить  достаточно сложно, поэтому разработчики в составе поступлений по проекту указывают запланированную выручку предприятия, а не реальный экономический эффект;

в проектах организации  производства нового продукта наиболее распространенной ошибкой является рассмотрение в качестве доходов  по проекту не выручки от реализации данного конкретного продукта, а валовой выручки предприятия. При этом в качестве инвестиционных затрат в расчетах учитываются лишь затраты на освоение производства продукта в рамках проекта. Такое несоответствие приводит к завышению показателей эффективности реализации проекта.

 

Ошибки, допускаемые при  проведении финансово-экономических  расчетов по проекту.

При проведении финансово-экономических  расчетов по проекту ошибки в большей  части связаны не с расчетом показателей  эффективности, а с определением начальных условий его реализации.

Наиболее распространенной ошибкой расчетного характера является неправильное определение состава  инвестиционных (единовременных) затрат по проекту. Разработчики проектов отождествляют  инвестиционные затраты с капитальными вложениями (капитальным строительством, приобретением технологического оборудования) и, как правило, не включают в их состав прирост потребности в оборотном капитале, затраты, связанные с организацией сбытовой сети, подбором и подготовкой персонала, расходы на проведение НИОКР и другие составляющие, традиционно относимые к инвестициям (хотя финансируемые по перечисленным статьям мероприятия и предусмотрены другими разделами бизнес-плана проекта). Исключение данных статей инвестиционных затрат из расчетов можно объяснить условиями проводимых инвестиционных конкурсов, согласно которым размер государственной поддержки определяется в процентах от капитальных вложений, в связи с чем разработчики не акцентируют внимания на прочих затратах. Однако, инвестиционные затраты, не носящие капитального характера, также требуют финансирования и не учитывая их авторы существенно занижают потребность проекта в источниках финансирования.

Ошибки, связанные с  оценкой источников финансирования и управлением задолженностью по проекту. К числу ошибок данной группы относятся:

превышение инвестиционными  затратами суммарного размера привлекаемых источников финансирования проекта (включая  реинвестируемую прибыль) - недостаток источников финансирования проекта;

несоответствие графика  привлечения источников финансирования графику инвестиций, приводящее к возникновению дефицита источников финансирования в некоторые интервалы планирования;

невыплата процентов  по привлекаемым на платной основе заемным средствам (отсутствие расчетов процентных платежей);

погашение привлекаемых заемных источников финансирования не в полном объеме или с нарушением запланированных кредитными соглашениями сроков;

Ошибки при расчете  амортизационных отчислений по проекту (данные ошибки допускаются в 90% проектов):

реализация инвестиционного проекта, как правило, не связана с вводом в действие полностью новых предприятий. Практически каждый проект предполагает использование ранее введенных зданий и сооружений, частично - ранее введенного оборудования. Несмотря на это при разработке инвестиционного проекта в составе затрат не учитывается амортизация ранее введенных основных фондов, что ведет к завышению прибыли, получаемой от реализации проекта;

амортизацию вновь приобретаемых (вводимых) основных фондов рассчитывается исходя из цены приобретения, а не исходя из балансовой (первоначальной) стоимости. Данная методическая ошибка приводит к тому, что в первоначальную стоимость основных фондов включается налог на добавленную стоимость, уплаченный при приобретении объекта основных средств, и не включается стоимость доставки, установки и пуско-наладки оборудования.

Не в полном объеме определяется налоговая нагрузка проекта. В частности:

не производятся расчеты  налога на имущество;

не учитывается НДС, принимаемый к зачету;

не правильно определяется размер льгот по налогу на прибыль при формировании финансовых результатов: в то время как согласно действующему законодательству РФ в качестве льготы по налогу засчитывается сумма прибыли, направленная на погашение кредитов, привлеченных на инвестиционные цели, и выплату процентов по ним, после полного расходования амортизационного фонда на указанные цели, авторы инвестиционных проектов пренебрегают последним обстоятельством и независимо от наличия амортизационного фонда уменьшают налогооблагаемую прибыль на размер погашения кредитов и выплаты процентов по ним.

Перечисленные недостатки существенно искажают результаты реализации проекта. При проведении экспертизы пересчет проекта с устранением  перечисленных ошибок приводит к  получению негативных результатов, на основе которых проект, первоначально оцененный как высокоэффективный, может быть признан непривлекательным для вложения средств.

 

 

Терминология профессиональной деятельности в области оценки бизнеса.

 

 

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

 

Арендатор - лицо, законно  пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.

 

Арендная плата - плата  за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

 

Арендодатель - юридическое  или физическое лицо, имеющее право  сдачи в аренду некоторого имущества, возможно, не собственного.

 

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

 

Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих  денежных потоков (доходов и расходов).

 

Земельный участок - часть  недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными по земельным ресурсам и землеустройству.

 

Заказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке.

 

Здания - один из видов  сооружений. Входят в состав недвижимости.

Земля -

1. Пространственный ресурс, территория.

2. Частная собственность  в виде участка территории, определяющий  атрибут недвижимой собственности  (см. недвижимость). Термин земля  - в обычном смысле означает  участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин «земля» употребляется в смысле территория, участок, а не почва).

 

Износ (обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

 

Интерес - выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в  чем-либо).

 

Капитализация - преобразование ожидаемых в будущем доходов  в единовременно получаемую в  настоящий момент стоимость.

 

Клиент - см. Заказчик.

 

Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли.

 

Недвижимое имущество(недвижимые вещи) - земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 

Недвижимость - см. Недвижимое имущество.

 

Обесценение - см. Износ.

 

Отчет - документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки.

 

Опцион - право покупки  или аренды недвижимости в будущем  на оговоренных в настоящее время  условиях.

 

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный  акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

 

Права на недвижимость - имущественные права, связанные  с пользованием, владением и распоряжением  недвижимостью.

 

Право собственности - право  по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.)

 

Принципы оценки - интерпретация  общих экономических законов  для целей оценки недвижимости. Эти  принципы следующие:

1. принцип спроса и  предложения; 

2. принцип изменения; 

3. принцип конкуренции; 

4. принцип замещения; 

5. принцип вклада;

6. принцип предельной продуктивности;

7. принцип наилучшего  использования; 

8. принцип соответствия;

9. принцип ожидания.

 

Продавец недвижимости - юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи  недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.

 

Процесс оценки - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

 

Рыночная арендная плата - ставка аренды, сложившаяся на настоящий  момент на рынке для определенного вида недвижимости.

 

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи  какого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, права  наследственной аренды, и т.д.) на свободном  рынке, в предположении, что:

1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.

2. Покупатели и продавцы  действуют в условиях конкуренции  рациональным образом в своих  собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности.

3. Покупатели и продавцы  действуют независимо друг от  друга, т.е. они действуют без  сговора, мошенничества или искажений. 

4. Покупатели и продавцы  имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной.

5. Оплата сделки производится  сложившимися на рынке способами,  когда покупатель использует  типичные финансовые условия,  принятые на местном рынке.

Сервитут - юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.

 

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее  на законном основании право собственности.

 

Согласование - получение  итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.

 

Сооружения- все постройки  и преобразования, осуществленные на земельном участке. То же, что улучшения.